广东
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白鹅潭短缺小户型终于补货了!
2025年9月2日，厦门国贸以5.06亿元成功竞得广州荔湾石围塘AF0107048地块。当时就有不少人分析，这大概率是针对小户型白鹅潭区域推出的地块，政府似乎还留有不少“后手”。
从拿地进程来看，9月2日拿地，9月9日便完成备案，9月25日拿到建筑规划许可证，直至11月3日正式开工。
该地块规模极小，整个小区仅规划200多户。就当下市场形势而言，一方面荔湾的小户型房源销售形势大好，另一方面此类货量稀缺，项目销售压力着实不大。
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该地块用地面积为9009.07㎡，规划打造两栋26层、两梯五户的小户型住宅。户型涵盖约73㎡、87㎡、106㎡三种，且全部为南向设计。
部分高层住户北向可欣赏到江景，预计总户数为244户。小区绿地面积占比高达35%，容积率为3.0。
目前，荔湾的小户型房源极为紧俏。新世界天馥78㎡的套间基本已无库存，武汉城建保利花语河岸86㎡的房源早已售罄，保利珠江印象和保利珠江天悦的69㎡、85㎡户型也已全部卖完，仅剩下建鑫如意芳华还有房源。
由此可见，荔湾区石围塘AF0107048地块规模虽小、货量有限，但鉴于荔湾小户型住宅的稀缺性，只要价格合理，销售压力并不会太大。
无遮挡，4条梯腿直面望江，生活配套强!
从地理位置来看，这块地优势明显。在公共交通方面，该地块优势突出。它距离广州地铁11号线石围塘地铁站仅约200米，是名副其实的地铁盘。
周边有11号线、6号线、22号线，换乘极为便捷，前往老荔湾、海珠等地都十分方便。
从石围塘出发，步行至地铁11号线石围塘站约240米，到华润万象城商圈(在建)仅需一站，到聚龙湾太古里(在建)两站可达，去老西关、海珠等地距离也较近。
西北方向是区政府，南面是正在推进的山村旧改项目，靠近芳村大道主干线和如意坊隧道，下一站便是万象城。不过，周边也存在一些不足，附近城市界面充斥着老城的味道。
学校配套尚未明确引进哪个品牌的教育集团。周边虽有林凤娥小学、荔湾同心学校，以及位于芳村大道往南方向的康有为纪念小学，但距离都不算近。虽然在石围塘北侧规划了一所学校，但目前该地块仍为物流园，没有具体的规划和拆除迹象。这意味着在项目前期，业主子女大概率需要前往附近学校就读，对于有接送需求的家长来说，这一点需要慎重考虑。
然而，实地勘测后发现，该区域也存在不少问题，用“现状杂乱”来形容毫不为过。该地块位于荔湾区政府和白鹅潭中间，区域位置尚可，且政府正在推动山村旧改项目，未来城市界面有望焕然一新。但与之仅一路之隔的石围塘片区现状却不容乐观，仿佛是两个截然不同的世界。石围塘地块周边分布着众多物流园区，货车频繁出入，路边违停的小车将道路挤得只能容一辆车通过。无论是驾车出行还是步行，都需格外小心。
步行时，前方可能有小车，后方可能有货车，路口还要留意电动车，整体出行体验较差。国贸进场后，估计在道路改造方面还需与周边进行协商。目前道路规划略显混乱，主道辅道上货车、小车、电瓶车众多，路况复杂。
周边老旧楼盘、厂房、物流公司、商铺林立，城市面貌一般，对于居住环境要求较高的住户来说，可能不太友好。货量少加上展示面一般，道路整修等事宜可能还需协商，这或许也是国贸拿地后暂时未动工的原因之一。
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石围塘地块未来前景可期!
不过，从长远规划来看，石围塘地块未来前景可期。根据规划，该地块附近未来大概率以商业为主，可能是茶叶市场，届时将较为繁华。从山村旧改规划图中可以看出，未来江边将规划一条道路，连接至白鹅潭，极有可能是白鹅潭大道。若区域整体拆迁完成，打造一条沿江观景大道，不仅能分流芳村大道的车流量，缓解部分交通压力，还能提升区域的整体形象。
山村旧改规划已明确，将升级茶叶市场，分为居住和商业两个板块，商业靠近主干线和地铁，河流附近区域打造住宅，整体环境将得到改善。不过，石围塘地块因与芳村大道相隔，周边环境的改善可能还需依赖政府后续规划，就目前现状而言，政府动作可能不会太快。
总体而言，石围塘地块长期发展前景值得期待，但目前周边环境较为杂乱。对于追求即时配套和成熟环境的购房者来说，不妨再多等待一段时间，持续观望后再做决定。
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