广东茂名出台“楼市新政15条”：降低房企资金压力、支持合理住房消费

来源：央广网

央广网北京12月31日消息（记者门庭婷）近日，茂名市住建局等七部门发布《关于印发茂名市进一步促进房地产市场健康稳定发展若干措施的通知》（以下简称《通知》），围绕降低购房门槛、优化项目审批、完善项目配套等方面出台多项措施，更好满足居民刚性和改善性住房需求、推动房地产高质量发展。

一是调整开竣工违约责任核算规则。新出让的房地产开发项目，开竣工违约金标准为每日万分之一，竣工违约责任核算时，以逾期竣工建筑面积占总建筑面积的比例核算违约金。若因政府相关部门原因或不可抗力导致项目无法按期开竣工的，可申请顺延开竣工时间。

二是优化容积率计算规则。未办理工程规划许可的项目，配建的相关设施〔包括垃圾收集房、公共厕所、变电房（配电室）、开关站，以及无偿移交政府的幼儿园、托儿所、社区综合服务设施、社区居家养老服务设施、小型垃圾转运站等〕以及建筑物屋顶设施（包括梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等），建筑面积不纳入项目容积率计算。

三是放宽报建手续办理条件。对于分期缴纳土地出让价款的房地产开发项目，受让人签订出让合同并按约定缴纳首期出让价款（不少于出让总价款50%）后，可申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等开发报建手续。按出让合同约定（一般不超过一年，特殊情况不超过两年）付清剩余出让价款后，可申请办理不动产权证。

四是扩大保函覆盖面。允许“见索即付”的银行保函作为土地竞买保证金。允许企业出具自有资金购地承诺书替代购地资金审查报告。在风险可控的前提下，允许企业凭保函替换商品房预售监管资金。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

五是优化商品房在建工程抵押和预售方式。已办理在建工程抵押的项目或楼栋，在办理预售许可证前，开发商可根据自身条件，通过提供替代担保的方式（含替换抵押物、担保公司担保、存入保证金、抵押权人书面意见）来解除部分或全部抵押，以便项目或楼栋合规办理预售许可证。项目或楼栋取得预售许可后，未出售的商品房经网签主管部门出具未预售（或未网签）证明后，可最小以“套”为单位，办理在建工程抵押登记。

六是加大个人住房信贷支持力度。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

七是加大住房公积金支持力度。个人公积金贷款最高额度为50万元，夫妻双方公积金共同贷款最高额度为70万元。允许购买茂名市新建商品住房可提取住房公积金支付首付款。生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）购买首套或二套自住住房的，其可贷额度上浮20%（即个人贷款最高额度为60万元，夫妻双方共同贷款最高额度为84万元），上浮后的贷款额度不得高于《茂名市住房公积金个人住房贷款管理办法》（茂公积金管委会规〔2023〕2号）的限额标准。

八是优化城市基础设施配套费缴交手续。开发企业办理规划报建手续且尚未缴交城市基础设施配套费的，可以在领取建设工程规划许可证时缴交50%城市基础设施配套费；而在后续办理商品房预售许可证时，再支付剩余的50%。

九是便利企业核算开发成本和报税。对于新公开出让用途为城镇住宅、商服兼容的房地产用地，自然资源主管部门在签订土地出让合同时，根据不同用途单价在评估总价中的比例明确不同用途分别对应的土地使用权价格，为企业成本核算提供更清晰明确的依据。各级税务部门要加强对房地产企业的税务辅导，引导企业正确应对税务征收政策变化引起的一系列问题，同时积极主动解决企业提出的合理涉税问题。

十是落实土地增值税清算有关规定。房地产开发企业在开发小区内建造的与清算项目配套的公共设施，在进行土地增值税清算时，对产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

十一是落实房产交易税收优惠政策。转让方享受：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

十二是加快完善停车位等配套设施建设。加快完善房地产项目周边市政公用设施建设，积极开展小区周边车辆乱停乱放专项整治行动，进一步合理规划和增加市政道路临时停车泊位。支持盘活各商住小区周边存量市政用地（已规划未建设部分），投资建设绿色、智能专业停车场，解决停车难问题。推行地下室车位按套内面积办理不动产权证。

十三是支持商品房去库存。在使用年限和容积率不变的情况下，鼓励土地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育等产业项目和保障性住房建设。探索库存商业用房改建租赁住房、人才房等实施路径。鼓励支持各级房协、房地产开发企业采取多种形式开展住房促销活动，引导住房消费预期。

十四是优化营商环境。进一步优化办事流程，提高办事效率，减轻企业负担，营造更加良好的营商环境。在商品房项目达到预售条件前，由政府职能部门牵头完成项目周边主干道和街坊路建设、垃圾站设置、供电线路接入、供水、排水排污管网铺设等。及时公布开发项目周边的教育、医疗等公共服务设施施工、竣工进度及投入使用时间，并加快配套建设进度，确保按公布时限交付。推行居住公寓水电按居民用水电价格标准收费。

十五是加强房地产市场秩序治理。加强预售资金的风险管控措施，开发商在申请办理预售款支取时，提交的收款凭证须明确载明对应的商品房项目名称及工程名称。规范房地产企业和房产中介的经营行为，持续开展房地产市场秩序专项整治，对房地产企业和房产中介的违法违规及行业乱象行为，适时向社会公开公告，维护房地产市场交易公平，维护购房者合法权益。