⚡一席难求｜歇甲村项目官方售楼处发布：城芯绝版地段的奢阔府邸

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从3公里到一个时代：歇甲为何成为新北苑2.0的起点？

拿地|棚改|一级开发|二级开发|买房

如果说过去十年，北京北部的居住版图上有一个绕不开的名字，那一定是新北苑。

作为2008年后大规模整体开发的新区，成熟的学校、密集的商超、便捷的地铁线，让它成为无数高知家庭扎根城北的首选，也稳稳坐实了“北部住区标杆”的头衔。

可如今，这个“望京的后花园”，却悄悄有了几分无奈——自2015年后，鲜有优质宅地供应，目前只是存量价值的维护。

这时候，追求更舒展居住品质和更高性价比的人们，开始追问：

城北，还能有更从容的居住选择吗？

距离新北苑仅3公里的歇甲地块，在这样的期待下，揭开了面纱。

10月28日，【泽龙评地】歇甲飞升！中建智地26亿拿下，打造“新北苑”

它来了！

它带着对新北苑“整体规划、系统升级”的全新升维的使命而来。

剑已出鞘。

那么，这场看似只是“向北挪了3公里”的布局，为何被视作“新北苑2.0”的开端？

向北3公里，

北京北部住区升维的“十年之问”有了答案

歇甲地块的规划，可以说是直接针对新北苑目前发展中的一些“遗憾”所做的“定向升级”，可以理解为对“新北苑模式”的迭代和超越。

“经典版”VS“升级版”。

新北苑（经典版）

| 规划模式 |逐步开发，板块成熟，但仍有早期碎片化痕迹

| 生态资源 |依靠清河营郊野公园等外部公园作为配套

| 交通能级 |双轨交汇（13号线、17号线），连接望京、CBD

| 产业依托 |承接望京、中关村外溢

新北苑2.0歇甲地块（升级版）
| 规划模式 |整体规划、统一开发，从零开始构建完整城市系统，界面更纯粹

| 生态资源 |“双河环抱”（清河、温榆河），并规划内部超大水域景观

| 交通能级 |规划三轨交汇（17号线、18号线、R6线），更强的区域轨道交通枢纽

| 产业依托 |北接未来科学城“能源谷”，与千亿级产业零距离

北京过往“渐进式开发”模式下，多数地块存在“土地碎片化、配套滞后化”的短板，像新北苑早期出让地块便因容积率偏高、公共空间稀缺等问题留下发展遗憾。

作为北五环沿线稀缺的大规模完整用地，歇甲地块的开发模式，从根源上规避了这些痛点。

从“碎片开发”到“系统营城”，是政府主导的“完整规划样本”。

该地块由政府牵头统筹12类土地性质，同步推进19条市政道路建设，将住宅、行政办公、教育医疗、社区服务等近64万㎡空间进行一体化规划。

这种“完整土地+统一规划+配套先行”的营城模式，打破了传统开发中“住宅先建、配套后补”的滞后问题，确保了居住品质的完整性。

对于拿地房企而言，这种政府主导的规划模式不仅降低了开发风险，更提供了“造城级”的价值挖掘空间。

相较于同期海淀、丰台等区域的零散单一地块，歇甲跳出了新北苑“碎片化开发”的局限，以政府主导、央企执笔的整体规划模式，实现了从“造房”到“造城”的升维，让这个区块从诞生之初就具备“高起点、无短板”的基因。

不仅是断供后的价值补位

更是千亿级城市红利的入场券

从北京土地市场供给结构来看，歇甲地块的特别之处，还体现在“板块断供后的价值补位”上。

新北苑板块作为北京北部成熟住区标杆，自2015年后便鲜有优质宅地供应，区域内改善需求长期得不到满足。

这种“承接成熟需求+填补市场空白”的双重属性，让其在2025年北京供地清单中成为不可替代的稀缺标的，备受期待和关注。

2025年热门土地供应图

当然歇甲地块的高起点，还在于它手握“千亿级区域红利”的入场券。

这份高起点，既不是开发商单方面的营销噱头，也不只是资源堆砌，而是政府执棋下、北京北部发展战略中，各类优质资源与千亿级投入的集中兑现。

表面看，是中建智地联合未来科学城以26亿元竞得地块，完成了一次土地交易；但深层来看，这块地是整个北京北部焕新发展蓝图中的关键一环，背后是贯穿交通、生态、产业、配套的千亿级投入背书。

我们可以看看这些数据：

未来科学城一期高达约1000亿元总投资（数据来自中国城市规划学会），北部公共服务和交通基础提升行动，截至2024年5月，已完工投用146项，累计完成固定资产投资约378亿元(数据来自人民网北京频道)，温榆河公园超50多亿投资贯穿多期建设（数据来自北京规划自然资源局 ）……

未来科学城能源谷高质量发展大会暨2025能源转型大会

这些千亿的投入，是城市级战略布局的必然结果，而歇甲地块，正是这场宏大规划的参与者和受益者。

对购房者而言，选择歇甲，从来都不只是买入一套住宅，而是北京北部居住焕新的核心机会，是配套先行带来的成熟生活质感，更是千亿级区域发展的长期红利权。

当其他项目还在比拼体验区、拼户型、拼园林等产品维度的优势时，歇甲早已站在城市发展的高度，用北京北部倾斜式的千亿加持，为客户提供了一个“入主北部新生活中心”的稀缺入场券。

三轨交汇，重构北部交通格局

判断一个城市的发展重心，不仅仅要看规划，更重要的，是看政府的钱花在哪里。

作为城市最昂贵的基础设施，每公里地铁投资高达10亿，其布局最能体现政府的发展意志。

而歇甲，正是北京倾注重金、密集布局的热土。

地块与地铁17号线、18号线换乘站——天通苑东站相距仅约800米，规划中的R6线（17号线支线）也将在此设站，形成“三轨交汇”的枢纽格局。

就在2025年12月27日，地铁17号线中段开通。中段开通后，地铁17号线（嘉会湖站-未来科学城北站）实现全线贯通。

乘客在地铁17号线打卡拍照，来源新京报

同样振奋的是，12月27日，北京地铁18号线也正式开通。线路西起于马连洼站，东止于天通苑东站。

17号线设计时速100公里(最高)，贯通后至望京，至CBD，成为串联望京、CBD的“产业黄金线”；

18号线作为连接海淀与亦庄经开区“科创走廊线”；

R6线（17号线支线）是北京轨道交通三期规划的重要组成，目前规划方案已经完成编制，前期研究到收尾阶段。预计在2026年进行公示与审批，2027-2028年进入主体建设，2029年前后具备通车条件（参考北京地铁平均建设周期）。

三线交汇后，天通苑东站将成为北京北部重要的交通节点，预计高峰小时集散量可达1.4万人次。

这一配置使歇甲地块成为连接朝阳、海淀两大产业高地引擎的关键纽带。

熟悉北京规划的朋友都知道，上述这些投入绝非偶然，而是政府自上而下的顶级资源推动，是北京在北部下的一盘大棋，歇甲地块便是其中的一个重要落子。

在北京的地铁网络中，三轨交汇的枢纽站点集中在东直门、西直门、国家图书馆这类核心城区——或是城市传统交通要塞，或是成熟商圈的核心节点，成为寸土寸金的换乘枢纽。

核心城区的三轨交汇站点，早已被成熟建筑群或国家重器环绕，周边几乎无新增住宅用地供应，购房者很难再通过新盘享受枢纽红利，只能望而叹息。

多数新兴板块的新供地块，往往仅能沾边单条地铁线，能实现“已开通+规划中”三轨交汇的配置，本就是凤毛麟角。

17号线全线开通、18号线开通，规划中的R6线同步落地，这种“现成+规划”的三轨配置，这样能直接承接核心产业区（望京、CBD、西二旗）通勤需求，又属于全新开发、无历史短板的三轨交汇宅地，也让歇甲在同类新供地块中形成了难以复制的交通优势。

生态与产业双轮驱动

一个片区的城市面貌，可以靠钱来改造，但大自然的馈赠，却是人力永远无法企及。

在寸土寸金的北京五环城区，“自然生态+居住属性”的组合向来稀缺，多数新兴住区仅能将生态作为“点缀”，而歇甲地块则实现了“生态为基底”的开发条件。

地块东临清河与温榆河两大天然水系，单一个温榆河公园就占地30平方公里，是首都最大的城区“绿肺”，内部更规划有超10万㎡的水域景观，形成“双河环抱+内部湖景”的三重生态格局。

北京温榆河公园总平图，来源北京日报

北京温榆河公园二期

生态指标显示：区域绿地率将达30%，水域面积“双河环抱+内部水景”，远高于北京城区宅地平均水平。

这种生态禀赋不仅在五环周边新供地块中极为少见，即便与通州副中心滨水地块等热门项目相比，也具备“自然水系更密集、景观一体化程度更高”的优势。

从拿地价值来看，北京购房者对生态资源的溢价接受度持续提升，而歇甲地块将“城市便捷性”与“自然浸润感”深度融合的特质，恰好填补了高端改善市场的供给空白，这种稀缺性直接转化为地块的核心竞争力。

产业支撑方面，地块北接未来科学城,，2024年先进能源产业收入超2400亿，医药健康产业收入首次达到千亿规模。未来2.4万名产业人才，形成持续、稳定的购买力。

锚定成熟基底，

押注升维成长的确定性

生活，需要安全感，也需要想象力。居住发展的核心逻辑，从来也是“在确定中寻找增量”。

而歇甲地块的价值，恰是对这种逻辑的演绎。

它并非孤注一掷的“拓荒式”冒险，而是站在新北苑十余年验证成功的发展模型之上，以更优规划、更全配套、更生态的升级姿态，切入一个全新区块从雏形到标杆的完整成长周期，让购买的确定性与增值空间形成一种共振。

新北苑，早已用成熟的交通网络、密集的生活配套和稳定的居住需求，证明了北京北部“住区+产业辐射”模式的成功。

而歇甲与新北苑仅约3公里的近距离，意味着它无需重新培育区域认知，直接承接成熟板块的人口外溢与需求升级——那些因高容积率、空间拥挤而未能满足的改善诉求，都将成为歇甲的核心客群基础，这筑牢了“需求不缺”的确定性底盘。

相较于成熟板块“增量有限”的瓶颈，歇甲地块的首发，正处于价值启动期，未来更将经历“从一到十”的全面爆发——随着交通路网贯通、配套设施兑现、产业人口导入，区域价值将持续兑现。

至于性价比，更是拉满。朝阳新北苑二手房站稳8万+，部分年份新盘冲10万，目前一河之隔价差20%，未来，价差将被逐渐抹平。

新北苑2.0，好而不贵。

歇甲庄村A地块（其中0038和0046为住宅地块），由中建智地与未来科学城置业联合拿地，其中持股70%的中建智地主导操盘，也是其“文化营城”理念的又一次重要实践。

此前，在北京国贤府旁，中建智地与未来科学城联合开发建设北京最大的山姆会员店（已于2025年11月21日开业)，在中建璞园&璞园PARK项目上，公园和商业等配套超预期呈现，也印证了其“承诺即兑现”、”从营宅到营城”的央企硬实力。

作为“新北苑2.0时代”的首发作品，站在新北苑这一“巨人”的肩膀上，既承接了成熟板块的人口与需求外溢，又以“低密、完整、高品质”的历史使命，实现整个板块的全面升维。

城北居住的下一个十年，或许就要从这里重新书写。

昌平歇甲村429万上车，是真的香？还是真的有坑？

歇甲地块土拍落幕满一个月之际，户型方案正式揭开面纱，其中最小78㎡三居的亮相引发市场广泛关注。按预估单价5.5万测算，总价不到430万即可实现“上车”，为刚需群体带来利好。然而，低门槛背后，地块规划定位、周边现状、潜在风险以及售价合理性，都值得深入探究。

一、2.05低密产品，78㎡三居击穿刚需门槛

歇甲地块由两宗住宅用地与四宗配套用地构成，住宅部分容积率仅为2.05-2.1，建筑控高限制在60米以内。项目将打造8-15层的纯小高层产品。

户型层面，项目覆盖78㎡三居、90㎡三居及110-133㎡四居全周期产品，除78㎡户型为全新研发外，其余户型均深度复刻北京国贤府的经典设计逻辑，因此也被业内冠以“小高版国贤府”的称号。需注意的是，当前户型信息均为参考，最终详情仍以官方发布为准。

1. 78㎡小三居：刚需“上车利器”

78㎡三居（3室2厅1卫）南向两面宽7米，北侧设备平台与南侧阳台双重赠送空间，有效弥补小户型面积不足的短板；全景落地窗设计。

这款户型直接将三居门槛拉至500万以内，为预算有限的年轻家庭和刚需群体提供了难得的置业机会。

2. 90-133㎡主力户型：延续国贤府基因

其余面积段户型延续国贤府基因，适配不同家庭结构的居住需求：

90㎡三居（3室2厅2卫）：南向三面宽9.5米，北侧设备平台与南侧阳台双赠送空间依旧保留，增设独立家政间；搭配落地窗+飘窗组合，兼顾采光与空间延展性，满足刚需向刚改过渡的需求。

110㎡四居（4室2厅2卫）：南向三面宽11.5米，双赠送空间、独立家政间及落地窗+飘窗等核心配置一应俱全；完美适配多孩家庭居住需求，兼顾实用性与舒适度。

133㎡四居（4室2厅2卫）：南向四面宽14.1米，采光与视野效果全面提升；新增L型转角窗与私家电梯厅设计，双赠送空间、独立家政间等配置悉数保留，为改善家庭打造高品质居住体验。

二、“歇甲六子”双面性，烟火气与荒凉感碰撞

我们实地走访地块及周边区域，发现由“歇甲六子”地块组成的项目整体呈现出“新旧交织、东西分野”的鲜明特征。

值得关注的是，项目包含4宗需代建移交的配套用地，功能覆盖教育、文化、体育、社区服务等多个领域，其中教育用地规划引入清华附属实验学校，文化设施用地与体育用地面积分别约为800㎡、5040㎡，这些配套建成后将无偿移交，为未来业主的日常生活提供基础保障。

地块现状：平整完毕待开发，高压线隐患

目前，歇甲地块已完成土地平整工作，进入待开发阶段，但地块四周均处于建设状态，环境荒凉。

周边分布着部分高压线，这一不利因素不仅可能遮挡居住视野、影响建筑美观，还可能引发部分购房者对电磁辐射的顾虑，为后续房屋的居住体验与保值增值埋下隐患。

2.烟火气与杂乱感并存，配套规划可期

区位上，歇甲地块与地铁17号线天通苑东站仅隔北苑东路，西侧是成熟的天通苑社区，东侧则为待开发区域，形成“西热东冷”的鲜明对比——西侧天通苑社区烟火气浓厚，生活氛围成熟，东侧则尽显荒凉。

交通方面，未来这里将实现17、18号线双轨交汇，不过当前距离地块最近的天通苑东站直线距离约900米，且地铁口两侧虽非机动车停放整齐，但大量车辆聚集导致城市界面较杂乱。

生态环境上，地块紧邻清河生态带与温榆河公园，其中温榆河公园面积约为奥林匹克森林公园的6.5倍，为未来业主提供了优质的休闲生态资源。

商业配套方面，周边现有昌平龙德广场、北七家山姆会员店以及新北苑龙湖天街、华贸天地等，同时板块内部还规划有商业用地，未来商业氛围有望进一步提升。比较接地气的是白坊农贸市场，日常采买十分便捷；

医疗配套涵盖清华长庚医院、航空总医院、中日友好医院来广营院区等，地块内还将配建社区服务站，满足基础医疗需求。

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