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项目基本信息：

位置：北京海淀上地街道树村35号地

开发商：中海地产

拿地时间：2025年3月18日

占地面积：3.9万平

建筑面积：7.3万平

产品类型：8栋洋房+8栋叠拼

楼层：5-6层纯低密住区

总户数：278户

容积率：1.6

绿化率：30%

层高：3.15-3.4米

会所：2800平

洋房面积：210㎡-370㎡

叠拼面积：300㎡-480㎡

价格：3000万-6500万

设计风格：现代法式风格

物业费：9.98元

交付时间：2028年6月份

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“安澜”，源起圆明园“四宜书屋”的悠远文脉，承载着“四海之内江河之澜皆安”的美好期盼，那是对天地和谐的敬畏，亦是对人间安宁的寄寓。当我们行走于世界，阅尽都市的喧嚣与浮华，踏遍山河的壮阔与苍茫，终会在时光的沉淀中懂得：真正的归属，不在远方的追逐，而在内心的丰盈。

总价2800万起，容积率仅1.6的278席低密大宅，安澜北京凭借其圆明园畔的稀缺地段与纯粹改善的产品力，正试图在北京顶豪市场掀起波澜，其高价背后是对海淀核心资源的极致占有。中海·安澜北京坐落于海淀区上地街道树村，紧邻圆明园与颐和园两大世界文化遗产。项目占地约 3.9 万平方米，容积率低至 1.6，仅规划 16 栋 4-6 层建筑，包含洋房与叠拼产品，共计 278 户。

这一地块于 2025 年 3 月以 75.02 亿元成交，楼面价高达约 10.23 万元/平方米，创下北京住宅用地单价纪录，身份从诞生之初就备受瞩目。

01 区位基因

安澜北京的基底，源自其不可复制的“黄金三角”区位。项目落子海淀树村，西侧紧邻圆明园文脉，东侧坐拥中关村产业腹地，同时还享有海淀的学区资源。

这种生态、产业与教育的三重叠加，在北京新房市场中极为罕见。其直线距离地铁 13 号线上地站约 1.2 公里，周边环绕着百度、腾讯、联想等科技巨头总部，构成了一个成熟的高净值人群生活圈。

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02 产品解析

项目在产品上坚持纯粹改善路线。主力户型涵盖 210 至 480 平方米，完全摒弃了小户型。其中，洋房产品引入了海淀市场少有的阳台设计，部分楼栋采用退台布局以优化观景视野。

备受关注的 370 平方米大平层，面宽达到 26 米，并配备 5.8 米挑空设计。叠拼产品则通过赠送地下室或私属花园等方式，拓展了使用场景。

建筑风格上，项目提出“圆明新法式”概念，外立面采用玻璃幕墙、铝板与天然石材结合，并设计了新中式坡屋顶，意在呼应圆明园的历史风貌。

03 市场对标

在高单价、高总价的背景下，市场难免将其与周边项目对比。安澜北京取证均价约为 16.55 万元/平方米，而邻近的华润臻云、建发海晏等项目网签均价在 12.5 万至 13 万元/平方米区间，价差明显。

与同板块的二手房标杆“圆明天颂”相比，后者当前挂牌价约 19 万元/平方米，但房龄与户型设计已不占优。

对比来看，安澜北京的核心优势在于其全新的产品设计、确定性的上地学区属性以及低密社区形态。而竞品则在价格或户型实用性上更具吸引力。

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