观察丨上市公司都拍不到！深圳被疯抢的不止豪宅

在深圳，被资本市场疯抢的不只有豪宅，工业厂房正成为新晋“香饽饽”。

近日，深圳市宝安区福永街道重庆路富尔达厂区物业整体成功拍卖，总建面约8.4万平方米。根据竞价记录，富尔达厂区吸引了21位投资人报名，5.93万次围观，经过110次出价，89次延时的激烈竞拍，最终被深圳宝安村集体股份公司以总价5.44亿元竞得，溢价率约103%。

这场竞拍的热度从参与者阵容就可见一斑。A股上市公司鼎阳科技（688112.SH）子公司，也参与了上述拍卖，最终出于控制投资风险而未能成功拍下。

更早之前的12月16日，深圳市宝安区石岩镇的旺达工业园也以总价2.4亿元成交，溢价率达到73.8%。两宗核心区域工业资产接连高溢价成交，清晰释放出资本市场的新动向。

• 01 •
工业厂房法拍热潮，核心资产溢价屡创新高

宏观经济调整期，部分企业资金链断裂催生了工业厂房的法拍供给，而核心城市的优质工业资产，正成为敏锐投资者的“抄底标的”。这一趋势在2025年的深圳尤为凸显，从制造业核心区之一的宝安，到中心区的福田、罗湖，多宗工业厂房法拍均上演“抢拍大战”。

在6月，宝安区光阳电机工业园（联高创意园）项目进入拍卖流程，起拍价1.66亿元，经过58次加价后最终被润林商业以总价2.66亿元成交，溢价率超过60%，成交单价7800元/平方米，创下区域工业用地新高。

7月，法拍热潮蔓延至深圳中心区域。福田区八卦岭工业区第534栋厂房经过153次加价，最终以总价2.169亿元成交，溢价率约125%。

同月，罗湖区水贝工业区一栋通用厂房首次拍卖，从起拍价6693万竞价至1.43亿元，此后由于需进一步核实竞买人资质而中止。直到8月26日，该标的重新上拍卖台，经过167次出价，最终以2.80亿元成交，溢价率高达319%。

进入12月，宝安区的旺达工业园、富尔达厂区分别以2.4亿元、5.44亿元成交，溢价率分别为73.8%、103%。其中，富尔达厂区涵盖办公楼、厂房、宿舍等全功能业态，紧邻机场和深中通道入口，10分钟可达深圳机场，依托空港新城辐射圈，承接前海、会展经济红利，成为年内最受关注的工业法拍标的之一。

不仅如此，这股热潮还外溢到了深圳周边城市。7月，东莞市的丰达工业园项目也吸引了投资者抢拍。该标的位于塘厦镇，3公里可达深圳，拍卖资产包括15栋房屋，建面5.5万平方米，经过53次加价，最终以1.51亿元成交，溢价率约103.5%。

不过，并不是所有产业园区、工业厂房法拍都受到欢迎。阿里法拍、京东法拍等平台数据显示，深圳及周边仍有大量工业物业法拍流拍。究其原因，多数标的存在产权不清、房屋质量隐患、长期租约绑定、腾退困难或定价虚高等硬伤。

这种冰火两重天的现象也说明，工业法拍成功与否依然取决于资产质量，只有占据核心区位、具备完善产业基础、契合政策导向的优质资产，才能穿越市场波动，成为投资者的“淘金标的”。

• 02 •
底层逻辑：供需、政策与收益三重共振

深圳工业厂房法拍的“抢拍热”并非偶然，而是供给端稀缺性、需求端产业支撑、政策端红利赋能与收益端稳定回报共同作用的结果。在资本市场寻求低风险、高确定性资产的当下，符合条件的工业厂房恰好踩中了市场需求的“痛点”，形成了独特的价值洼地效应。

在供给端，深圳作为土地资源极度稀缺的一线城市，其工业用地的稀缺性早已成为共识。

深圳市规划和自然资源局数据显示，2025年全市计划供应产业用地514公顷，其中深汕特别合作区就占了404公顷，意味着深圳本土核心城区的产业用地供应极为有限。《深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）》更明确提出“保持合理的工业用地比例和规模，推动工业用地适度集中和高效利用”，从规划层面锁定了工业用地的稀缺属性。

这种情况下，深圳的工业用地市场已进入存量时代。在存量市场中，优质工业厂房本身就具备稀缺属性，法拍渠道的工业资产更因起拍价通常有折价，成为投资者“抄底”的核心窗口。以12月最新成功拍卖的富尔达工业园为例，该标的起拍价2.68亿元，较评估价3.83亿元折让超过30%，叠加物业本身具备的优势，最终才引发投资者疯抢。

在需求端，工业资产的价值在于产业承载能力，而深圳制造业的快速发展，正在为工业厂房带来持续的需求支撑。

2025年前三季度，深圳全市规模以上工业增加值同比增长5.0%，增速比上半年加快0.7个百分点；主要行业大类中，通用设备制造业增长16.6%，仪器仪表制造业增长7.5%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长6.0%；高技术产品产量更是表现亮眼，民用无人机、工业机器人、3D打印设备产品产量分别增长46.9%、38.2%、33.6%。

新兴产业的崛起，对工业厂房的品质提出了更高要求，也进一步推高了优质存量厂房的需求。世邦魏理仕曾指出，深圳制造业的快速发展以及国家近期的一系列刺激政策，将带动厂房和研发办公类需求的逐步回升，且跨境电商需求的扩张也将贡献一部分市场需求。

政策导向也是工业厂房价值的重要催化剂。近年来深圳通过“工业上楼”政策鼓励企业建设高标准厂房，同时明确“工业用地红线”，严禁工业用地随意转为商业、住宅用地，从制度上保障了工业资产的稀缺性。

与此同时，城市更新赋予工业用地的转型通道，进一步提升了工业厂房的投资价值。今年8月拍出的福田区八卦岭工业区第534栋厂房，属于深圳首批旧改重点片区的稀缺整栋工业资产，这类资产兼具短期租金收益与长期城市更新红利，包括改造后的租金跳涨、潜在拆迁补偿、土地变性溢价等，使其成为投资者“避险+增值”的优质配置标的。