华发上海另辟蹊径补仓 仍需破局松江青浦项目库存压力

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　　来源：乐财聚

　　12月26日，上海市规划和自然资源局发布一则土地协议出让公告，内容显示上海信浦东岸置业有限公司成功获得浦东新区周浦镇08单元14-05地块（“城中村”改造项目—周浦老集镇拔点改造D地块）。

　　天眼查显示，上海信浦东岸置业有限公司有3个股东，分别是华发（45%）、陆家嘴（40%）、周浦城建（15%）。

　　这也是华发首次在上海以协议出让方式获得土地，弥补了今年在集中土拍市场颗粒未收的缺失，也拓展了公司后续在上海可持续发展途径。

　　华发在上海土拍市场的高光时刻发生在2023年，当年其累计参与了25幅地块的现场竞拍，并拿下了其中4幅。但是，2024年华发在集中土拍市场仅出现2次，2025年仅出现1次。

　　华发几乎绝迹于上海土拍市场也引起了业内好奇，如今来看主要有两方面原因。

　　首先，自去年下半年开始，上海集中土拍规则调整，不再通过摇号，而是双高双竞，实际内核是价高者得。华发虽然也属于珠海地方国企，但资金实力相比龙头央企还是略逊一筹，同时其拿地风格稳重，因此在土拍竞价中没有优势。

　　其次，另一个因素在于项目去化速度不快。2023-2024年，华发总计获得5幅地块，其中与中铁置业合作开发的古美阅华、与南通国资合作开发的华发蟠龙四季均已售罄，另外3个楼盘则都处于销售周期。

　　值得一提的是，华发独立开发的2个楼盘去化情况均不算理想。

　　位于青浦赵巷板块的华发虹桥四季，2024年6月首开至今，累计推出609套，截止到2025年12月30日，网上房地产显示已销售277套，一年半时间销售率45.5%。

　　该楼盘最新一批房源在今年12月3日推出，98套住宅至今仍然是0网签。

　　另一个楼盘是位于松江洞泾的华发海上都荟，销售情况略好一些。2024年3月首开至今，累计推出956套住宅，已销售808套，销售率84.5%。

　　然而，该楼盘是超级大盘，社区住宅总套数约2500套，也就是说目前推盘量还不到一半，在如今市场整体仍然下行的情况下，后续去化压力与日俱增。

　　因此，对于华发来说，优先去化库存回笼资金是首要任务，保证底线安全后再图进取。

　　而协议拿地恰恰是一条折中路线，一方面拿地价格便宜，另一方面又是联合开发，安全垫非常厚实。同时，与当地国企合作，能够大幅增强运营效率。

　　时代在变化，房企策略也在改变，华发双管齐下的拿地策略是一条明路。

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