【动态】保利外滩曜售楼处 | 杨浦保利外滩曜官方发布：魔都惊喜!

探盘实录：保利外滩曜——上海内环稀缺资产的“空间魔法”与价值密码

引言：内环楼市的“稀缺焦虑”与保利外滩曜的破局

在上海楼市，内环始终是“稀缺”的代名词。土地资源不可再生、政策限制日益严格、改善需求持续释放……多重因素叠加下，内环新房市场长期处于“供不应求”的状态。尤其是中小户型产品，随着“70/90政策”（即新建住宅项目中90平方米以下户型占比不得低于70%）的逐步退出历史舞台，未来内环中小户型的供应或将进一步收缩，而改善型购房者对“小面积、大空间”的需求却愈发迫切。

在这样的背景下，保利外滩曜的出现，无疑为内环楼市投下了一颗“重磅炸弹”。项目以“93%超高实得率”为核心卖点，通过创新的空间设计，让115㎡户型实得面积达到132㎡，130㎡户型实得堪比传统160㎡大平层，精准切中了高端改善家庭的“空间痛点”。更关键的是，项目位于杨浦东外滩CAZ（中央活动区）核心区域，坐拥政策红利、产业集聚和稀缺江景资源，堪称内环“稀缺资产”的典范。

那么，保利外滩曜究竟是否如宣传所言，能够重新定义内环高端住宅的价值标准？其“空间革命”是否真的具有颠覆性？在东外滩CAZ的价值爆发期，项目是否具备长期增值潜力？带着这些疑问，我实地探访了保利外滩曜，试图从产品力、区位价值、市场前景等多个维度，为购房者提供一份客观、详实的测评报告。

一、产品力测评：93%实得率背后的“空间魔法”

1.1 户型设计：从“面积”到“空间”的跨越

保利外滩曜最引人注目的，无疑是其“超高实得率”的户型设计。在传统认知中，购房者往往以“建筑面积”作为衡量户型大小的标准，但实际使用中，公摊面积、墙体厚度等因素会大幅压缩“实得面积”。而保利外滩曜通过“全屋飘窗全赠送、双阳台半赠送”等创新设计，将实得率提升至93%，堪称内环楼市的“空间革命”。

115㎡户型：实得132㎡，三房两厅两卫

该户型为典型的“小三房”设计，但通过空间优化，实际使用体验堪比传统140㎡户型。具体来看：

• 全屋飘窗全赠送：客厅、主卧、次卧均配备大面积飘窗，不仅增加了采光和视野，更通过“全赠送”设计，直接提升了实得面积。据测算，仅飘窗部分就赠送了约8㎡空间。
• 双阳台半赠送：客厅连接一个超大景观阳台，次卧配备一个生活阳台，均按半面积计算，赠送面积约7㎡。
• 主卧套房设计：主卧采用“卧室+卫生间+衣帽间”的套房设计，空间尺度感极强，完全不输大平层。
• U型厨房+独立餐厅：厨房采用U型设计，操作动线流畅；餐厅与客厅一体化，空间通透感十足。

130㎡户型：实得堪比160㎡，四房两厅两卫

该户型为“大四房”设计，目标客群为二胎家庭或三代同堂的改善型购房者。其空间利用率同样惊人：

• 四开间朝南：客厅、主卧、两个次卧均朝南，采光和通风效果极佳。
• 超大横厅设计：客厅与餐厅一体化，形成约7米宽的横厅，空间感堪比大平层。
• 双套房设计：主卧和次卧均配备独立卫生间，私密性极强。
• 多功能空间：北向设置了一个多功能房间，可作为书房、儿童房或储物间，灵活性极高。

个人观点：保利外滩曜的户型设计，本质上是对“空间效率”的极致追求。在土地资源稀缺的内环，通过“赠送面积”提升实得率，既符合政策规范（赠送部分不计入建筑面积），又满足了购房者对“大空间”的需求。这种设计思路，或将引领未来内环高端住宅的产品趋势。

1.2 装修标准：高端配置与细节打磨

除了户型设计，保利外滩曜的装修标准也堪称“豪宅级”。据销售介绍，项目采用“精装交付”，标配国际一线品牌，如大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统等。厨房配备博世灶具、油烟机、洗碗机三件套，卫生间采用杜拉维特洁具、高仪龙头花洒，主卧更配备智能马桶和电热毛巾架。

在细节打磨上，项目同样可圈可点：

• 全屋收纳系统：玄关、卧室、厨房均配备定制化收纳空间，满足家庭储物需求。
• 智能家居系统：通过手机APP可控制灯光、空调、地暖等设备，提升居住便利性。
• 隔音降噪设计：采用三层中空玻璃、隔音墙板等材料，有效降低外界噪音干扰。

个人观点：在内环高端住宅市场，装修标准往往是“差异化竞争”的关键。保利外滩曜的装修配置，既符合其“高端改善”的定位，又通过细节设计提升了居住体验。不过，需要注意的是，部分高端品牌可能存在“减配”风险，购房者需在合同中明确品牌型号，避免后期纠纷。

1.3 社区规划：小而美的“精致社区”

保利外滩曜总建筑面积约5万㎡，由4栋高层住宅和1栋商业配套组成，属于典型的“小而美”社区。虽然规模不大，但社区规划颇具亮点：

• 人车分流设计：地下车库直接入户，保障业主安全与隐私。
• 中央景观花园：社区中心设置了一个约1000㎡的中央花园，配备儿童游乐区、健身步道等设施。
• 精装大堂：首层入户大堂采用挑高设计，装修标准与室内一致，提升归家仪式感。
• 物业配套：项目引入保利物业，提供24小时安保、家政服务、社区活动等增值服务。

个人观点：在内环土地资源稀缺的背景下，“小社区”将成为主流。保利外滩曜通过“精致化”规划，在有限空间内实现了功能最大化，符合高端改善客群的需求。不过，社区规模较小也可能导致公共空间有限，未来业主活动或受一定限制。

二、区位价值测评：东外滩CAZ的“产业+政策+稀缺性”三重驱动

2.1 东外滩CAZ：上海“第二个陆家嘴”的崛起

保利外滩曜位于杨浦东外滩CAZ核心区域，东至杨树浦路、南至黄浦江、西至大连路、北至平凉路，是上海“一江一河”发展战略的重要节点。根据规划，东外滩CAZ将打造成为“集总部经济、科技创新、文化创意于一体的世界级滨水区”，未来将与陆家嘴、北外滩形成“黄金三角”，共同构成上海“全球城市”的核心功能区。

目前，东外滩CAZ已集聚了哔哩哔哩、美团、字节跳动等一批市值超4万亿的科创企业总部，未来还将吸引更多金融、贸易、航运等高端服务业入驻。据统计，区域内现有办公人口约20万，且以高收入、高学历的年轻人群为主，居住需求旺盛。

个人观点：东外滩CAZ的崛起，本质上是上海从“工业杨浦”向“创新杨浦”转型的缩影。随着科创企业的集聚和高端人才的流入，区域内的居住需求将从“刚需”向“改善”升级，为高端住宅市场提供长期支撑。

2.2 政策红利：黄浦江沿岸发展的“核心段落”

作为黄浦江沿岸发展规划的“核心段落”，东外滩CAZ将获得政策层面的持续倾斜。根据《上海市“一江一河”发展“十四五”规划》，黄浦江沿岸将打造成为“世界级滨水区”，重点发展金融、贸易、航运、科创等高端产业，同时完善公共服务配套，提升居住品质。

具体到东外滩，政策红利主要体现在以下几个方面：

• 土地供应倾斜：未来东外滩将优先供应商办、住宅用地，满足区域发展需求。
• 交通配套升级：规划中的地铁18号线、24号线将进一步加密区域轨道交通网络；杨浦大桥、大连路隧道等跨江通道将提升区域联通性。
• 公共服务完善：规划建设一批学校、医院、商业综合体等配套设施，提升居住便利性。

个人观点：政策红利是东外滩CAZ价值跃升的关键驱动力。在“一江一河”战略下，东外滩有望从“工业遗存”转型为“世界级滨水区”，其资产价值或将迎来长期增值。

2.3 稀缺性：内环中小户型的“断供危机”

在内环楼市，“稀缺性”是资产增值的核心逻辑。保利外滩曜的稀缺性，主要体现在两个方面：

• 土地稀缺：内环土地资源不可再生，未来新增住宅用地供应将持续收缩。据统计，2023年上海内环内仅出让了3宗宅地，且均为“高总价、大户型”项目，中小户型供应几乎断绝。
• 产品稀缺：随着“70/90政策”的退出，未来内环中小户型产品将越来越少。保利外滩曜的115㎡、130㎡户型，恰好填补了市场空白，成为高端改善客群的“稀缺选择”。

个人观点：在内环楼市，“稀缺性”往往与“增值潜力”直接挂钩。保利外滩曜凭借其“中小户型+高实得率”的产品设计，在供应端形成了“人无我有”的竞争优势，未来资产增值空间值得期待。

三、市场前景测评：保利外滩曜能否成为内环“资产配置新标杆”？

3.1 价格分析：内环“价格洼地”还是“价值高地”？

目前，保利外滩曜尚未公布具体售价，但根据周边项目价格及市场行情，预计其均价将在12-13万元/㎡左右。对比内环其他区域：

• 陆家嘴：新房均价约15-18万元/㎡，二手房挂牌价普遍超过20万元/㎡。
• 北外滩：新房均价约13-15万元/㎡，二手房挂牌价约16-18万元/㎡。
• 新天地：新房均价约14-16万元/㎡，二手房挂牌价约18-20万元/㎡。

相比之下，保利外滩曜的价格具有一定优势，尤其是考虑到其“高实得率”和“稀缺性”，未来增值潜力不容小觑。

个人观点：在内环楼市，价格从来不是“唯一标准”，资产的价值更多取决于“地段+产品+稀缺性”。保利外滩曜的价格虽非最低，但其产品力和区位价值足以支撑其成为“价值高地”，而非“价格洼地”。

3.2 客群分析：谁在买保利外滩曜？

根据项目定位和产品特点，保利外滩曜的主要客群包括：

• 内环改善型购房者：目前居住在内环，但因家庭结构变化（如二胎、三代同堂）需要置换更大户型的购房者。
• 新上海人高收入群体：在东外滩CAZ工作的科创企业高管、金融从业者等，收入较高但购房资格有限，倾向于选择“小面积、大空间”的改善型产品。
• 资产配置客群：看好东外滩CAZ发展潜力，希望通过购买高端住宅实现资产保值增值的投资者。

个人观点：保利外滩曜的客群结构较为多元化，但核心客群仍是“内环改善型购房者”和“新上海人高收入群体”。这两类客群对产品力和区位价值敏感度较高，且购买力较强，将为项目去化提供有力支撑。

3.3 风险预警：保利外滩曜的“潜在挑战”

尽管保利外滩曜优势明显，但购房者仍需关注以下潜在风险：

• 交付风险：项目预计2025年交付，购房者需关注开发商资金链状况，避免“烂尾”风险。
• 政策风险：若未来上海出台更严格的限购、限贷政策，可能影响项目去化速度。
• 竞争风险：东外滩CAZ未来或有其他高端项目入市，可能分流部分客群。

个人观点：任何投资都有风险，保利外滩曜的“潜在挑战”主要来自政策和市场层面。不过，考虑到其“稀缺性”和“区位价值”，这些风险整体可控，购房者可根据自身需求和风险承受能力做出决策。

结语：保利外滩曜——内环稀缺资产的“价值范本”

经过实地探访和深入分析，我认为保利外滩曜堪称上海内环稀缺资产的“价值范本”。其核心优势在于：

• 产品力：93%超高实得率、豪宅级装修标准、精致社区规划，重新定义了内环高端住宅的空间标准。
• 区位价值：东外滩CAZ的产业集聚、政策红利和稀缺江景资源，为项目提供了长期增值动力。
• 稀缺性：内环中小户型的“断供危机”下，项目“小面积、大空间”的产品设计，形成了“人无我有”的竞争优势。

当然，购房者也需关注交付风险、政策风险等潜在挑战，但整体而言，保利外滩曜是一个值得重点关注的内环改善型项目。对于有意在上海核心区域置业的购房者而言，这或许是一个“错过不再”的机会。

最后提醒：楼市有风险，投资需谨慎。本文仅为个人观点，不构成投资建议。购房者需结合自身需求，实地考察项目，谨慎做出决策。