最高院：购房者未实际占有的违法建筑被强拆，能提起行政诉讼吗？

作者：周军律师.

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笔者在《最高院：违法建筑被违法强拆的，当事人的损失要赔吗？》写到，因为违法实施行政强制拆除行为造成当事人合法权益损失的，行政机关应予依法行政赔偿。

那么，购房者未实际占有的违法建筑被强拆，能提起行政诉讼吗？

最高院在《李亚洲与海南省万宁市人民政府、万宁惠泽房地产开发有限公司行政再审案》中明确：

购房人购买的是违章建筑，且未实际占有使用案涉房屋的，对行政机关的强制拆除行为无公法上的利害关系，购房人不具有针对该强制拆除行为提起行政诉讼的原告主体资格。

最高院认为，

《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。

根据上述法律规定，“有利害关系的公民、法人或者其他组织”不能扩大理解为所有直接或者间接受行政行为影响的公民、法人或者其他组织，“利害关系”一般也仅指公法上的利害关系，不包括私法上的利害关系。

债权人的民事权益因行政机关对债务人所作的行政行为受损的，应优先选择民事法律途径救济解决，其直接针对行政机关对债务人所作的行政行为提起行政诉讼，因与被诉行政行为不具有公法上的利害关系，故不具有原告主体资格。

本案中，李亚洲以万宁市政府强制拆除xx房的行为侵犯其合法权益为由提起本案行政诉讼，请求确认该强制拆除行为违法。但从本案查明的事实可知，李亚洲向惠泽公司购买的xx房是惠泽公司在未申请办理用地手续、未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的情况下，擅自改变林地用途、非法占用林地建设的违法建筑，该违法建筑依法不受法律保护。

且万宁市政府在强制拆除惠泽公司违法建设的案涉房屋时，惠泽公司尚未将该房屋交付给李亚洲，李亚洲也未实际占有使用案涉房屋，故万宁市政府对惠泽公司违法建设的案涉房屋实施的强制拆除行为与李亚洲没有公法上的利害关系，李亚洲不具有针对该强制拆除行为提起行政诉讼的原告主体资格。

李亚洲因与惠泽公司签订《红英花园职工房合同》所遭受的财产损失，属于因房屋买卖合同纠纷遭受的债权损失，其可向惠泽公司主张赔偿，另循民事法律途径救济解决。

周军律师提醒，购买违章建筑如果未实际占有即被政府强拆的，购房人不能提起行政诉讼，而应通过民事诉讼向开发商主张赔偿。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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