消费驱动转型：体验式商业崛起，商业营业用房迎来新模式

一、概念概况

商业营业用房市场主要包括：

• 零售商业物业：购物中心、百货商场、商业街区等
• 专业市场：批发市场、家居建材市场、专业卖场等
• 社区商业：沿街商铺、社区商业中心等
• 旅游商业：景区商业、文旅配套商业等

当前市场正从"开发销售"向"运营服务"转变，从"规模导向"向"价值导向"转型。

二、行业特点

1. 消费驱动型特征：与居民消费能力、消费习惯变化密切相关
2. 区位极度敏感：地理位置和商业氛围是决定价值的关键因素
3. 运营要求极高：需要专业的商业定位、业态规划、招商运营能力
4. 投资回收期长：需要长期资金支持，依赖持续稳定的租金收益
5. 业态组合复杂：需要根据市场需求不断调整优化业态配比

三、市场现状分析

据博思数据发布的《2025-2031年中国商铺地产市场环境影响与投资方向调整报告》表明：2025年上半年我国房地产商业营业用房投资累计值达3293.53亿元，期末总额比上年累计下降8.4%。

房地产商业营业用房投资

1. 投资降幅收窄，显现企稳迹象

• 2025年1-6月商业营业用房投资累计值3293.53亿元，累计下降8.4%
• 投资下滑幅度从2024年12月的-13.9%收窄至2025年6月的-8.4%
• 下降趋势明显减缓，反映市场正在寻找新的平衡点

1. 市场分化加剧

• 核心城市优质商圈表现稳健，空置率相对可控
• 非核心区域面临较大去化压力，空置率居高不下
• 社区商业表现优于大型商业综合体，抗风险能力更强

1. 运营压力持续

• 租金水平普遍面临下行压力，租户稳定性下降
• 招商难度加大，业主需要提供更多优惠条件
• 运营成本持续上升，利润率受到挤压

四、未来趋势展望

1. 体验式消费崛起

• 从单纯购物向社交、体验、娱乐多元功能转型
• 引入文创、亲子、餐饮等体验式业态
• 打造特色主题商业，避免同质化竞争

1. 数字化深度融合

• 线上线下全渠道融合成为标配
• 借助大数据优化业态组合和营销策略
• 智慧商业、智能管理提升运营效率

1. 小而美趋势明显

• 社区商业、精致商业体更受青睐
• 注重精准定位和特色化经营
• 从"大而全"向"精而美"转型

五、挑战与机遇

挑战：

• 电商冲击持续：线上分流效应仍然显著
• 供给过剩问题：部分区域商业面积供应过量
• 同质化竞争：缺乏特色和差异化优势
• 运营人才短缺：专业商业运营人才匮乏

机遇：

• 消费升级需求：消费者对品质、体验需求提升
• 城市更新机会：存量商业改造提升空间巨大
• 社区商业蓝海：最后一公里商业价值凸显
• 业态创新空间：新兴业态、特色商业不断涌现

在这个过程中，博思数据将继续关注行业动态，为相关企业和投资者提供准确、及时的市场分析和建议。