低效商办用地改做学生公寓的新出路

去年网上有一篇文章《研究生多到无宿舍可住》引发了社会高度关注，近期长租公寓做学生宿舍话题的热度在上升。未来长租公寓做学生宿舍不仅是一门生意，还将是一种趋势。同策研究院联席院长宋红卫认为，鼓励长租公寓改学生宿舍需要制度和标准进一步规范，同时也需要政策的支持。

学生宿舍这个话题的大背景是近些年我国对教育的重视程度逐渐提高，已经发展到教育强国的战略高度。最近中央经济工作会议提出教育要服务于高质量发展，提出教育强国的要求，尤其是推动科技人才的培养和发展，社会各界对高层次人才的需求持续高涨，青年人也在追求学历升级，教育部近年也在大力推动职业本科和专业研究生教育发展。当前高等教育高层次办学规模不断扩大，面临的一大瓶颈问题是学生宿舍不足，教育部也多次重申，宿舍缺口大的高校不得新增招生指标。

针对这个问题，高校为什么不扩建校舍？首先，许多高校地处城市中心城区或者区域中心，周边土地资源紧张，没有新建的空间。其次，即使要新建需要投入大量土地、财政资金，目前这些资源也都比较紧张。其次，还有建设周期长的问题，宿舍建设从立项启动到交付可使用最快也需要两至三年。此外，2035年后高等教育适龄人口规模将逐年下降，大规模建校舍可能存在闲置的风险。主管部门综合考虑了这些因素以及核心城市还有一定量的低效存量资产急需盘活，因此国家发改委等七部委发布《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，提到了“鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”。

目前已经有部分高校通过这个模式来拓展宿舍，也取得一些成效。如中国矿业大学、中南大学等通过购置周边商品房，改造为标准化宿舍。浙江大学则拟投入2360万元租赁紫金港校区周边5公里内的社会用房作为学生宿舍，提供不少于3000张床位，以缓解校内住宿紧张问题。可以看出，学校拓展宿舍既有收购模式也有租赁模式，而通过租赁的模式更为合理，资金压力更小。

对于长租公寓而言，鼓励改成学生宿舍是一种趋势，但是这个过程中需要制度来进一步规范，同时也需要一定政策的支持。比如对房源选取、租金成本、学生分配、运营管理都要有相关标准和规范。目前行业遇到的一个最大的问题就是税收问题，主要由于学生没有固定工作和收入，不能算作保租房的保障主体，运营主体就不能享受保租房的优惠税收，而学生宿舍租金本来就低，这样影响了运营机构的积极性。从国外市场来看，学生公寓不仅是一门好生意，并且还有英美等国发行了学生公寓类房地产信托基金，英国的学生公寓REITs（不动产投资信托基金）只有2个，但规模都很大，最新市值合计为42亿英镑，占英国住房REITs总市值的60%以上。所以，长租公寓做学生宿舍前景广阔，但我们也呼吁相关部门关注长租公寓做宿舍的事情，并给予一定的政策支持。

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