取消普通住宅认定，2026年二手房：次新房吃香，老破小风险

2026年元旦起，国家要取消"普通住宅"和"非普通住宅"的区别，不管多大面积多贵的房子，只要满两年就免征增值税，没满两年的统一按3%收税。

这个政策变动，直接让二手房市场的游戏规则变了天。

二十年前买房的人估计还记得，那会儿政策专门给"普通住宅"划了杠杠，面积超144平米或者单价太高，就得按非普通住宅交税。

当时这么干，主要是为了让大家先解决"有没有房住"的问题，限制大户型交易，逼着开发商多建小户型。

现在情况完全反过来了，二胎三胎家庭多了，父母过来帮忙带孩子也需要空间，90平米的两居室根本不够住。

想换个大点的房子吧，原来的老房子卖不掉，手里没钱买新房，整个置换链条卡在那儿动弹不得。

我身边好几个朋友都是这样，手里攥着老破小，眼瞅着改善型需求涨起来，就是动弹不了。

这次政策调整，说白了就是政府用税收让利来撬动市场。

原来卡住改善型需求的"普通住宅"门槛一取消，满两年的房子不管大小都免税，卖家愿意卖了，买家买得起了，整个市场的流动性自然就活了。

这步棋走得挺聪明，既没直接刺激房价，又实实在在解决了换房难的问题。

新政一出，最坐不住的是手里攥着未满两年次新房的卖家。

原来这类房子增值税按5%收，一套300万的房子光税就15万，现在降到3%，一下子省了6万。

省下来的税费会不会变成卖家涨价的理由，这还真不好说。

不过买家也不是傻子，我问了中介朋友，最近北京上海的咨询量确实上去了，尤其是改善型买家。

大家心里都有本账，税费降了，理论上总价门槛就低了。

原来因为"非普通住宅"帽子多交的税，现在能转化成议价空间，双方拉扯一下，最后很可能是卖家少交税，买家少掏钱，算是个双赢的局面。

中介市场已经开始热闹起来了，我周末去家附近的中介门店转了转，店里坐满了人，都是来打听政策细节的。

一个干了十年的中介跟我说，之前半年都没这么忙过，尤其是120平米以上的房源咨询量，涨了快一倍。

看来大家都想趁着政策刚出来，赶紧占个先机。

虽然政策给改善型需求开了绿灯，但买房毕竟是大事，不能脑子一热就下手。

尤其是那些着急卖旧买新的朋友，得想清楚几件事。

别以为所有城市都能吃到政策红利，一线城市和强二线城市还好，毕竟有真实的改善需求撑着。

那些人口持续流出的三四线城市，就算税费降了，房子可能还是难卖。

有些小城市二手房挂牌量已经比去年涨了三成，再加上新政刺激出来的房源，搞不好会出现价格踩踏。

次新房可能会更抢手，这类房子房龄新、配套成熟，现在税费又降了，性价比一下子就出来了。

但反过来想，那些房龄老、没电梯、户型差的老破小，可能会更难卖。

毕竟大家手里的钱就那么多，有次新房可选，谁还会买老破小呢？

最后还是得提醒一句，政策红利不是投机机会。

"房住不炒"的基调没改，想靠短期买卖赚差价的，最好还是别冒险。

我一个朋友2018年跟风炒房，现在还套在手里呢。

买房终究还是为了住，尤其是改善型需求，看准了自己真正需要的户型和地段，比啥都重要。

这次二手房增值税新政，本质上是把二十年政策逻辑掉了个头。

从解决"有没有房住"到满足"住得舒不舒服"，背后是整个房地产市场的结构性变化。

对普通老百姓来说，最重要的是看懂这个变化，根据自己的实际情况做决策。

不管是卖旧买新，还是刚需上车，想清楚自己要啥，政策红利才能真正变成自己的实惠。

政策窗口打开的时候，准备充分的人总能抓住机会。

不过也别太焦虑，房子是用来住的，只要需求是真实的，什么时候上车都不晚。