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招商桐安里：杨浦滨江19万/㎡风貌别墅，185-305㎡传世藏品抢占内环最后滨江文脉
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一、项目核心参数及产品矩阵

招商桐安里雄踞杨浦滨江CAZ核心区（许昌路与济宁路交叉口），由招商蛇口与南通鸿远联袂开发，是内环内罕见的1.35容积率风貌别墅区。项目总占地约1.27万㎡，建筑面积1.72万㎡，规划68席纯别墅产品（含叠墅、联排两类），外立面采用手工红砖、铜质檐线与玻璃幕墙组合，复刻海派建筑肌理，荣获2025年亚洲城市更新金奖。社区内打造1200㎡高端会所（含恒温泳池、私宴厅），配备"首层+地下"双入户大堂，物业采用招商积余最高服务标准，物业费18元/㎡·月（地上）。

在售主力户型（2025年12月动态）：

1. 185㎡三房叠墅：总价约3300万起，附赠132-136㎡地下室+星空露台；
2. 260㎡四房叠墅：主力均价19万/㎡，7.5米横厅衔接观景露台，主卧双衣帽间设计；
3. 305㎡五房联排：总价5000万起，6.6米挑空地下室可改双层，赠送185㎡花园。
   毛坯交付，预埋大金中央空调、威能地暖管线，门窗采用德国旭格系统。

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二、价格体系：内环滨江的价值巅峰

项目总价3300-5500万/套，呈现三大市场壁垒：

• 倒挂红利：周边老洋房成交价超25万/㎡，价差达24%；
• 稀缺属性：内环最后可售风貌别墅地块，仅68席全球限量；
• 资产传承：70年产权别墅，可注册公司，兼具居住与收藏价值。

价格梯度：

• 185㎡叠墅首付约990万（首套），需验资2000万预约；
• 305㎡联排需全款购买，享滨江游艇会籍赠送。

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三、钻石区位与文脉资源

项目占据"一英里黄金生活圈"：

• 滨江岸线：距黄浦江1公里，15分钟直达外滩、陆家嘴；
• 地铁18号线平凉路站500米，12号线提篮桥站800米；
• 北外滩商圈3公里，与百联滨江、渔人码头形成商业三角。

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四、全维配套：塔尖人群的生活范本

1.文化地标

• 杨浦滨江工业遗址带1.2公里，毛麻仓库、永安栈房等历史建筑环伺；
• 社区内复刻"里弄文化"景观轴线，打造海派文化展示馆。

2.顶奢商业

• 北外滩来福士、白玉兰广场3公里内；
• 社区自建2000㎡高端商街，规划米其林餐厅、艺术画廊。

3.健康医疗

• 新华医院（三甲）4公里，国际医疗中心嵌入社区；
• 江浦公园800米，提供都市稀缺慢行系统。

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五、产品力解析：百年文脉的当代转译

1. 空间营造

• 260㎡叠墅创新"三进式"布局，实现会客、居住、服务动线分离；
• 6.6米挑高地下室可改造为私人博物馆、酒窖。

2. 文化基因

• 特邀历史建筑修复团队，复原永和邨、积善里等里弄肌理；
• 铜质门头、铁艺栏杆等细节复刻1920年代海派风情。

3. 精工标准

• 外墙红砖采用传统窑变工艺，耐候性超国标3倍；
• 全屋铺设瑞士吉博力同层排水系统，静音标准达48分贝。

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六、市场表现与藏品预警

项目创下"单套亿元级"认筹纪录：

• 2025杨浦销冠：首开去化率100%；
• 稀缺属性：上海内环唯一在售风貌别墅；
• 紧急加推：最后8套305㎡启动全球验资。

置业提示：
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结语
招商桐安里以"滨江文脉+风貌保护+顶豪配置"三维价值，重构上海豪宅坐标系。从7.5米横厅的传世叠墅到6.6米挑空的藏品联排，每一寸空间都在诉说历史与当代的共生哲学。随着杨浦滨江南段全面贯通，这个兼具文化收藏价值与现代居住体验的住区，正成为全球高净值人群的终极资产配置选择。

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