两部门：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的免征增值税

2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，明确自2026年1月1日起，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的免征增值税，购买不足2年的住房对外销售则按3%征收率全额缴纳增值税。这一政策调整不仅终结了此前差异化的区域执行标准，更以统一、明确的税收导向，为住房交易市场注入稳定预期，成为激活居民合理住房需求、畅通房地产循环的关键举措。

回溯我国个人住房增值税政策沿革，此次新政实现了核心突破——彻底统一全国执行标准。在此之前，依据2016年出台的财税〔2016〕36号文，个人销售住房增值税政策存在显著区域差异：除北上广深四市外，其他地区执行“满2年免征”政策；而北上广深四市则对“满2年的非普通住宅”征收差额增值税。随着近年来多地取消普通住宅与非普通住宅的划分标准，原政策的适配性逐渐下降，此次两部门以公告形式统一全国政策，消除了区域执行壁垒，让税收优惠覆盖范围实现全国统一。

“真金白银”的税负减免，是此次新政最直观的民生价值。对于广大购房者而言，增值税作为二手房交易中的重要税种，其减免力度直接降低了置业成本。以上海一套价值800万元的二手住房为例，若在新政实施前被认定为非普通住宅，且房东购入价为500万元，购房者需缴纳的增值税约为15万元；新政实施后，只要该住房持有满2年，这笔大额税负即可全额免除。即便在非一线城市，一套价值200万元的满2年二手房，此前若需缴纳3%的全额增值税约6万元，新政实施后也可直接减免，这对于刚需及改善型购房者而言，无疑是实实在在的减负。

更值得关注的是，新政精准瞄准了住房市场的循环堵点，为改善型需求释放扫清了关键障碍。当前房地产市场中，改善型需求占比持续提升，但“卖旧买新”的置换链条往往受高额交易税费制约。此前部分城市对满2年非普通住宅的征税政策，尤其限制了大户型次新房的流通，导致置换需求难以有效释放。此次新政通过全面免征满2年住房销售增值税，不仅降低了二手房卖方的交易成本，更能带动二手房源的有效供给，进而激活“卖旧买新”的置换链条，形成“二手房流通-改善需求释放-新房市场提振”的良性循环。

政策细节的考量更显温度与务实。公告明确“2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行”，这一过渡性安排避免了政策衔接过程中可能出现的征管争议，让处于交易流程中的购房者切实享受政策红利。同时，政策特别注明“不含个体工商户中的一般纳税人”，精准界定了适用主体，既保障了政策的针对性，也避免了税收征管漏洞。

从宏观市场导向来看，此次增值税政策调整并非孤立举措，而是契合了“促进房地产市场平稳健康发展”的核心目标。近年来，我国房地产调控政策持续优化，从降低契税优惠门槛到调整土地增值税预征率，再到此次统一住房销售增值税标准，一系列税收政策组合拳始终围绕“降低交易成本、激活合理需求、畅通市场循环”展开。在房地产供求关系发生重大变化的背景下，税收政策的精准发力能够有效稳定市场预期，缓解购房者置业压力，同时为房地产市场构建更加健康的流通秩序。

需要明确的是，此次新政并非“刺激楼市”的激进举措，而是对合理住房需求的精准支持。政策通过“满2年免征”的导向，既避免了短期投机性住房交易的过度活跃，又为长期持有、合理置换的住房交易提供便利，彰显了“房住不炒”的底线思维。对于市场而言，政策的核心价值在于降低制度性交易成本，让住房资源更好地匹配居民居住需求，而非推动房价波动。

随着2026年1月1日政策实施节点的临近，二手房市场有望迎来交易活跃度的温和提升。对于购房者而言，清晰的税收政策让置业规划更具确定性；对于房地产市场而言，畅通的置换链条将提升整个市场的流通效率。在一系列稳预期、降成本政策的持续发力下，房地产市场正逐步向“租购并举、良性循环”的发展新模式靠拢，而此次个人住房增值税政策的统一，无疑为这一转型进程增添了关键助力。