破冰了！南宁破解“问题楼盘”成立业委会难题

广西南宁讯 （主笔 罗旭）少数服从多数，是决定小区事项的基本原则。

根据《广西物业管理条例》，召开业主大会，必须要业主户数及所占产权面积，占比均超过小区三分之二的比例，大会才算有效召开。

成立业委会维护自身权益

但是，南宁一些楼盘因为开发商爆雷、烂尾等原因，业主户数及所占产权面积，很难达到三分之二的占比。未能成功召开业主大会，怎么办？对此，南宁西乡塘区有了解决办法。

宋都·江宸合悦小区位于南宁市西乡塘区北际南路7-1号，项目分多期开发，其中1、2、3栋已于2023年12月交付，有住宅近500户、商铺34间。

宋都·江宸合悦小区

小区的前期物业是杭州宋都物业南宁分公司，物业费是2.4元。近一年多时间来，小区业主一直与物业沟通，希望降低物业费。

业主们提出，北际路片区的楼盘物业费基本都在1.8元以下，有的仅1.2元，小区收费明显偏高。而且，小区的设施、设备配套不全，收费与服务质价不相符。

小区一角

对此，宋都物业不让步，收费没有丝毫松动。多番抗争无果，部分热心业主联名，向新阳街道办提出申请，准备成立业委会，并推进选聘新物业、敲定新服务合同等事宜。

但是，问题来了。小区其实总共有5栋楼，另两栋楼5#、6#楼（因风俗原因，不设4#）目前才出地面，而且因为开发商资金链等原因，何时能建好未确定。按照有关规定，这两栋楼的产权属开发商，显然小区召开业主大会很难得到“双三分之二”的占比。

余下两栋楼未完工

2025年9月，西乡塘区住建局工作人员与开发商代表到小区实地勘察。几年前，开发商提交《关于江宸合悦项目物业管理区域确认的函》，明确1#、2#、3#、5#、6#同属一个规划地块，总建筑面积近10万平方米，两者之间未形成二个以上独立院落或者封闭区域，且两个区域的附属设施设备共用。所以，尽管1#、2#、3#与5#、6#相隔100多米，并不能作为分割管理。

为此，江宸合悦小区的业主多方反映，希望能尽快成立业委会，而不是遥遥无期等待5#、6#的建设。

小区园林绿化

事态得到领导的重视，有关部门了解宋都物业管理区域附属设施设备管理、维护责任及使用功能等情况，掌握到区域划分后，不影响附属设施使用功能，可以分别划分为独立的物业管理区域的情况。

2025年11月底，南宁市城西供电局、广西绿城水务公司复函，明确1#、2#、3#与5#、6#的供电、供水等附属设施具备分开管理条件。同时，西乡塘区住建局考虑到5#、6#未办理销售手续。1#、2#、3#具备了小区在分期开发期间成立业主大会的条件。

物业费要质价相符

2025年12月15日，西乡塘区住建局给江宸合悦小区的业主发函，说明小区是分期开发，1#、2#、3#可以先期成立业主大会。选举产生的业委会，要预留名额给5#、6#的业主。同时，业委会的决定不能损害后期开发的业主权益。

获得了管理部门的批复与同意，业主们高兴不已。大家认为，管理部门能够一事一议、有针对性地处置事宜，解决了市民的实际难题。否则，苦等开发商完工，小区成立业委会将等到猴年马月。

小区事项需业主积极参与

目前，居民踊跃报名参加业主大会筹备组。筹备组人员由社区、派出所、开发商代表、业主等构成。业主要占人数的一半以上。计划在2026年春节前，明确筹备组人员名单，并推进召开业主大会等事宜。

南宁有不少小区因为开发商缺乏资金等原因，楼盘存在烂尾、未完工等情况。宋都·江宸合悦小区业主的摸索，为破解“问题楼盘”成立业委会，走出了新路子。