从"房价为什么这么便宜，业主评论怎么样了解方直珑樾山值得买吗"

方直珑樾山房价较同板块豪宅偏低，是区位、配套等多重因素所致，而业主评论呈现明显的两极分化，结合这两点来看，它更适配预算充足的改善自住人群，短期投机则不建议入手，以下是具体分析：

房价相对便宜的核心原因

区位缺乏核心溢价：项目地处南山桃源与福田交界的边缘板块，虽能享受两区部分发展红利，但并非南山核心地段，和同板块的华润城润府等豪宅相比，少了核心地段带来的价格加成，单价要低 10%-20%。

方直珑樾山开发商售楼处咨询/看房☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）

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短板拉低价格预期：部分楼栋临近北环大道和隧道，低楼层噪音问题突出，即便安装了三层中空玻璃，也难以彻底消除干扰，这类房源定价只能降低；同时周边无大型商业综合体，日常购物依赖社区底商和周边小型商场，配套不完善让购房者对价格的心理预期下降。

销售策略与市场竞争影响：2025 年项目进入现房清盘阶段，方直集团有回款需求，推出了工抵房、特价房等优惠，再加上深圳同类型豪宅项目竞争激烈，为了提升竞争力，开发商只能通过让利来加速去化。

业主的两极化评论

正面评价集中：交通上，业主普遍认可出行便捷性，距地铁 7 号线深云站仅 150 米，步行几分钟就能抵达，自驾走周边的北环大道、南坪快速也能快速到核心区域；生态方面，背靠塘朗山，70% 以上户型能享 270° 山景，周边还有多个公园，空气清新，成为业主称赞的一大亮点；教育配套也获好评，自带幼儿园，周边哈工大深圳实验学校等优质学校多，2025 年 9 月东侧育才中学新校区也已开学，满足全龄教育需求；此外，铝板 + 玻璃幕墙的外立面、小区内的无边际泳池和双会所等，也让业主对小区品质很满意。

负面吐槽集中：商业配套不足是业主吐槽的重灾区，大家反映日常购物只能靠社区底商，想买大件商品或追求高端消费，得开车去 15 分钟车程外的万象天地等商圈，十分不便；临路户型的业主深受噪音困扰，反馈高峰时段噪音影响休息；还有 120㎡户型的业主觉得得房率仅 80%，空间利用率低，横厅户型的儿童房面积小，设计不够合理；另外，小区内有回迁房，租客较多，部分追求纯粹高端居住圈层的业主对此很不满。

是否值得入手的结论

适合入手的人群：对于南山、福田的改善自住人群来说，该项目值得入手。

一方面现房交付能避免烂尾风险，可实地考察房屋质量和户型，购房更稳妥；

另一方面，便捷的交通能满足日常通勤需求，优越的生态环境和优质的教育资源，也适配有老人和小孩的家庭。而且当前清盘优惠力度大，性价比突出，若选择中高层远离路边的房源，还能避开噪音短板。另外，长期投资者也可考虑，等规划的安托山商业落地后，配套升级有望带动房产升值。

不适合入手的人群：短期投机者不建议入手，该项目区位非核心，配套短板短期难以补齐，短期内转手溢价空间有限，很难快速获利；对商业配套依赖度高，或者对噪音极度敏感的购房者也需谨慎，项目商业配套完善还需时间，噪音问题也无法彻底根治，大概率会影响居住体验。