真被曹德旺说中了！2026年房价迎3大变化，多套房的人需注意

2025年最后一个月的楼市数据刚一公布，就让我想起了曹德旺八年前的那句警示：“房产不过是砖头水泥堆起来的，不会一直升值”。

国家统计局数据显示，2025年1-11月全国新建商品房销售额同比下降11.1%，住宅销售额降幅更是达到11.2%，可与此同时，深圳中信城开信悦湾两小时卖100亿、上海千万级豪宅成交占全国76%的消息却刷屏楼市。

一边是多数城市的成交遇冷，一边是核心城市豪宅的狂欢，这种极致分化的背后，是不是意味着曹德旺预判的楼市重构已经到来？

2026年的房价，又会迎来哪些让多套房持有者坐不住的变化？

第一个变化，也是最核心的，是“资产分层”替代“普涨普跌”，背后是全民住房认知的彻底重构。

过去我们聊房价，要么说涨要么说跌，可2025年的数据早已打破这种二元认知：全国70个大中城市里，59个城市新房价格环比下跌，而上海却以5.1%的同比涨幅领跑全国，成为一线城市中唯一上涨的城市。

更值得深思的是心理层面的转变，苏州二手房挂牌量突破16万套，其中多套房持有者主动降价10%以上抛售非核心资产的占比超三成，这不再是恐慌性甩卖，而是主动的资产优化。

反观核心城市豪宅市场，2025年上海5000万以上豪宅成交889套，占全国重点城市七成多，这些购房者买的早已不是居住功能，而是核心资源的稀缺性。

2026年这种认知鸿沟会进一步拉大，多套房的人要警惕的不是所有房产贬值，而是非核心资产成为“流动性陷阱”。

第二个变化，持有成本的“隐形压力”显化，多套房持有者的“甜蜜负担”变沉重。

曹德旺早提醒过，房产的持有成本远不止房贷，物业费、维修金都是常年消耗。

2025年的数据印证了这一点：全国租房市场租金平均降幅达10%-15%，福清地区房屋空置率更是升至25%，这意味着靠出租覆盖成本越来越难。

更关键的是政策预期带来的隐性成本，2025年核心城市豪宅业主挂牌量上升，不少人就是担心房地产税试点扩大，提前减持高总价资产。

2026年随着“十五五”规划开局，各地大概率会优化房地产调控政策，但对多套房持有者来说，政策红利很难覆盖持有成本的上升。

我身边就有朋友，手里两套近郊地铁房，现在租金连月供的一半都覆盖不了，想卖又没人接，这种困境明年会更普遍。

第三个变化，置换逻辑反转，“卖旧买新”变成“难卖难买”的死循环。

过去多套房持有者的底气，是靠“卖一套旧的换一套新的”实现资产升级，但2025年的市场已经打破这种逻辑。

苏州的改善型房东最有感触，手里的老城区两居室想降价5%-8%出售，却因为购房者持币观望迟迟成交不了，进而错失心仪的新盘。

数据上看，2025年1-11月全国商品房待售面积达75306万平方米，同比仍在增长，而个人按揭贷款同比下降15.1%，买方资金端和卖方房源端的失衡，让置换链条变得异常脆弱。

2026年这种反转会更明显，核心城市优质新盘仍有市场，但前提是你能顺利卖掉手里的冗余房产，而那些位置偏、房龄老的房源，很可能成为置换路上的“绊脚石”。

聊到这里，可能有人会问，多套房的人明年真的只能“割肉离场”吗？

其实曹德旺的警示核心不是让大家抛弃房产，而是告别“炒房致富”的旧思维。

结合2025年的市场数据和2026年的趋势，我得出的结论是：房产已经从“全民财富密码”回归“居住本质+核心资产配置”的双重属性。

多套房持有者不必恐慌，但要做好“减法”：优先处置非核心城市、非核心板块的冗余房源，哪怕适当让利也要锁定流动性；对于核心城市的优质房产，可长期持有但要控制数量。

2026年的房价变化，本质上是楼市回归理性的必然结果。

曹德旺八年前的提醒，终究是让市场看清了一个道理：没有永远升值的资产，只有顺应趋势的选择。

对多套房的人来说，明年不是最后的“逃生窗口”，却是最关键的“优化窗口”，看清这三大变化，才能避免从“资产赢家”变成“负债接盘侠”。