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远洋城启家园基础信息

开发商：深圳市远盛业投资有限公司

物业公司：远洋亿家物业服务股份有限公司深圳分公司

物业管理费：4.1元/㎡ 总户数：1032户

总占地面积：1.65万/㎡ 总建筑面积：13.75万/㎡

容积率：6.12 绿化率：40%

产权年限：2022年12月30日-2092年12月29日（70年）

总栋数及楼高：4栋，47层 梯户比：3梯6户

车位数：923个 车位占比：1：0.89

交楼时间：2027年6月 交楼标准：华为智能精装

远洋城是一个总建面超69万㎡的综合体大盘，涵盖了住宅、写字楼、商业、公园、学校等配套，也是目前平湖体量最大的楼盘。

据马小哥了解到城启家园年终清盘特惠，部分房源可叠加额外折扣，折后价约 2.4万起 /㎡；支持预约看房专属优惠，部分房源有首付分期方案；华为智能精装交付，无特殊退房保障政策（早期认购客户曾有相关权益）；推行预约优先制，建议提前预约锁定房源

二号地块城铭家园新品加推，面积跟一期一样65-108平两房到四房，备案均价 3.57 万 /㎡，单价 2.89-4.06 万 /㎡，总价 229-416 万 / 套，开盘 8.72 折，折后均价约 3.14 万 /㎡，单价 2.52-3.54 万 /㎡，总价 200-362 万 / 套

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65㎡ 两房两厅一卫

布局：竖厅设计，客厅 + 主卧朝南，双飘窗拓展空间，厨房紧凑实用，公卫干湿分离。

优势：门槛低（总价约 194 万起），采光与通风均衡，适合过渡或出租，流动性强。

劣势：仅一卫，高峰使用紧张；次卧偏小，适合儿童或书房，不适合长期住成人。

79㎡ 三房两厅两卫

布局：LDKB 一体化，S 墙预留冰箱位，U 型厨房，公卫三段式，主卧 + 一次卧 270° 飘窗，三开间朝南，客厅 3.3 米开间。

优势：刚需神户型，两卫解决早晚高峰，8 个飘窗 + 阳台提升使用率至约 90%，动静分区清晰。

劣势：次卧偏小（约 6.5-7㎡），需合理规划收纳；竖厅纵深较长，部分区域采光略逊横厅。

89㎡ 三房两厅两卫（竖厅）

布局：客厅 3.4 米开间，5.45 米长阳台贯通客厅与次卧，主卧 + 一次卧 270° 飘窗，U 型厨房，三开间朝南。

优势：阳台宽敞，晾晒 + 休闲兼顾；270° 飘窗采光极佳，卧室尺度均衡（主卧约 13.8㎡）。

劣势：竖厅动线中规中矩，无横厅开阔感；部分楼栋可能受楼间距影响视野。

89㎡ 三房两厅两卫（横厅）

布局：客餐厅 5.8-6.12 米大开间，四开间朝南，主卧双飘窗南北通透，L 型厨房，LDKB 一体化更开阔。

优势：空间感强，采光面大，主卧通风好，次卧尺度更优（次卧约 8.8㎡），得房率更高（约 91%）。

劣势：横厅需定制家具避免浪费；动静分区略弱，电视墙与沙发摆放需精细规划。

108㎡ 四房两厅两卫

布局：独立玄关增强隐私，横厅 6.1-6.4 米，五开间朝南，全屋 10 个凸窗，主卧双飘窗，L 型厨房，双卫干湿分离。

优势：功能性拉满，适配二孩 / 三代同堂；横厅 + 多飘窗 + 南北通透，舒适度与实用性兼顾。

劣势：总价约 350 万起，门槛高于三房；部分房间朝向偏侧，需注意选房时避开遮挡。❄️远洋城售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽

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户型核心设计亮点

高赠送：飘窗与阳台赠送面积大，使用率普遍达 88%-92%，远超同区域刚需盘均值。

采光与朝向：以东南 / 西南为主，横厅户型南北通透，三 / 四 / 五开间朝南，日照充足。

人性化细节：LDKB 一体化提升互动性，S 墙预留冰箱位，公卫三段式 / 干湿分离，玄关收纳等。

精装交付：全屋华为智能精装，节省装修成本，交付即住（预计 2027 年 6 月）。

选房与适配建议

刚需上车：优先 65㎡或 79㎡，选东南向，避开低楼层与楼间距近的楼栋，保证采光。

改善型刚需：89㎡横厅＞竖厅，横厅空间感与得房率更优，适合长期居住。

刚改家庭：108㎡优先选西南 / 东南端头位，独立玄关 + 横厅 + 多飘窗，兼顾隐私与舒适度。

注意事项：项目容积率 6.12，高楼层视野与通风更佳；车位比 1:0.89，有车家庭建议尽早买车位。

项目介绍

远洋城，前身为平湖街道山厦旧村城市更新单元，总占地面积约22.3万㎡，总规划建面69.3万㎡，其中住宅分6个地块开发，规划1所九年制54班学校，全部建成后有22栋33-48层的住宅，2所18-43层高的办公，是一个集住宅、办公、商业、教育、公园于一体的综合体大盘。

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该项目一期3个地块，分别是城启家园，城铭家园，城臻家园，这3个地块总规划3661套房源，其中商品房2641套（包含回迁房），另外还有2期4个地块待建，总规模超6600套住宅。

当前首推的远洋城启家园，总占地面积约1.65万㎡，总建筑面积约13.75万㎡，计容建筑面积约10.5万㎡，容积率6.38，绿化率40%，共由4栋47层高的住宅组成，其中1栋1/2/3/4单元住宅47F，2栋是1所9班幼儿园。

总规划1032户，可售商品房688套，全部3梯6户设计，朝向都是西南向、东南向、或者南北通透格局，停车位923个，车位比1:0.89。

远洋城铭家园，总占地面积约1.92万㎡，总建筑面积约17.1万㎡，计容建筑面积约12万㎡，容积率6.26，绿化率40%，共由4栋47层高的住宅组成，配建1栋文体活动中心。

总规划1144户，全部3梯6户设计，朝向有西北向、西南向、东南向、或者南北通透格局，停车位1099个，车位比1:0.96。

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区位介绍

远洋城城启家园位于深圳龙岗平湖街道山厦片区，平湖是深圳 12 个市级城市功能中心之一、龙岗 “西核” 增长极，以 “枢纽 + 智造 + 宜居” 为核心定位，正加速向现代化产城融合新城升级。以下从核心定位、产业布局、交通规划、配套资源、板块前景五个维度展开介绍：

一、核心定位与区位

区位：深圳中北部、深莞交界，龙岗与龙华两区交汇处，辖区面积 41 平方公里，是深圳几何中心与北部交通枢纽。

战略定位：全市 12 个市级功能中心之一、龙岗 “一芯两核多支点” 的西核增长极，承担打造万亿级 ICT 产业集群承载区与千亿级跨境电商集聚区的使命。

城启家园占位：山厦片区（平湖北片），属旧改核心区，紧邻山厦公园，是远洋城 69.3 万㎡综合体首开区，周边以居住、生态与产业用地为主，居住氛围与成长性突出。

二、产业布局（北中南三大片区）

平湖已形成 “三足鼎立” 产业格局，为板块注入持续人口与经济活力

三、板块前景与购买价值

旧改驱动：山厦旧改（远洋城）、凤凰工业园更新等项目推进，释放大量居住与产业空间，加速城市界面焕新。

产业赋能：ICT 与跨境电商产业吸引约 10 万高精尖人才，支撑住房需求与租金回报，板块价值稳步提升。

价格洼地：当前新房折后均价约 3 万 /㎡，低于深圳平均水平，结合配套与规划，具备刚需与改善性价比优势。

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周边配套

交通配套：项目距离平湖枢纽站约 1.3 公里，未来该枢纽将汇聚 10 号、17 号、18 号地铁线以及深惠城际、厦深铁路、广深铁路等。此外，约 1.2 公里可直达清平高速，5 公里内连通四大快速路，交通便捷，可快速到达深圳各个区域。

教育配套：项目自带 1 所 9 班制幼儿园。2024-2025 年小学和初中学区被划入平湖外国语学校，直线距离约 1.2 公里。其南侧在建南方科技大学附属实验龙岗学校，为九年一贯制，63 班规模，预计 2026 年秋季开学，项目大概率会划入该校学区。周边还有辅城坳小学、德风学校、平湖第二实验学校等多所学校。

商业配套：小区自带 7100㎡社区底商及肉菜市场，能满足居民日常生活的基本购物需求。周边 1.2 公里内有融湖广场，3.5 公里内有华南城奥特莱斯、第四代万达广场等超 60 万平方米的大型商业综合体，可提供丰富的购物、餐饮、娱乐等消费选择。

医疗配套：距平湖第五人民医院约 1.7 公里，楼盘直线 3 公里范围内有 1 个一级及以上医院，能够为居民的健康提供保障。

生态配套：项目内镶山厦公园，周边 3 公里内有 51 个公园，直线距离约 2.5 公里有平湖生态园、罗山自行车郊野公园等，生态环境优越，适合居民休闲散步和户外活动。

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以下是新闻速览

财联社12月30日讯（记者 王海春）2025年即将结束之际，楼市迎来重大利好政策。

12月30日，财政部、税务总局发布关于个人销售住房增值税政策的公告，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

该措施自2026年1月1日起施行，2026年1月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的将按本公告执行。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，按全额5%的比例征收增值税，会导致交易成本极高，这无论对刚需买家还是置换卖家，都是一笔不小的成本。当下，潜在购房者对交易成本较为敏感，降低交易税费的诉求也较高。不少购房者凑够首付的同时，还要支付十几万、甚至几十万的税费，这会对交易产生比较明显的制约。

“本次二手房交易增值税率新政，持有2年以下的住房，税率从5%降至3%；持有2年以上的，之前也免征，没有变化。”李宇嘉称。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟指出，增值税新政使得持有不满2年的房产交易税费降低了2个百分点，大幅降低了交易成本，利好持有不满2年的次新房，可以加快次新房交易，激活换房需求，打通置换链条。

以成交价500万元住房为例，调整前不满2年需缴纳增值税23.81万元（不含附加），新政落地后需缴纳增值税降至14.56万元，减少了9.2万元。

“税费降低可能吸引更多需求入市，在市场低迷期，这些措施对于市场复苏会起到一定的作用。”邹少伟表示。

中指院分析师表示，最新政策明确，在2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合条件也可按照执行，体现了税收政策的连续性和人性化。

从政策脉络来看，2016年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区”。

2024年末增值税政策进一步优化调整，财政部、税务总局、住建部联合发文，明确北上广深在取消普宅非普宅标准后（一线城市接连取消了普宅和非普宅标准），增值税征收方式与其他城市一致，即满2年以上（含2年）免征增值税，不满2年的按全额计算增值税，但根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款，增值税仍按5%征收率进行计算。

从市场维度观察，李宇嘉表示，近期二手房价格同比跌幅连续2个月扩大，止跌回稳的压力有所增加；热点城市继续领跌，市场预期较为疲弱。新房交易也开始转弱，热点城市好房子项目的去化速度也有所下降。

在此背景下，中指院分析师表示，宏观层面，12月中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，中央财办解读时明确了具体举措，提出“从供需两端发力稳市场”“需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”。

“近期北京率先优化住房限制性措施，在清理住房消费不合理限制措施方面迈出了重要一步，本次政策直接降低了二手房交易税费，有利于降低换房成本，更好支持改善性住房需求释放，促进市场活跃度提升。同时需要注意的是，购房不满2年的个人对外销售住房，短期内会加大市场供给量，对老旧二手住房或形成新的销售压力。”上述分析师称。

在易居研究院副院长严跃进看来，房地产增值税政策的调整，叠加各地优化契税、个人所得税政策，形成了有利于住房消费的税费政策环境。诸多降低交易成本的措施，有望促进预期向好，增强购房者信心。“市场交易趋于活跃，不仅有助于去库存，也将对稳定楼市产生积极影响。”

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