“十五五” 开篇：实干者的盛宴！2026 沈阳楼市铂金时代价值重估

引言：

2025年，在新年的钟声中落幕。2026年，乘着风浪阔步而来。

新的一年，栋察楼市首先为大家送上新年的祝福，祝大家新年“骐骥驰骋 势不可挡”！祝福每一位奋斗者，愿我们在新的一年里，认准航向，坚定前行。

在这一轮时光交替中，我们也见证着沈阳楼市完成了一场深刻的自我沉淀与重塑。

我们清晰地看见：房地产行业正从追逐规模与速度的“黄金时代”，坚定迈向追求品质与长效价值的“铂金时代”。2026年，既是“十五五”规划的开篇之年，也是沈阳楼市正式步入这一价值新纪元的关键起点。

铂金时代，意味着更理性的竞争、更专业的较量，也蕴藏着更坚实的机遇。风起正扬帆，各位同行者，你们准备好了吗？

2026年伊始，我们从以下几个维度，与您一同分解“铂金时代”☞

1. 现象拆解：数据下滑背后，是市场从“总量增长”到“结构分化”的残酷筛选。

2. 生存新法：决定胜负的不再是单一要素，而是“稀缺资源 × 顶级产品力”的复合公式。

3. 玩家共识：头部房企已集体转向“产品力长期主义”，这是最确定的赛道。

4. 根基重估：城市能级的跃升（土地、基建、城市定位）为“铂金品质”提供了唯一舞台。

第一章：数据下滑的真相

总量收敛下的“结构分化”

评价城市不能唯GDP，观察楼市亦然。从“闻跌色变”到坦然面对，恰是市场对结构分化的默认。

2025年1-11月，沈阳商品住宅的成交面积、套数确实均呈现连续性下滑。但真正的信号隐藏在数据背后：成交结构在发生本质性变化。

这种结构性改变，代表着我们从“买预期”的投资型市场转舵为“买生活”的实用性市场，——房地产行业，正在剥离金融属性，重回实体经济领域。这标志着产品为王的时代来了，产品力品牌，可以挣脱高周转裹挟，把好产品带给市场，对于实干家而言，这怎么不是最好的时代呢？

△平庸即停滞，唯有极致产品能穿越周期

正如栋察楼市创始人李栋所言，2025年，沈阳房地产市场在总量见顶的背景下，完成了从“规模扩张”到“品质生存”的转变。

这一转型由三重逻辑驱动：

需求方面，市场进入结构性收缩，人口红利消退与前期需求透支，使市场容量收窄。

供给方面，存量房正在全面出清，全年虽有20余新盘入市，但存量项目退场规模更大，市场正通过“以质换量”实现供应体系重构。

价格开始由产品结构主导。均价单月回升实为高端项目热销带来的结构性幻觉，整体市场已失去普涨基础。

△ 市场已进入“产品力专制时代”

2022-2025年“面积降幅趋稳、金额逐步走平”的量价反向交叉曲线，宣告“以价换量”模式终结。

至此，市场博弈的核心要素彻底转变：购房者用有限的购买力为顶尖产品投票，开发商唯有依靠超越对手的产品力才能实现去化与溢价。沈阳楼市正式进入“总量收敛、结构分化”的产品力专制时代——平庸即意味着停滞，唯有极致产品方能穿越周期。

第二章：新生存法则

“核心资源×产品力”的复合竞赛

1-11月，浑南的持续领先与皇姑的快速崛起，共同揭示了一个新逻辑：板块已从单一维度，是进入“稀缺资源”与“产品兑现力”双轮驱动的复合竞争阶段。

△地段值钱，不代表这里的房子值钱

板块排名剧变背后，是竞争逻辑的根本性升级，真正决定板块高度的，是掌握至少一项不可复制的核心资源。成熟地段仍是价值基底，优质教育资源这类高确定性稀缺资源更具绝对吸引力。更关键的是，高价板块中，胜出项目均呈现出“顶级资源匹配顶级产品”的共性。

△占据核心地段，仍有些项目卖不动

此外，热门板块亦有“冷盘”，这说明地段法则已经无法100%奏效，若产品力不足，项目的去化速度与价格高度仍将受限。相反，那些能将地段或教育资源与高品质产品紧密结合的项目（如世纪嘉德学府、中寰悦府），则能跨越周期，实现价值突破。

△ 新公式：板块价值 = 稀缺资源 × 产品兑现力

第三章：头部玩家的共识

集体转向“产品力长期主义”

表面看，“中华万保龙”等头部房企在规模与精品路线上各有选择，但本质上，他们已经形成了“产品力长期主义”的共识，不约而同锚定了产品力升级这一核心战场。

△头部共识：产品力是当下最确定的长期主义

中海以“精工+”体系为引擎，凭借在浑南、和平、皇姑等价值板块的持续深耕与充足改善型货量，实现规模与口碑的双重领跑。几天前，中海地产全新高端产品系“萬方安和”的发布与中海瑞文熙和的定名，显示其策略核心是以系统性产品覆盖市场，以高品质兑现保持领先地位。

华润置地则坚守“三好十二优”的精品哲学，即便项目数量有限且多为合作开发，仍能凭借如中寰悦府等具备强大市场号召力的标杆项目，稳固其价值标杆地位。这验证了 “少而精”的超级产品力同样可以赢得市场尊重。

万科、保利等企业也纷纷以“三好住宅”、“三好十五力”等产品IP持续迭代，表明行业共识已经形成：产品系品牌化、价值标准化是赢得客户信任的硬通货。

未来，能够持续产出“好房子”的企业，不仅将定义市场标准，更将主导客户选择与价值分配。产品力竞赛没有终点，但却是时代最划定的“生死赛道”。

第四章：舞台的重塑

能级跃升驱动“城市价值重估”

△信号：土地市场从“保底托市”回归“价值竞夺”

土地市场最深刻的变化是成交逻辑与参与主体的结构性转向。土地正从“保障性资源”，重新回归为“价值竞夺”。这标志着市场真正触底并开启了新一轮价值发现。

从成交分布看，浑南、皇姑等区域成为供地主力，这与新房市场的高去化板块高度重合，揭示出一二级市场已形成紧密的价值传导闭环。这说明在整体市场收缩的背景下，资金与需求正加速向“确定性”板块聚集，这也倒逼城建全面提速。

核心主城因配套成熟、需求坚实，土地价值韧性凸显；而部分新兴或边缘板块的土地资产，则因去化预期不明朗而面临价值重估。

△市场正在从“政策驱动”转向“内生价值驱动”

从成交房企看，沈阳基本摆脱“城投保底”状态，转向房企自主拿地的 “市场化竞夺”。

中海、郡原、富禹等实力开发商重回公开市场，绿城、保利等此前一直低调沉默的房企都陆续参与核心地块竞争。这不仅意味着房企们基于现金流的理性判断变化，更传递出对沈阳核心区域中长期价值的认可。

另外，“代建代管”等轻资产模式的兴起，进一步说明开发商正以更灵活的方式持续深耕。沈阳，市场仍具备独特的价值吸引力。

△ 战略升维：从“东北枢纽”到“东北亚心脏”

在东北全面振兴的顶层设计中，沈阳的定位发生根本性跃迁。国家赋予的五大功能定位，标志着它从传统工业重镇，转向辐射东北亚的国际化综合枢纽。这不仅是名称之变，更是城市能级、资源集聚与想象空间的全面扩容。

△ 基建跃升：从“城市成本”到“战略生产要素”

这一战略定位，正通过系统性基础设施建设迅速具象化。青年大街沿线停缓建项目重启、地铁网络延伸、高铁成环……这些工程远非“成本”，而是升级城市效率的“战略生产要素”。它们以“空间效率革命”，重塑着沈阳的经济地理格局，为高端要素流动铺设轨道。

△ 城市核心算法：所有投入，只为“让人留下”

硬件骨架拉开后，决定成败的是软件与血肉。过去二十五年沈阳人口净增240万，浑南几年内完成从“新城”到“主城”的蜕变，其深层密码正是 “基建先行、配套同步、人口导入、价值提升” 的成功闭环。商业、教育、医疗等“软基建”，是让人“留下来、活得好”的关键。城市的终极竞争力，于此显现。

△ 政策定调：为“铂金品质”廓清市场

地方层面的政策创新，与此形成了精妙协同。通过“保障归保障，市场归市场”的双轨制，既以保障房托底民生，也为高品质住宅市场打开了清晰的发展空间。全面放开限购限价、优化公积金等敏捷施策，共同推动住房属性回归“居住本质”。这为市场传递了一个确定信号：投机退场，实干登场。

△ 结论：楼市“铂金时代”的终极支撑

因此，数据曲线的变化，绝非黄金时代的终曲。国家战略标定高度，大基建重塑骨架，民生配套充盈血肉，精准政策廓清赛场——这四重力量的叠加，共同构成了沈阳楼市“铂金时代”最坚实的舞台。

在这个舞台上，游戏的规则已经彻底改变。单纯的地段红利、政策套利已然失效。真正的价值，将只属于那些能够深刻理解并兑现这座“升级中城市”需求的“远见者”：即，在确定的战略板块上，用极致的产品力，去服务愿意为美好生活投票的消费者。

“资源+品质”是新的价值公式，而城市能级的全面跃升，是决定公式最终价值的“核心系数”。沈阳楼市的未来，属于那些能在这片厚土上，淬炼出铂金品质的实干家。

每一座伟大的城市，都有属于自己的“铂金时刻”——当喧嚣渐远，实力开始说话。城市如此，行业如此，对每个人亦如是。

2026年，栋察楼市也将顺应趋势，迈入新征程。过去一年，我们满怀赤诚，以灼灼热忱燃“栋”东北；新的一年，我们将与这片土地一同进阶，共赴楼市的铂金时代。

此刻，每个人都是自带光芒的超级个体，既有专业的底气，也有前行的魄力。我们愿在时代的浪潮中守住初心，在深耕的道路上锤炼真功。

这是属于实干者的时代——“十五五”的航程，始于全心投入，成于扎实奋斗。铂金时代不奖赏浮华，只馈赠专注与沉淀。

新的一年，您的行业是否也正经历从“淘金”到“炼金”的深刻转变？欢迎分享您的观察与思考。