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济南JFC星辰

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01

没有实景展示，但价值沟通【有态度】

不玩概念博弈，直接把价值说透、说准、说活

豪宅营销的最大误区，是把“说废话”当“造高端”，用“国际顶奢”“宇宙级配套”的空洞词汇凑数，却不敢直面“客户到底要什么”。

而JFC星辰的破局，始于对价值翻译的极致较真：不与竞品缠斗，不搞概念包装，只做“让客户秒懂”，为此他们做了新地产周期的价值翻译”三大化”。

1、价值翻译的“口语化”：拒绝带高帽+装门面，大白话也能直戳人心。

不用“CBD核心占位”，只说“山入城心”，就把项目站位说的明明白白。

泰山余脉嵌入济南CBD，全国独一份的“繁华+山水”双重稀缺，精准命中高端客群“既想执掌城芯，又想私藏自然”的核心诉求。

不说

“资源环伺”，只提“六大浓度”，把项目资源密度数的清清楚楚。

约40%省市级政务资源、过半金融业增加值、约36家世界500强聚集，直指“资源密度才是硬实力”，就像森林与高原的含氧量差距，无需画圈碰瓷。

定位不说“综合体标杆”，直接亮出身份证——“世界城中城，双圈综合体”。何谓双圈综合体？这不是营销人自嗨的造概念，而是原原本本的做还原。

外圈是全城共享的CBD鼎配，内圈是项目私藏的顶奢酒店、星光艺术中心（保利新舞台合作）、大音美术馆，清晰界定“共享资源是标配，私藏奢享是核心”，打破行业“综合体=写字楼+商场”的刻板认知；转为为业主营造独树一帜的艺术化生活场。

在产品方面，超高层建筑气质叫“泉城制高点，独与泰山齐”，景观叫“浓缩版济南，一园藏一城”，——每一个价值点都不堆砌形容词，只做“身份+体验”的精准锚定。

2、价值传递的“适客化”：10万+字、1小时的两版说辞，按需匹配才是适配

营销说辞不搞“一刀切”，而是做了两套精准适配的方案：

● 1小时精简说辞：用于案场销售面对面讲解，把“双圈综合体”“健康宅”“艺术配套”等核心价值，按客户参观动线层层递进，不冗余、不绕弯，让客户在短时间内抓重点。

● 10万字深度说辞：作为延展补充，涵盖项目山水文脉、资源细节、产品工艺、品牌选型等所有深度内容，供有进一步了解需求的客户翻阅，满足高端客群“了解详情再入手”的决策习惯。

两套说辞各司其职，既保证效率，又兼顾深度，彻底告别“一套说辞用到底”的粗放模式。

3、价值演绎的“场景化”：产品的场景感知，不造梦，只解梦。

如今很多豪宅会所陷入“功能内卷”：别人做10大功能，自己就凑20个，堆砌一堆看似高端的场景，却只敢“造梦”，无法解答“为什么要做这些功能”。而JFC星辰的核心逻辑是“解梦”：每个场景都源于对客户真实痛点的洞察，先想清楚“要解决什么问题”，再落地“该怎么做”，让会所从“打卡道具”变成 “日常使用”。

●私宴场景的从1到6，解决为什么要做的困惑。

你是否想象过私宴厅里只有孤零零的一张大圆桌的场景？

宴请的宾客在陆续到场的间隙，没有其他地方可以去，站也不是，坐也不是，

最后只能待在大圆桌的一隅，默默玩手机。饭局未开先上桌，谁在桌上谁窘迫。

JFC星辰，在价值思考的阶段不断追问为什么？能够解决什么？最后将传统的私家宴会厅就餐的1个场景，延展为6幅环环相扣的当代”夜宴图“。

场景1：环岛式落客+游园引导——宾客下车即有专属礼宾陪同，沿山水脉络动线分流，避免不同客群迎面碰撞的尴尬；

场景2：等候互动空间——行政酒廊、私享茶室、棋牌室按需选择，掼蛋小聚快速破冰，等餐时光不再枯燥；

场景3：专属中央厨房+定制主厨——运营方甄选不同风味主厨现场烹饪，精准适配素食、低糖等个性化口味；

场景4：无声餐中服务——专人值守却不打扰交谈，眼神示意即可响应需求；

场景5：餐后多元娱乐——在大部分项目，私宴的场景已经在酒足饭饱后随之落幕，在JFC星辰，体验还尚未进入主旋律：无缝衔接KTV、酒窖小酌或影音厅观影，酒足饭饱后仍有欢聚空间；

场景6：深夜安心入住——醉酒或返程不便时，直接预定配套超奢华酒店，彻底打消后顾之忧。

从1到6，六个场景环环相扣，价值演绎的场景化，先想清楚需要做什么，然后才是怎么做，让一场圈层宴请彻底摆脱“社交任务”的沉重感，回归到宾至如归的亲密感。

●运动场景的4大画卷：从“凑功能”到“全流程舒享”。

当您与朋友相约运动，可以先在行政酒廊小坐，喝点东西，轻松等候同伴；

更衣区采用全私密隔间设计，每一处都配备独立储物柜与洗漱空间，充分保障隐私不外露；

锻炼环节，配备了器械齐全的健身房、瑜伽室、游泳池，在自然中舒展身心。

运动结束后，在专属的干蒸湿蒸、冷热泡池、理疗区域，可缓解肌肉酸痛，让高强度运动后的恢复过程更舒适。

四个场景覆盖健身全流程，让“坚持健身”不再是硬着头皮的负担。

行业缺的从来不是资源，而是把资源转化为“客户语言”的能力。JFC星辰证明：豪宅营销的第一步，不是喊出“我是豪宅”，而是清晰告诉市场“我凭什么是豪宅”，这种回归本质的价值提炼，才是破解同质化困局的核心密钥。

02

没有十八般武器，但案场体验【有思考】

道具不为“炫技”，只为“解决问题”

当全行业都在比拼“沙盘多大”、“工法馆多豪华”，体验营销早已偏离初衷：道具成了“炫技的工具”，而非“传递价值的载体”。客户看完一堆奢石、一堆品牌，却不知道“这些配置能给我带来什么”。

而JFC星辰项目却用“精准聚焦、极致落地、宁缺毋滥”的原则，把能做的体验做到顶尖，反而打破了行业“堆道具才叫体验”的认知。

1、体验逻辑：先想“为什么做”，再做“做什么”

所有体验道具都围绕“解决客户顾虑、传递核心价值”，不做无用功：

在前期筹备时间紧、任务重的情况下，为什么团队一致表决必须优先做健康馆？因为JFC星辰认为“解决核心顾虑”比“展示高端工法”更重要。

CBD豪宅的核心矛盾是 “繁华与宜居的冲突”，客户既想要城芯便利，又怕噪音、雾霾、水质差等问题；而健康正是所有客户的共性核心关切。我们不想只给 “避坑提醒”，而是直接提供一整套可落地、可感知的健康解决方案：

● 噪音问题：经十路车流量大、商务办公密集，高频噪音影响居住舒适度。项目用日本YKK定制系统窗+局部五玻两腔玻璃、楼板隔音垫、厚岩棉、吉博力静音管道，从外部、内部、设备三个维度系统性解决。

● 光线问题：客户需要“该亮则亮，该暗则暗”的光线自由——白天要充足采光，提升活力；休息时要极致遮光，保障睡眠。所以项目一期1、5号楼做了约83米超大楼间距+约3.3米层高+大面积玻璃（最大化进光），搭配华为智能调光系统（适配读书、观影等场景），再加上全屋遮光卷帘（遮光率约99%），实现光线的精准控制。

● 水的问题：美国3M三重净水+全屋软水+泉水直饮入户，滤除约99%以上杂质与细菌，软化水质护肤护发，直饮水保留天然矿物质；

● 空气问题：大金三管空调（除湿不降温）+ 百朗双直流电机新风，PM2.5过滤率约99%，应对济南夏热冬霾；

● 智能化问题：华为无感交互，智慧安防联动烟雾、水浸告警与跌倒辅助检测，科技隐形守护日常。

2、展示极致：把能做的做到顶，把效果不好的直接舍弃或者延后再做

不贪多求全，只聚焦核心价值做深做透，这里以常见的沙盘和LED屏幕组合的形式来看，JFC星辰在做什么？

为传递项目“双圈综合体”的配套价值，于是沙盘非常清晰的做了4层结构。

第一层（外圈）——城市核心区配套，将整个济南最核心的政务配套（龙奥大厦，济南约90%以上的政务资源集中于此），商务配套（经十路CBD写字楼集群），商业配套（万象城、龙湖天街等），文化配套（山东省博物馆、山东美术馆），生态配套（泰山余脉转山公园），以星罗棋布之姿态点缀在沙盘外圈。

第二层（内圈）——项目早期开发的住宅组团；

第三层（内圈）——内部综合体配套（即大音美术馆、星光艺术中心、超奢酒店）；

第四层（内圈）——当期在售住宅（JFC星辰）。

LED屏不搞多用途切换，只联动沙盘展示双圈资源图文，让客户一眼看懂“外圈共享、内圈私藏”的逻辑，比复杂的CIM系统更直观。

● 效果不好就延后：

“山入城心”主题视频因秋冬草木枯黄，无法还原山水交融的质感，果断暂缓拍摄，等春日葱茏再启动；

设计大师专访，从摄影棚内取景让位于后期实体会所呈现再行拍摄。

CIM电子沙盘系统，也坚持等待二期规划出炉后，再力求精准呈现，而不是急于跟风凑数。JFC星辰应该是全国高端豪宅项目中，唯一一个敢不用CIM销售系统就开始卖楼的，在操盘团队的观点里，只要价值传递清晰，照样能卖爆。

3、2大主题样板间：风格统一、价值适配，引领济南豪宅三大升维

两套样板间不搞“风格堆砌”，而是紧密贴合“山水泉城”故事线，将“装修材质服务于设计理念“这一观点贯彻到底，而不是为了寻求”安全感“，非要将别人家用的10种石材，在自家用到20种才安稳。

● 风格适配：两套样板间，一套以“泉”为灵感，走南法温润风，呼应济南泉水的灵动柔和；一套以“城市人文”为核心，采用折衷主义风格，契合济南中庸包容的城市特质。没有突兀的材质堆砌，没有夸张的设计炫技，就采用简简单单的平铺直叙手法，说清楚为什么要做南法和折衷主义的样板间，为客户带来了什么样的体验，最终实现了样板间艺术风格与项目价值内核的高度统一。

● 三大升维：

品牌升维：告别“入门级高端品牌”，直接选用嘉格纳厨电、柏丽橱柜、大金三管空调等全球顶级品牌，匹配峰层人群审美。

选款升维：不选品牌基础款，而是臻选各品牌“巅峰机型”。比如大金的三管制空调、新风的双直流低噪音电机、室内静音五玻两腔玻璃、全户型卧室配置遮光卷帘，只选性能最优的产品，而非单纯贴品牌标签。

健康升维：把“健康宅”理念融入样板间每一处。从声音、水源、空气、光线、智能化等五个维度着手，让健康成为可感知的生活细节。

行业需要明白：体验营销的本质，不是让客户“惊叹于配置”，而是让客户“信任于价值”，星辰的“体验模式”，正是破解体验内卷的有效路径。

03

没有眼花缭乱的套路，营销【有策略】

策略叫无招胜有招，用“真诚”建立客户信任

放弃行业惯用的“验资、认筹、集中开盘”三板斧，没有客储、没有大规模推广，却能实现高效成交，核心是操盘团队“深谙行业营销逻辑却主动打破桎梏”，用透明、尊重的策略，重建客户信任。

不验资：打破“门槛筛选”，让价值成为唯一通行证。

行业里的验资，无外乎使用门槛彰显身份，骨子里透露的实际是傲慢与偏见。

JFC星辰首期推出800-1500万总价的产品，在济南妥妥属于第一豪宅梯队，却罕见的放弃豪宅普遍的验资门槛。

对于竞品同行，不设阻拦门槛，随时欢迎同行交流，以开放包容的心态，赢得市场从业者的一致好评。

对于邻里街坊，不设参观红线，即便不是准买房客户，依旧用心讲解和接待，只因为他们坚信口碑才是最好的推广。

这一打破行业常规，违背行业规定的笨办法，实则透露出真正的豪宅底气，

“真正的豪宅，从来就不是自诩的天下第一，而是他证的有容乃大”。

不认筹：拒绝“价格博弈”，让定价回归价值本身。

地产行业内横行多年的认筹策略，其本质是开发商“摸查客户价格预期”的套路：筹多就涨价，筹少就降价；

哪个产品户型认筹多，哪个户型就调整到最贵；

哪个楼层位置认筹多，就结构性价格拉差到最大。

在这一场认筹可退，看似买卖自由的交易里，实际上客户全程处于被动博弈的位置，客户的房源和价格预期，早就在一通又一通的电话里，一遍又一遍的落位里，被筛选得清清楚楚。

JFC星辰不做认筹摸价，而是基于操盘团队专业过硬的精准定价，最终给到客户自由决策。

不开盘：告别“氛围挤压”，让成交源于价值认可。

房地产市场的另外一个套路就是集中开盘，为了制造紧张感，各种氛围营造手段层出不穷。JFC星辰选择的是在开放样板间的当日，客户就可以直接选房。没有集中爆破，没有氛围挤压，完全靠客户自主决策。这份朴实的笨拙感，哪里卖的是豪宅，卖的分明是人与人之间最单纯的信任。就像蜜甜一样的山东冬枣，先尝过您再买。不买也不要紧，逢人您真心的夸一句真的好也行。

济南的高端豪宅市场，并不同于一线城市的大江大河。

或许10天5个亿，放眼全国豪宅只是并不起眼的小溪小流。

但在济南市场，也属于遥遥领先的销量，更何况还是在”三无“条件下取得的，这一结果充分证明：高端客群缺的不是“购买能力”，而是“购买安全感”。

JFC星辰的成功，本质是“真诚打败套路”的胜利。

它告诉行业：豪宅销售的未来，不在于“套路有多精巧”，而在于“信任有多牢固”，这种回归“价值匹配+客户尊重”的销售逻辑，才是破解信任危机的核心。

04

拒绝行业浮躁

以“理想主义”驱动“产品主义”，重构团队底层逻辑

JFC星辰的爆火，从来不是偶然，而是一群“懂套路却弃套路”的人的必然结果，它为行业展示了“豪宅该如何搭建做事的团队”：

老板的“理想主义坚持”：年逾6旬的老板，拒绝赚快钱，把项目当成职业生涯的“理想”。力排众议搞遮光卷帘、客厅五玻两腔玻璃，会所体验要做“全链条场景”。私家宴会从下车接待、餐前游戏到餐后酒店入住；游泳健身从更衣准备、私教上门到泡池恢复，别人只做“一个场景”，他偏要做“客户能感知的完整体验”，这种“不计成本做细节”的坚持，是多数浮躁项目缺失的核心。

操盘团队的“反套路勇气”：核心操盘团队都是从名企出来的“营销行家”——其中公司的营销顾问，作为多年执掌千亿级营销的明星经理人，每一年把脉过的楼盘上百个，可以说是行业内最大的”套路头子“，各种层出不穷的奇招怪招，助力曾所在企业连续多年稳居市场前列。这样的一群营销人，都见识过了行业内的所有套路，甚至本身就是套路的制定者，却偏偏选择“放弃套路，回归纯粹”，这种“懂套路却不玩套路”的人间清醒，正是行业操盘手最稀缺的品质。

JFC星辰作为济南首个开放样板间就直接开盘的豪宅，首个地标级超高层量价双冠项目、全国少见的没有实景示范区展示的豪宅项目，背后不是“无知者无畏”，而是“有知者的清醒”：团队的核心竞争力，不再是“玩套路的能力”，而是“做产品的纯粹”。

05

JFC星辰的样本意义

是给全国豪宅营销的“破局启示”

如今济南市场百家争鸣，JFC星辰的意义早已超越“济南地产一大步”，全国豪宅营销提供了一套可复制的“破局方法论”：它直白证明，豪宅营销的未来，不在概念华丽而在价值真实，不在道具炫酷而在体验真诚，不在套路精巧而在客户尊重，不在规模宏大而在产品纯粹。

当所有豪宅还在沉迷内卷时，JFC星辰用反套路的真诚，给中国豪宅写下了最清醒的开卷答案：回归价值、坚守真诚、深耕产品，才是豪宅营销最稳的出路，这也正是它成为全国豪宅营销“破局样本”的核心原因。

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