花上万亿建的“鬼城”，至今没人住？看看房价，原来早有答案

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2010年，美国《时代》周刊的一篇文章将康巴什推向舆论中心。

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文中提到，这座耗资50亿元打造的新城，街道上清洁人员的数量甚至超过行人，新建住宅的空置率竟高达97%。

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自那时起，“鬼城”这一称号便如影随形地贴在康巴什身上长达十余年。

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即便到了今天，仍有网友在刷到康巴什相关视频时留言评论，称其为“烧钱建出的空城”。

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令人费解的是它的房价——一个被冠以“鬼城”之名的地方，房价竟然超过了鄂尔多斯的老城区。

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真正解开“鬼城”谜团的关键，就藏在这背后的发展逻辑之中。

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为啥被骂“鬼城”

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康巴什的起点颇为特殊。2004年启动建设之际，这里还是一望无际的草原牧场。

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官方公布的初期投资金额为50亿，但这仅是庞大支出的开端。

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后续的绿化工程、交通网络、市政设施以及产业园区建设持续投入资金。

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据康巴什城投公司透露，单是城市绿化项目，就拖欠施工企业近十亿元款项。

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而这笔债务，只是整体财政压力中的一小部分。

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尽管背负巨额投入，康巴什的城市硬件水平却达到了区域领先水准。

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全市绿化总面积达3400万平方米，绿化覆盖率高达43%，这在西部城市中极为罕见。

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2012年，它成为全国首个以整座城市名义获评国家4A级旅游景区的行政区。

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教育和医疗资源也同步跟进，先后建成23所中小学、2所高等院校，另有多个院校正在筹建中。

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根据2012年的统计数据，当时在校学生总数已达2.7万人，若按每位学生对应一个家庭计算，相当于已有2.7万个家庭在此定居。

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那么问题来了：为何依旧被称为“鬼城”？

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根本原因在于房屋建设速度远远超过人口增长节奏。

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2010年，鄂尔多斯商品房销售面积达到1009.4万平方米，相当于北京同年销量的62%。

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然而，鄂尔多斯当时的常住人口仅为194万，不足北京的十分之一。

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进入2011年，当地计划新开工商品房面积达1300万平方米，施工总量攀升至2300万平方米。

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换算下来，每天有接近6万平方米的新房进入市场，人均新增住房面积超过10平方米。

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房源供应如同当地的煤炭资源一般充沛，高库存与高空置自然难以避免。

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更关键的是，2011年后房地产市场急转直下，房价大幅跳水。

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康巴什的平均房价从每平方米1万元跌至3000多元，许多楼盘陷入滞销困境。

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最具代表性的案例是星河湾项目，最初规划销售额超百亿元，最终只能通过大规模降价促销勉强回款。

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楼市遇冷叠加人口未达标，“鬼城”的说法迅速扩散并深入人心。

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但很少有人追问：如果真是无人居住的“死城”，房价为何没有持续崩盘？

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反而到了2025年，这里竟发展成鄂尔多斯房价最高的区域。

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房价逆势上涨

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2025年12月发布的鄂尔多斯各区房价数据显示：

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康巴什新区新房均价为9845元/平方米，二手房挂牌价则高达13837元/平方米。

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这一价格不仅远高于达拉特旗、杭锦旗等周边旗县，甚至超过了主城区东胜。

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同期东胜区新房均价为6403元/平方米，二手房为7906元/平方米，与康巴什存在明显差距。

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房价是市场的温度计，一座真正荒废的城市，不可能支撑如此高的资产估值。

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康巴什房价保持坚挺，核心支撑来自产业升级与公共服务完善。

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外界普遍不了解的是，康巴什如今已是鄂尔多斯的政治中枢、文化高地和科教重镇。

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神华集团等大型国企将员工生活基地选址于此，原计划安置三万户家庭，截至2012年已实现一万户入住，带来近三万名常住居民。

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此后陆续有更多企业分支机构迁入，带动大量职工及其家属长期落户。

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与此同时，康巴什的产业形态也在不断优化升级。

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鄂尔多斯高新科技产业园区、清华低碳谷项目相继落地见效，同时引入了十家高校背景的科研平台。

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2024年，康巴什实现地区生产总值192.44亿元，同比增长8%；城镇居民人均可支配收入达到64365元。

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收入稳步提升、配套设施齐全，自然吸引更多人选择在此安家。

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更为重要的是，本地住房需求结构正发生深刻转变。

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早期开发以商品房为主，随着人口逐步聚集，潜在购房需求被持续释放。

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地方政府还专门组建转移农牧民劳务协作组织，帮助近500名农牧民转型就业，年人均收入突破5万元。

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有了稳定收入来源后，他们在城市购置房产的意愿显著增强。

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公众只关注“尚未达到30万人口目标”而斥责其为空城，却忽视了城市发展本就是一个渐进过程。

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正如鄂尔多斯官员所言，任何城市的成长都要经历基础建设、功能配套到人气集聚的不同阶段，无法一夜间成型。

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今天的康巴什，早已不是当年那座寂静无声的新区。

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2024年全区社会消费品零售总额达81.8亿元，同比增长8.5%。

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倘若真的无人居住，这些消费活动根本无法维系。

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“鬼城”传闻背后

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所谓“鬼城”标签，本质上是对康巴什发展的片面解读。

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当《时代》周刊发布报道时，康巴什仅建成六年，距离总体规划设定的二十年周期尚早。

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该报道聚焦于“当时人少”的表象，却忽略了城市演进的基本规律。

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正如当地官员回应：这种批评要么源于认知缺失，要么带有先入为主的偏见。

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颇具讽刺意味的是，“鬼城”之名反而成了康巴什独特的传播流量入口。

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不少人在看到负面报道后产生好奇，专程前往实地探访。

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亲临之后才发现，这里绿树成荫、道路通畅，基础设施完善程度超越许多内地城市。

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可惜的是，外界的刻板印象并未因此扭转。

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直至今日，仍有不少人反复引用旧数据攻击康巴什，却不曾查阅最新的统计公报。

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他们未曾意识到，康巴什的债务状况已在逐步改善。

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2012年起，鄂尔多斯市将拓宽民间资本参与渠道列为重点任务，并成立民间资本投资服务中心推动融资转型。

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本地民间借贷机构也在调整信贷方向，减少对房地产项目的依赖，转向支持小微企业和实体经济。

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这座城市正按照自身的步调，一步步兑现当初的城市蓝图。

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判断一座城市是否为空城，无需盲从外媒评价。

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观察房价走势、消费活力、人口流动趋势，答案清晰可见。

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康巴什房价长期高于周边区域，常住人口持续增长，本身就说明其具备独特吸引力。

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所谓“万亿巨资打造鬼城”的说法，实属夸大其词。

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官方披露的初始投资为50亿元，后续追加的资金主要用于明确用途的基础设施和公共配套建设。

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这些投入并非浪费，而是为长远发展夯实地基。

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结语

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康巴什的发展历程揭示了一个深刻道理：切勿轻易被标签定义。

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它的成长节奏或许未能满足外界短期期待，但始终沿着既定路径稳步推进。

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那些指责其“挥霍财政”的声音，可能并不理解城市建设是一项系统性工程。

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未来能否实现30万人口的规划目标，仍需时间检验。

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但至少目前，它已用真实的房价水平和经济社会数据证明了自己的价值所在。

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