北京买房：理清思路，购房建议1761

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是给孩子在北京准备婚房，首付200-300万由我们出，贷款由他们还，目前还没最终确定两家负担的资金比例和房产份额，只是想先把大致的买房位置定下来。

他们工作在西客站附近，这面临一个问题，此地是海淀、西城和丰台区的交界点，从房价来说是丰台的性价比最高，但从学区来说是西城的最好，海淀的据说也很不错。

请问您从我们的实际情况来说应该买在哪边？另外如果是买西城或海淀的就差不多都是老破小了，这种房装修一下自住没问题，就是不知道保值如何？

A：

1、家庭的实际情况只有自己最清楚啊，外人怎么好建议？我只能说普遍的情况，具体到个人只能自己考量。

2、简单说吧，常规建议是没必要太早准备学区房，孩子上学前一两年再考虑都不晚。尤其是现在这种时期的学区溢价仍然不低，除非能捡漏儿，否则居住的性价比并不高，而且还要承担溢价部分的保值风险。

当然，如果是预算很高，那在西城海淀都能买到溢价相对低的学区房，学区还很好。因为商品价格是供需关系决定的，但商品价格反过来也影响供需，总价越高就导致买的起的人越少，炒出的溢价反倒相对低。所以先明确预算吧，现在首付比例低，300万首付理论上能买总价很高的房子。

3、老破小的保值，如果剔除学区溢价，那成熟板块的老破小基本都是跟随大盘涨跌，占不到便宜也不吃亏，否则也不会从当年的几千涨到现在的几万。

以后也大概率是这趋势，这参考香港和台湾省台北的老破小吧。香港叫“唐楼”，宝岛管没电梯的叫“健身公寓”。这些房子都很破旧，也就是勉强能住而已。但因为地段儿好配套全，所以价格中所体现的基本都是地段儿价值，也就跟随了板块内的大盘涨跌。

北京以后也肯定是这种情况，如果有老楼维护或原址重建的话就算特殊利好了。但我说的是剔除学区价值之后的基础价值，溢价部分不好说。

仅供参考。

二

Q:

家里在门头沟有三套房，工作在朝阳想买一套自住兼投资的，但必须卖掉两套才够首付，现在才2万一平，不知卖掉的话是否合适？房子在城子，环境配套都非常好，就是在这种大环境下卖不上价。

想买的是东四环朝阳公园附近的，**公寓88平大一居，性价比怎样？是否推荐或推荐别的，不想再住老小区，也不要回迁房。

A：

1、卖掉的话是否合适？那就看是否住的上了呗，能自住的话就留着，不住的话看租金高低，租金划算也留着，既不自住+租金不划算那就卖掉呗。

2、卖不上价就等等。不过多说一句，门头沟相对远了点儿，就算大行情回暖，这里也要到下半场才被传导到。所以即便是等到了大盘上涨，您也得计算好出手的时机或周期。

3、朝阳公园周边很多公寓呢，估计您看的是西边的吧？有不少公寓小区的性价比都很高。因为租金相对高，但房价走势不太强，那租金收益率就高，意味着居住角度的性价比也高。

不过多说一句，大一居得单独计算性价比。因为这种户型更适合自住，宽敞舒服，但出租的话未必能比紧凑户型的多租出多少钱，所以性价比未必多高。这具体计算吧，问问当地中介。

4、我没推荐的，看不出来您的预算是多少。而且看样子您的要求不低，那还是凭个人喜好选择更合适。

仅供参考。

三

Q:

目前我预算500万之内，要买东西城的非学区房，不要溢价，三居室，能改的大两居或小三居都行，必须带电梯。绿化要好，物业要负责，有地下车位，请推荐几个小区或房子。

A：

1、这我推荐不了，东西城哪儿有这种房啊？或者说除非是40/50年产权的公寓，否则东西城的普宅是不可能买到的。

2、首先就是学区溢价，这不是说您要不要的事儿，而是人家就这么搭着卖，不要不行。打个比方就是想买驴牌或杨树林的包，不要品牌溢价，请问人家有这种商品吗？能这么卖吗？所以如果买东西城的，只可能说寻找溢价低的。当然或许也能买到完全没有的，但那就相当于捡漏儿了。

3、但就算是没溢价的，您这要求也够高的。带地下车位的基本都是商品房，三居两居的至少80多平吧。而您的预算是500万之内，也就是最高6万一平，这在西城也太捡漏儿了。

关键是您其他的要求也不低啊，带电梯+绿化好+物业负责，那这么好的小区凭什么这么便宜卖啊？

4、总之我帮不上忙，您还是再了解一下行情吧。

仅供参考。

四

Q:

我计划在明年换房，一套房山的一套环京的都卖掉，想买海淀的两居室自住兼孩子上学。问题是，**的现在亏损，买了也一直没住上，卖掉的话是否合适，担心将来后悔追涨杀跌了。

再有就是看的北蜂窝的小区，听说是溢价很高，孩子后年27年9月才上学是否合适？

A：

1、担心将来后悔，那怎么做才能不后悔啊？人类的底层情绪是欲望与恐惧，做某件事是因为欲望，没做某件事通常是因为恐惧。您当年买牛驼的是因为赚钱的欲望，现在不想卖是源于对损失的恐惧。这些心态问题只能自己调节，外人帮不上忙。

2、不过多说一句，房子是用来住的，无论自己住还是租出去都算是发挥了价值。但如果说自己住不上也不出租，或者说租不上价，那留着就没什么意义了。

3、北蜂窝的学区溢价不算太高，基本就是海淀平均值，相对于学区质量来说算性价比相对高的，至少是不低。

前两天有网友来咨询他家的房子，60平左右500万吧，租金7000租售比700。而目前北京老房不带溢价的平均值是550左右，所以这套房溢价比例在25%左右，海淀平均都是这个数，不算特殊。

4、2027年上学，也没什么不合适的。虽然说明年就是确定的入学低谷期了，但到2027年也就是多了一年，未必降低多少溢价。

仅供参考。

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