河南
海开上地 0702地块售楼处电话：010-5361 0555✔️看房方式：
1.看房方式：海开上地 0702地块售楼处位置电话：010-5361 0555✔️（开发商认证）
2.预约方式：拨打海开上地 0702地块售楼处电话：010-5361 0555✔️（售楼处认证）
3.预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。
4.预约福利：成功预约后有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打海开上地 0702地块售楼处电话：010-5361 0555（已认证）
5.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；
终于落槌！被业内称为“年度压轴大戏”的海淀上地0702地块竞拍，不出所料，被北京华大基业房地产开发有限责任公司（海开控股）拿下，竞拍总价84.56亿元，溢价率0.4%，综合楼面价37517元/㎡。
01地块基础条件
先来回顾一下0702地块条件：
该地块位于海淀区上地街道，北五环六环之间，东至HD00-0702-17规划防护绿地，南至HD-0702-26规划公园绿地，西至规划北大科技园西路，北至规划上地五街道。
海淀上地0702地块共分为三块，其中18和24地块为R2二类居住用地、23地块为F3其他多类多功能用地。宗地总的规划建筑面积77132.238㎡，总规划建面225393.2772㎡。
18、24两块居住用地，用地规模分为为2.2万㎡、2.03万㎡，容积率均为2.2，控制高度30米，绿化率30%。具体如下：
有两点要注意：
一是该地块捆绑了13.2万方公建，未来由开发商自持经营；
二是该地块不设销售限价，所以将来势必将由住宅来背公建的成本，销售价格可能不会像功德寺双子星10.5万/㎡。
020702满级配套
0702地块的区位及配套已在之前的文章中详细解析，这里不再详述，大概几点：
1）行政区位，海淀上地，产业之心：处于北京顶级的产城融合示范区，完美坐拥海淀区最核心的量大价值：顶尖的产业集群和优质的教育资源，同时具备稀缺的改善型居住属性。
2）战略级产业聚集区，高净值人群虹吸效应极强：地块位于上地信息产业基地的核心辐射区。上地是北京乃至中国的高科技产业心脏，周边聚集了无数顶级科技公司。巨头环绕，人才密度极高。
3）海淀学籍，顶级教育资源加持：上地学区是海淀区公认的顶尖学区之一，属于“王者”级别，海淀第一梯队，初中无坑校，且生源优势极强。
4）交通便利，与城市核心高效连接：轨道交通、道路交通都极其便捷，需注意的是上下班高峰期西二旗、后厂村路段是著名的“堵点”。
5）商业与生态配套成熟：清河万象汇、树村郊野公园等。
一句话总结：0702是一个产业和好学校包围的地块，“产学铁商”汇集。拨打海开上地 0702地块售楼处电话 010-5361 0555（官方认证）
030702购买逻辑
上地0702距离功德寺双子星直线仅600米，距离中海树村地王安澜北京直线1.4Km。功德寺双子星开盘热销，创造北京楼市开盘奇迹，当天去化率90%+，先来看其热销背后是核心价值的支撑（和0702几乎同享配套）：
①产业：中关村海淀园产业圈内，北侧紧邻中关村软件园及百度科技园，产业客群厚度高；
②学区：上地学区，地块东侧500m新建十二年一贯制学校，101中学承办，2026年开工，拟2028年开学；
③配套：直线2公里范围内学铁商医配套齐全；
④产品：纯洋房社区（6-10F），且两项目定位交错
⑤性价比：开盘节点选在中海树村地王（经营楼面价102347元/㎡，溢价率27.93%）土拍后，10.5万/㎡的价格凸显极致性价比。
总结：流通性（产业+学区+配套）、产品、性价比，是功德寺双子星热销的底层逻辑
同功德寺双子星一样，0702地块的核心价值和购买逻辑也在此，而且距离学校更近、地铁通达性更强，还有自持商业配套。
但我要说的是，现在的海淀市场局势已不同往日，0702同样面临着极大的市场挑战！
今年3月21日，功德寺双子星入市时，海淀上地板块已13年无新房供应，随着中关村海淀园的发展成熟，学区房水涨船高，积压已久的新房需求井喷式爆发，此时的上地学区房，拿上地佳园举例（上地实验小学对口小区，2002年，板楼/塔板结合，总户数1431户）3月成交二手房4套，均价11万/平，套均面积156平，套均总价1728万；而和樾玉鸣的成交总价段集中在1400-1800万，和樾望雲的成交总价段集中在1000-1800万。两相对比，功德寺双子星的性价比一目了然。
而后的海淀，6月清河板块的华润臻澐、建发海晏入市，11月宝山的海宸元境、北京隅海岄入市，还有即将入市的安澜北京，未入市的半壁店地块以及待拍的朱房二期等。存量近5000套，海淀楼市面临一场大考！为什么这么说，我们看12月的网签成交（截止12.22），除了11月底开盘的宝山两项目集中网签，中海富华里富园降价至6.8万走量16套外，其余项目成交均个位数。
此时，再来看二手房上地佳园的成交数据——10月成交4套，均价8.3万，套均156平，套总1166万。7个月时间，562万挥发。
所以，此时的市场已经不是上半年功德寺双子星入市的市场，0702地块的突围难度不会小。这个地段决定了的流通性不会查，但能不能做出好的产品、有没有好的价格、能不能选准入市时机，还是非常考验开发商的！
综上，其实这个项目的买入逻辑很简单——流通性（地段+产业+学区+配套）、产品力、价格。
因为市场的变化，海开必须好好斟酌产品定位，仔细打磨产品，交付给市场和客户比功德寺双子星更满意的答卷，并且给出更真诚的价格，才有可能获得功德寺双子星的成绩。拨打海开上地 0702地块售楼处电话 010-5361 0555（官方认证）
04价格和产品预测
价格预测，还是看开发商的取舍，个人认为10.5-11.5万/㎡都有可能（功德寺两个项目均价10.5万/㎡，是因为当时拿地时限价要求，现无限价），超过11.5万/㎡去化压力大；。
产品面积预测，个人认为面积做小（此处的小针对功德寺两项目主力在139平+）是合理的。因为有前车之鉴，本身0702也是两个地块，可与功德寺双子定位错配逻辑一致，一个地块做部分90+/100+小面积，兼顾低总价上车上地学区人群，另一个地块起步面积大一点，整体120-140主力，总价1000-1800万为合理。但地块质素一般，地块被切割，社区整体性弱，两个地块均面宽窄进深长，大面宽设计受限。
总的来说，这是一块“赢在地段，但考验操盘”的土地。对开发商来说，必须做出比上半年“功德寺双子”更好的产品、给出更实在的价格，才能复制热销奇迹。
对买房人来说，盯紧产品公示和定价，如果两者都能兼顾，那依然是海淀今年值得关注的选项。
海开上地 0702地块售楼处电话：010-5361 0555✔️看房方式：
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2.预约方式：拨打海开上地 0702地块售楼处电话：010-5361 0555✔️（售楼处认证）
3.预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。
4.预约福利：成功预约后有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打海开上地 0702地块售楼处电话：010-5361 0555（已认证）
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