财政部发布购房新政！二手房满2年免增值税，不满2年税费大降

财政部、税务总局发布公告，对个人销售住房的增值税政策进行调整。

新政策规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

按照最新政策，可以说给西安16万套挂牌二手房市场注入一针强心剂，增值税政策的调整为买卖双方同时打开了成本降低的窗口。

新政解读

根据财政部和国家税务总局发布的最新公告，从2026年1月1日起，个人销售住房增值税政策将实行新标准。

具体而言，个人销售购买不足2年的住房时，增值税征收率从之前的5.3%调整为3%。对于那些购买已满2年（含2年）的住房，销售时则免征增值税。

公告明确指出，这一政策调整自2026年1月1日起正式施行。不过公告中也附加了一项过渡条款：在2026年1月1日前，如果个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳，且符合新政策规定，可以按照新政策执行。

与现行政策相比，这次调整的核心变化是不满2年住房的增值税征收率从5.3%降至3%，同时明确了对满2年住房的免税政策。

西安二手房市场现状

西安二手房市场目前呈现“以价换量”的特征。据了解，西安二手住宅存量挂牌套数已达160349套，较上月增加2533套。这意味着市场供应充足，竞争激烈。

据统计，2025年9月西安市二手住宅成交6857套，同比下降8.3%。从今年1-9月整体来看，西安二手住宅累计成交73049套，同比增长1%。

对于西安二手房市场而言，增值税政策的调整将直接降低交易成本。以一套200万元不满两年的住房为例，之前需要缴纳约10.6万元的增值税，而现在仅需缴纳6万元，成本降低了4.6万元。

这种成本降低对买卖双方都有利。一方面，卖家可以更容易地出售不满两年的房产；另一方面，买家也能以更合理的价格购买到合适的房源。

新政策还将促进“以旧换新”活动的开展。根据西安市2025年6月发布的促进房地产市场平稳健康发展的若干措施，西安市一直在推进住房“以旧换新”活动。

通过降低出售旧房的成本，更多家庭将能够顺利进行改善型置换。

配套政策形成组合效应

实际上，西安近期已有多项房地产支持政策陆续出台。除了增值税政策调整外，契税政策也已优化。

近期西安主要房地产政策调整

· 增值税政策

· 调整前：满2年免征；不满2年按5.3%征收

· 调整后：满2年免征；不满2年按3%征收

· 契税优惠

· 调整前：90平方米及以下首套房按1%征收

· 调整后：140平方米及以下住房统一按1%征收

· “以旧换新”个税退税

· 具体内容：出售旧房后一年内购买新房，可申请已缴个税退税

西安市还在促进一二手房市场联动发展，加快存量住房不动产权证办理，引导降低中介服务费，并完善“带押过户”操作规程。这些措施与增值税调整形成政策组合拳，共同降低交易成本。

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市场展望与应对建议

展望未来，西安二手房市场将逐步修复，2025年西安二手房市场整体表现为“供需失衡，交易节奏放缓”。

随着政策效应逐步显现，市场活跃度有望提升。特别是在2026年新政正式实施后，不满两年的房源流动性将得到改善，推动整体交易量回升。

对于买卖双方而言，在当前的西安二手房市场中，采取不同的策略至关重要。

对于卖家，特别是持有不满两年房源的业主，可以考虑在2026年新政实施后再进行交易，以享受更低的增值税成本。目前，市场上的议价空间已升至10.53%，创下2023年以来的新高。建议业主适当降低心理预期，以合理价格加速出售，以便置换更优质的房产。

对于买家，当前是一个挑选空间大、议价能力强的窗口期。购房者可以重点关注不满两年的次新房源，这些房源通常品质较好，且在新政后交易成本大幅降低。同时，利用当前买方市场的优势，可以尝试更大的议价空间。

随着2026年1月1日新政正式实施，西安超过16万套挂牌二手房或将迎来新的流动契机。买卖双方之间的坚冰，正随着政策暖风逐渐消融。