破局与重构：2025年中国房地产与城市更新年度观察

来源：市场资讯

（来源：中国地产基金百人会）

2025年，对于中国房地产与城市更新领域而言，是意义非凡的一年。伴随着“十五五”规划的启动，行业告别了疾风骤雨的调整期，迈入了从“止跌回稳”到“系统重构”的全新阶段。这一年，顶层设计与基层探索交织，风险化解与模式转型并举，一条以“人”为核心、以“质”为导向、以“稳”为基石的发展新路正清晰呈现。

一、2025年度十大特点话题深度解析

1. 政策总基调：从“止跌”到“稳得住”，构建系统性长效机制

2025年，房地产政策核心从应急性的“止跌”全面转向了建设性的“稳得住”。全国住房城乡建设工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，并将其置于仅次于“推进现代化人民城市建设”的关键位置。这意味着政策思维完成了从单点刺激到“供需双侧协同治理”的升级，标志着房地产调控正式进入长效机制建设期。政策工具也趋于系统化：在供给端，通过“因城施策控增量、去库存、优供给”，并结合城市更新盘活存量用地；在需求端，则强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权”，给予地方更大的灵活性以激发市场活力。

2. 模式之变：构建房地产发展新模式的“四梁八柱”

告别“高杠杆、高周转”的旧模式，构建新发展模式成为2025年行业转型的纲领。新模式正从顶层设计走向制度搭建，其框架日益清晰：在开发端，做实房地产开发项目公司制，隔离项目风险；在融资端，推行主办银行制，建立稳定的银企关系；在销售端，有序推进现房销售制，从根本上防范交付风险，实现“所见即所得”。这一系列基础性制度的构建，旨在推动行业从“金融游戏”回归“居住本质”和“实体经营”。

3. 品质革命：“好房子”成为高质量发展的核心抓手

“好房子”从一个理想概念，在2025年升格为撬动行业转型升级的核心政策手段。围绕“好房子”建设，一场覆盖全链条的品质革命已然展开：新的《住宅项目规范》正式实施，指导行业探索“6633”等系统化的建造体系；全国性的“好房子”设计大赛和“揭榜挂帅”机制，旨在推动50多类新型建材的研发应用。其目标不仅是提供高品质的住房，更是通过“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设，系统性提升城市人居环境。

4. 顶层蓝图：城市更新上升为国家系统性战略行动

5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，为这项工作提供了前所未有的顶层设计和纲领性指引。《意见》明确了城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，并部署了八大任务，涵盖既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区建设、老旧街区厂区更新、生态修复及历史文化保护等，形成了完整的工作框架。这标志着城市更新从过去的零散项目，正式转变为一项全局性、持续性的国家行动。

5. 金融破局：多元化资金支持体系加速成型

巨大的资金需求是城市更新的核心挑战。2025年，一个覆盖政府投资、专项债、市场化金融工具的多元投入机制加速构建。中央预算内投资首设“城市更新专项”，支持公益性设施建设。专项债对城中村、老旧小区改造的支持力度显著加大，前三季度发行额同比增长约1.4倍。更重要的是，市场化路径被进一步打通，金融监管总局研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，基础设施REITs的发行范围也明确将城市更新设施纳入，为存量资产盘活提供了重要的退出通道。

6. 风险出清：债务重组深化与“保交房”攻坚战收官

风险的有效化解是行业轻装上阵的前提。2025年，房企债务风险处置进入深水区，从“以展期换时间”转向“以削债换新生”。据统计，21家出险房企化债总规模约1.2万亿元，部分境外债削减幅度超过50%，行业资产负债表得到实质性修复。与此同时，持续多年的“保交房”攻坚战在2025年迎来全面收官。截至10月，全国750多万套已售难交付住房实现交付，“白名单”项目贷款落地7万亿元，极大地修复了市场信心。

7. 内涵深化：从“物理更新”到“内容与运营”的比拼

随着更新行动全面推进，行业的竞争焦点正从空间改造的“硬实力”，转向内容植入与持续运营的“软实力”。单纯的建筑翻新已不足以吸引人流与消费，如何为空间注入独特的文化IP、培育活跃的社群、引入可持续的业态，成为项目成败的关键。城市更新日益被视为一个需要长期培育的“内容生态”，运营能力取代开发速度，成为衡量企业核心竞争力的新标尺。

8. 路径创新：“微更新”与“精细化治理”成为主流

在大规模改造之外，“微更新”和“精细化治理”在2025年展现出强大生命力。针对城市“边角料”空间，如立交桥下、社区角落、闲置地块，通过建设口袋公园、开放共享绿地、改造小微公共空间等方式，以“绣花”功夫实现功能置换与品质提升。这种模式投资小、见效快、民意基础好，精准回应了市民对身边环境改善的迫切需求，成为践行“人民城市”理念的生动体现。

9. 工具赋能：“城市体检”与“一张图”强化科学决策

城市更新不再是“拍脑袋”工程。2025年，“城市体检”作为发现问题的“听诊器”和评估效果的“标尺”，其作用被空前强化。《意见》提出建立城市体检与更新一体化的推进机制。同时，自然资源部推动建立国土空间规划“一张图”，旨在摸清存量资源资产底数，落实“老城不能再拆”的要求，实现全生命周期的精准管理和部门协同。数据与科学工具正成为城市更新决策不可或缺的支撑。

10. 企业转型：从开发商到“服务商与运营商”的生死突围

市场环境的根本性变化，倒逼房企进行深刻的自我革命。出险房企和寻求新增长的头部企业，不约而同地将转型目光投向轻资产和服务领域。代建业务在2025年呈现爆发式增长，TOP20企业新增签约面积同比增幅达31%。同时，商业运营、产业园区、医疗康养、资产管理等运营服务类业务，成为房企探索“第二增长曲线”的共同选择。这标志着房地产企业的商业模式，正从“买地、建房、销售”的一次性交易，转向依靠专业能力和服务获取持续收入的长期主义。

二、2026年趋势展望：在重构中迈向稳健新周期

展望2026年，作为“十五五”的开局之年，房地产与城市更新领域将在2025年奠定的基础上，进一步深化转型，呈现出以下趋势：

1. 市场趋于平稳，分化持续深化：在“着力稳定”的总基调下，市场大起大落的概率降低，但城市间、板块间、企业间的分化将更加明显。核心城市优质地段的改善型住宅和运营良好的存量资产，将展现更强的韧性。

2. 新模式制度加速落地：现房销售试点范围可能扩大，项目公司制、主办银行制等基础制度将在更多城市探索实践，行业规则得到重塑。

3. 城市更新进入“运营为王”时代：随着大量更新项目进入完工期，运营能力将成为决定资产价值和项目成败的终极考验。具备深厚产业内容、文化内容或社群运营能力的机构将脱颖而出。

4. 金融创新与风险防控并重：REITs、Pre-REITs、特许经营等模式在更新领域的应用将更加广泛，但与之配套的金融监管和风险隔离机制也会同步强化，确保金融活水精准滴灌而不形成新的泡沫。

5. 科技与绿色双轮驱动：智慧社区、数字孪生等技术将更深度赋能城市更新项目的规划、建设和运营。同时，“双碳”目标将更紧密地与更新结合，绿色建筑、节能改造成为标准配置。

总之，2025年是中国房地产与城市更新行业“破旧立新”的关键一年。它终结了一个旧时代，更为一个以质量取代速度、以运营取代开发、以长期主义取代短期逐利的新时代，绘制了清晰的路线图。前方的道路依然挑战重重，但方向已然明确：唯有回归民生本质，深耕内容与运营，行业才能真正穿越周期，迈向稳健而可持续的未来。