李嘉诚曹德旺说对了？今明年不买房，5年后会庆幸还是后悔？

以前买房，不仅可以自住，还能保值增加财富。所以人们总说，“楼市狂热期，闭着眼睛买都赚钱”。如今，大佬们都在提醒买房要“睁眼看清”。尤其是两位商界巨擘的言行，更是引发人们对楼市的新一轮思考。

李嘉诚在大湾区低价抛售了400套房子，有的总价才40万。而曹德旺说得更直接：“房子就是砖头水泥，早晚会回归成本价。”他还劝自己妹妹把多余的房子卖掉。

这些信号到底说明什么？

.01为什么大佬不看好楼市了？

很显然，大佬的判断是有理论依据的：

第一、房子真的够多了

据公开数据显示，全国建筑总量高达6亿栋。这里要提醒一句，是栋不是套！单以这个数量，有人假设，一栋楼住5人，6亿栋足以容纳30亿人。相当于可以覆盖世界一半人口。

房子一多，空置的问题就出来了。

有机构预估，全国空置住房均约16.7%，根据一些机构的数据来看。三四线的空置情况明显胜于一二线，部分二线城市也较明显。

第二、人口结构失衡

以前房子有人口支撑，除了进城的数亿农民，还有新生儿走高带来的改善需求等。但现在呢？情况显然大不相同。

首先，20多年的城镇化，如今城镇化率已经高达67%左右，与发达国家差距不大了，已经接近尾声了。

其次，主力买房人群——90后比80后少了4000多万，00后又比90后少了近4700万。还有这几年新生儿跌破千万，孩子越来越少，幼儿园关停潮已经首当其冲，更何况是未来学区房。

第三、购房的人正在下降

经历20多年的疯狂买买买，如今城镇住房拥有率已经高达96%，甚至超42%的城镇家庭拥有两套甚至更多房子。这也就预示着：未来，很多年轻人压根不用买房解决居住问题，光继承房子都住不完。他们未来要操心的，可能是房子太多会不会带来交税的压力。

.02未来楼市会怎么走？

尽管市场情况并不明朗，但不可否认一点，全国依旧有2亿人租房，再加上以后的城镇化放缓了，但是小城市往大城市迁移的情况会越来越多，买房需求依然存在。未来楼市可能会呈现三个趋势：

第一、城市之间差距拉大

楼市的普涨显然一去不复返了，未来城市分化愈发加剧。

那些资源枯竭的三四线，现在不买，五六年，哪怕十年以后，都该庆幸自己当前的明智。毕竟这些地区未来老龄化加剧，年轻人外流严重，房子供过于求，房价还可能继续下跌。

但一线核心区就不同了，产业支撑，带来更多就业机会，人口虹吸效应之下，房价会有更强的支撑，所以未来这片区域房价战胜通胀，跟随国家经济增长也是在正常不过的。

第二、好房子和差房子差距也拉大

除了城市分化，不同类型住宅分化也会愈发明显。

首先是被抛弃的老旧小区。毕竟钢筋水泥也有使用寿命的，过去砖混结构的老房子质量会越来越差，居住体验糟糕。

其次是超高层住宅。随着电梯等设施的老化，居住超高楼的维护成本会越来越高，而且设备设施多，以后居住成本也更贵，更何况住的越高，火灾、地震等突发情况出现是时，救援几乎无望，所以这种房子以后很难找到接盘侠。

第三、租房变得更划算

如今各地都在响应号召，加速保障房供给提升，而保障房租金通常低于市场价30%左右，这也就意味着，未来年轻人不仅租房选择更多了，租金成本也更低了。所以对于预算有限的年轻人来说，租房正在成为一种更聪明的选择。

.03以后：买房容易卖房难

1、持有成本在增加

如果房价不涨，持有多套房的压力会越来越大——月供、物业费、取暖费样样都是支出。万一房价跌了，资产还会缩水。

2、二手房是买家市场

现在很多城市二手房挂牌量巨大，据安居客数据，11月全国百城二手房挂牌量267.8万套。这意味着买家选择多、议价空间更大了。再加上保障房入市，手里有多套房的人，未来想卖房可能没那么容易。

3、什么样的房子还值得留？

“房住不炒”已经深入人心，购房理念的转变，已经说明：一切还要从居住价值出发看问题。

a、经过改造的老小区：这类房子多位于城市核心区，周边医疗、交通、商超、学区等配套齐全，尤其受养老群体欢迎。

b、核心城市优质房产：比如大城市地铁口的房子，哪怕买来不住，出租收益空间也不差。

c、配置好的品质楼盘：比如低密度、户型好、物业靠谱的小洋楼类型，长期会更受青睐。现在已经有不少有钱的高楼住户向多层洋楼转移，可见这种优质盘未来或成为硬通货。

今年不买房，五年后会庆幸还是后悔？这个没有标准答案，完全取决于个人情况和所在城市。如果是为了结婚、孩子上学等自住需求，该买还得买，但别指望靠它赚钱，以后能住得舒服就很好了。

但提醒一句：如果预算够，建议首付四成，月供别超过收入的三分之一，最好预留两年月供作为应急金。而且尽量选带有好学区、好物业、近地铁、周边医疗商业齐全的房子。

但如果你打算投资买房，洗洗睡吧，在这个行当投资赚钱已经很难，盲目投，亏面更大。

总之一句话房子正在慢慢回归居住属性，2025年不买房未必是错，但盲目跟风买房，很可能会后悔。