房贷余额不增反降!12.8万亿提前还贷潮,楼市救市真要动真格了?

四年新房销售狂揽40万亿，个人房贷余额却不升反降——从2021年末的38.32万亿跌至2025年二季度末的37.74万亿。这组违背常识的数据背后，是12.8万亿天量提前还贷的冲击，更是普通人、银行、楼市三方的深度博弈。当银行净息差跌破1.42%的临界点，当全国房价平均跌幅超三成，当居民储蓄率飙升至38%，所有人都在问：救市真的要来了？但真相远比“要不要救”更复杂，这波提前还贷潮的本质，是整个房地产生态的逻辑重构。
一、12.8万亿背后：不是“扛不住”，而是“不愿扛”
很多人把提前还贷解读为老百姓“压力山大”，但深挖一层会发现，这更是一场理性的“用脚投票”。四年间，理论上该新增的28万亿房贷增量被彻底抵消，核心不是大家没钱还，而是“不想为贬值资产付高息”：
- 负资产时代的清醒选择：全国房价平均跌幅超三成，不少城市核心区房源都难逃降价命运，一套100万买的房子，如今市价只剩70万，却要背着80万的房贷——这种“房子没了，债还在”的困境，让越来越多人意识到“早还贷早解脱”。与其把钱砸在不断缩水的房产上，不如提前结清贷款，降低负债杠杆，这是普通人应对资产贬值的最朴素智慧。
- 利率差催生的“无风险套利”：一边是存量房贷利率虽经两次下调，仍有不少人背负着4%以上的利息；另一边是银行存款利率虽降，但大额存单、稳健理财的收益率能覆盖部分房贷成本，更关键的是“稳赚不赔”。在经济预期不明朗的当下，提前还贷成了最安全的“理财选择”，毕竟比起不确定的投资收益，省下的利息是实打实的。
- 消费降级下的现金流保卫战：2025年前三季度居民人均消费支出实际增长4.7%，但消费意愿持续走低，人均存款首次突破10万元。这背后是居民部门债务压力的高企——居民贷款与社零的比率已攀升至1.70倍，接近日本泡沫经济末期水平。大家宁愿压缩消费也要提前还贷，本质是对未来收入预期的谨慎，是“现金为王”思维的体现。
二、银行的“甜蜜烦恼”变“生死考验”：从躺赚利息到风险承压
曾几何时，个人房贷是银行的“香饽饽”——风险低、收益稳，占整体贷款业务的40%，堪称利润压舱石。但现在，这块“肥肉”变成了“烫手山芋”：
- 净息差跌破警戒线，盈利空间被榨干：2025年三季度商业银行净息差降至1.42%，远低于1.8%的国际警戒线，虽然环比实现阶段性企稳，但长期下行趋势难改。存量房贷利率腰斩导致利息收入大幅缩水，而存款成本下降的红利已基本释放，银行陷入“放贷不赚钱，不放贷没增长”的两难。更要命的是，贷款利率已贴近经营成本下限，新发放房贷甚至出现“利率倒挂”，银行做一笔亏一笔。
- 不良“双升”来袭，风险从个人转移到银行：房贷风险的斩杀线早已转移，2025年三季度商业银行不良贷款余额增至3.5万亿元，不良率微升至1.52%，其中房地产领域仍是不良贷款高发区。当房子沦为负资产，断供风险不再是个体问题，而是可能引发的连锁反应——一旦大量房贷违约，银行的拨备覆盖率（已降至207.15%）将难以抵御风险，这也是监管层不得不重视的核心原因。
- 业务转型迫在眉睫，却前路漫漫：为了摆脱对房贷的依赖，银行正加速向非利息收入转型，通过企业代发工资、结算业务等配套服务弥补利息损失。但转型谈何容易？中小银行受限于区域资源，很难快速拓展新业务；而大型银行的“内卷式”竞争，又进一步压缩了盈利空间。可以说，房贷业务的失血，正在倒逼银行进行一场痛苦的“自我革命”。
三、2026救市预判：不是“疯狂刺激”，而是“精准托底”
市场普遍认为“银行扛不住了就会疯狂救市”，但结合当前市场环境和最新政策动向，2026年的救市大概率不会重走“大水漫灌”的老路，而是聚焦“稳预期、降成本、补供给”的精准施策：
1. 需求端：限制性政策放松+成本进一步降低
中指研究院预测，北上深等核心城市的限制性政策具备进一步优化空间，可能会适度放宽购房资格、降低首付比例。同时，房贷利率仍有下调空间，配合房贷利息抵扣个税力度加大、中介费用降低等措施，切实减轻购房者的置业成本。但要注意，这些政策的核心是“激活合理需求”，而非“刺激投机”，刚需和改善型需求将成为政策支持的重点。
2. 供给端：从“救房企”到“保交楼+优供给”
过去的救市多聚焦于房企融资，而2026年可能会转向“补人头”和“收存量”——通过加大住房租金补贴、购房补贴等方式支持新市民、青年人置业，同时加速收储存量商品房和闲置土地，改善市场供求关系。毕竟，当前楼市的核心矛盾不是“没房子”，而是“房子太多但好房子太少”，只有优化供给结构，才能真正稳定房价。
3. 风险端：防范系统性风险，平衡稳增长与防泡沫
监管层会重点关注银行的资产质量，通过引导不良贷款处置、补充银行资本金等方式，增强银行的抗风险能力。同时，会严控资金违规流入房地产市场，避免再次催生泡沫。可以预见，2026年的楼市会呈现“止跌回稳”的态势，但大幅反弹的可能性极低，市场将进入“慢修复”周期。
四、给普通人的启示：别赌救市力度，要懂趋势逻辑
面对即将到来的救市政策，普通人最该做的不是盲目跟风买房，而是理清三个核心逻辑：
- 房价不会再回到“普涨时代”：人口老龄化、城镇化放缓、住房供给过剩等长期因素，决定了房地产已从“造富资产”回归“居住属性”，未来房价会呈现“核心城市稳中有升，三四线城市持续调整”的分化格局。
- 提前还贷仍需理性决策：如果你的房贷利率较高、未来收入预期不稳定，提前还贷确实是不错的选择；但如果利率已经较低，且有更好的投资渠道或现金流需求，也不必盲目跟风，毕竟手里握有现金，才能更好地应对不确定性。
- 买房要聚焦“核心价值”：不管政策如何调整，位置好、配套全、品质高的房产，永远是最抗跌的。与其纠结“要不要买”，不如花更多时间研究“买哪里、买什么样的房子”。