年末上海豪宅“神仙打架”，头部房企排位要变？

2025年最后一个月，上海高端市场供应端“压轴放量”。

截至12月30日的数据，上海新房的供应里每10套里就有3套是单价10万+的豪宅，供应量比前一个月上涨了45%。

仅最后一周（12月24日-12月31日）有约20个项目扎堆开盘，其中8个项目备案均价超10万元/平方米。

销售端也出现了“现象级热销”，典型如“全国地王”安澜首开销售90.77亿，中海·环宇玖章首开售罄。

高端供应规模显著提升的格局下，头部央企间的“终极角逐”尤为激烈。

12月26日，市场迎来了两场重量级开盘。

其中，备受瞩目的“全国地王”安澜上海首开实现销售额约90.77亿元，该项目均价17.88万元/平方米，其中最高总价的一套约1.46亿元。同日，澐启滨江二期开盘热销，而一个月前（11月29日）首开曾实现“日光”，单价接近14万元/平方米的122套房源当日售罄，两次开盘仅30天销售66亿。

紧接着12月27日，地处黄浦老西门的绿城黄浦ONE二期和位于普陀“真如翠谷”板块的中海·环宇玖章同日开盘，其中中海·环宇玖章首开推出90套房源，均价11.8万元/平方米，中海发布的海报称首开售罄。这也是12月上海首个“日光”项目。

12月28日，杨浦东外滩的外滩道二期开盘推出119套房源，均价较首开每平方米涨500元至13.88万元/平方米的情况下，开盘当日去化109套。

从全年来看，高端市场仍是上海楼市的重要支撑。上海今年有34个项目累计65次开盘“日光”，其中单价10万+/平方米以上豪宅项目就有22个，累计实现35次“日光”，翡雲悦府、陆家嘴前滩公馆、嘉里金陵华庭、上海壹号院等多个项目更是实现屡开屡罄。

不过，高端市场内部“冰火两重天”的分化格局日益凸显，并非所有的高端项目都能实现“热销”。12月以来开盘的单价10万+项目，仍有接近六成项目开盘认购率不足30%。

高端项目集中入市同时，进一步加剧客户分流，多数高端项目也面临去化压力。

说到底，高端项目集中推盘的重要原因是房企对年度业绩的终极冲刺，尤其是排在前三的华润置地、招商蛇口和保利发展。

尽管前11月三强格局稳固，华润、招商、保利提前锁定前三席位，不过年终冠军的最终归属仍存悬念，今年前11月权益销售金额彼此之间仅有2亿左右的差额。

具体来看，前11月华润置地以287.29亿元权益销售金额暂居上海房企销售首位，前10月还在第三位的华润连升两位，一举赶超招商和保利发展。

招商蛇口以285.05亿元紧随其后，两者相差仅2.24亿。招商蛇口作为“安澜上海”的联合开发商之一，该项目也成为招商能否冲击榜首的关键变量。

保利发展和招商蛇口权益销售金额只有1.46亿元的差距，“咬”得也很紧。能否赶超招商，保利的压力也不小，12月25日保利推出了青浦虹桥和颂·西岸项目，但是认购情况并不理想，而备案价13.5万元/平方米的杨浦东外滩项目保利外滩曜，在12月24日首开认筹，共推出64套小高层房源，从认筹结束至12月31日开盘只有两天，也算是赶上了“末班车”。

而权益销售金额排在第5位的中海地产，则依靠两大高端产品中海环宇玖章和安澜上海冲刺全年业绩。要知道，去年全年中海地产以645.19亿元权益销售金额未来上海房企TOP1，今年前11月只有168.38亿元。

另外，前11月权益销售金额排在19位的保利置业，也推出了誉静安和誉滨江两大高端产品，以期在排位上能更进一步。

2025年仍将是上海豪宅成交大年。高端项目也成为上海楼市重要的支撑和头部房企业绩冲刺的主要阵地。不过面对高端市场竞争，未来房企在产品创新和营销策略上无疑要付出更多的努力。

纵观全国，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市构成了中国房地产市场的基本盘。而上海，被视为最健康、最具确定性的市场。其中总价3000万以上的豪宅成交，上海一城便占据了全国成交总量的半壁江山。

目前，上海房企格局已基本稳定，主要以深耕上海的国央企为主，不过今年房企之间的业绩差距比较小，排名仍然有较大变数，而高端产品的去化情况将成为房企排位的关键变量。（来源：丁祖昱评楼市）