共有房产无法协商分割，一方起诉强制拍卖，北京房产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告张磊（陈芳之子）诉称：

其外祖父陈父与陈母系夫妻，育有四名子女：陈梅、陈芳、陈强、陈勇。

陈母于2013年去世，未留遗嘱；陈父于2022年去世，留有自书遗嘱，将名下房产中属于自己的份额遗赠给外孙张磊。

一号房屋登记在陈母名下，系夫妻共同财产。

此前，法院已在A号判决中确认：

陈母去世时，房屋50%为其个人遗产，由陈父及四子女各继承10%；

陈父因此共持有60%（自有50% + 继承10%）；

陈父通过遗嘱将其60%份额遗赠给张磊；

最终产权比例为：张磊60%，四子女各10%。

因各方无法就房屋分割达成一致，且房屋无法实物分割，张磊起诉请求：

✅ 对一号房屋进行拍卖，并按份额分配价款；

或 ✅ 由其他共有人支付其折价款，取得全部产权。

被告陈强、陈勇辩称：

2014年家庭会议已对陈母遗产达成分配协议，陈父当时表示放弃继承；

协议虽无陈父签字，但系全家共识；

现二人实际居住在一号房屋，不同意拍卖。

陈梅、陈芳未出庭答辩。

庭审中，张磊同意接受折价款，并申请房屋价值评估。

评估报告显示：一号房屋市场价值234.68万元。

裁判结果

法院作出B号民事判决：

✅ 一号房屋归陈梅、陈芳、陈强、陈勇四人按份共有，每人各占25%；

✅ 四人分别向张磊支付房屋折价款352,020元（合计140.8万元）；

✅ 张磊不再享有一号房屋任何产权。

折价款计算依据：234.68万元 × 60% ÷ 4 = 352,020元/人。

法院说理

生效判决已确定产权份额，不得推翻

A号判决已明确认定张磊享有60%份额，四被告各10%。该判决已生效，具有既判力。

被告提交的2014年家庭协议无陈父签字，且与生效判决认定事实冲突，不能作为否定产权比例的依据。

共有物分割应优先考虑折价补偿

根据《民法典》第304条，共有人可协商分割方式；协商不成，可请求法院分割。

因一号房屋为住宅，不宜实物分割，且部分共有人实际居住，法院采纳折价补偿方式，更符合生活实际。

未到庭当事人视为放弃抗辩权利

陈梅、陈芳经合法传唤未到庭，视为放弃答辩、举证、质证权利，不影响案件审理。

评估报告程序合法，价值可采信

房屋评估由法院委托专业机构作出，程序合规，各方未提出有效异议，法院予以采纳。

律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

家庭内部协议≠法律效力

若涉及放弃继承或处分遗产，必须由权利人本人签字确认。他人代签、口头承诺、无权处分的协议，法院不予认可。

遗赠+法定继承可叠加

本案中，外孙通过遗赠获得外祖父份额，同时外祖父此前已通过法定继承获得祖母份额——两种继承方式可并存。

按份共有房产可强制分割

只要共有人未约定“不得分割”，任一共有人均可起诉要求分割。法院通常优先采用折价补偿而非拍卖，以减少损失。

居住不等于多分份额

即便部分共有人实际居住，也不影响产权比例。分割时仍按法定或判决份额执行，居住方需向其他共有人支付对价。

评估是分割关键证据

主张折价款的一方，应主动申请房屋价值评估。评估报告是法院确定补偿金额的核心依据。

重要提醒：北京大量家庭因“老人遗赠+子女共有”导致房产僵局。若您是：

受遗赠人：尽快确权并主张分割，避免长期共有可能引发占用、出租等新纠纷；

共有人之一：若不愿卖房，应主动协商收购他人份额，或准备资金支付折价款；

持有家庭协议：务必确保所有权利人签字，必要时办理公证。