5.95亿定增告吹，京投发展资产负债率攀升至91%！公司已连亏2年

本文来源：时代周报 作者：郭鹏

12月29日，京投发展（600683.SH）发布公告，2024年度向特定对象发行股票事项终止。

本次定增持续一年之久。2024年12月31日，京投发展发布定增公告，募资5.95亿元，发行价格4.47元/股。认购对象是京投发展控股股东北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）。定增方案显示，资金拟全部用于补充流动资金及偿还有息债务。

财报显示，截至2021年末、2022年末、2023年末及2024年9月末，京投发展资产负债率分别为76.16%、80.16%、84.12%和86.43%。

定增方案公告表示，较高的资产负债率在一定程度上增加京投发展的财务风险，影响持续融资能力，同时带来财务费用负担，并在一定程度上影响盈利能力。截至今年9月底，京投发展资产负债率为91.13%。

对于京投发展终止定增原因，定增终止后京投发展会开展哪些行动维护公司资金稳定等问题，时代周报记者致电京投发展证券部，截至发稿未获得回复。

12月30日，京投发展报收4.23元/股，跌幅1.40%。

融资动作频频

今年，京投发展加快融资节奏。2月，京投发展非公开发行债券获得上交所出具的无异议函，债券发行规模不超过13.25亿元。3月，债券第一期获得发行，规模为8.84亿元。

今年8月，京投发展发行一笔中期票据，规模为8.6亿元，用于偿还债务、补充流动资金。据Wind，目前，京投发展总计6笔债券，其中有4笔债券于今年发行。

除了债券融资外，京投发展还将目光投向永续债产品。今年6月，京投发展发布公告，其与中原信托签署永续债合同，金额不超过30亿元，首期融资8.1亿元已到账。本次永续债初始利率2.9%，满五年后每两年利率跳涨2%，最高利率为9%。

根据公司2024年年报，京投发展最近一次永续债融资发生于2020年。2020年，京投发展与昆仑信托、中原信托签署永续债协议，三笔永续债协议规模总计为30亿元。

与此同时，今年6月，京投发展发布公告，拟向京投公司申请借款，规模不超过34亿元，借款利率以1年期LPR下浮90BP为准。今年12月，央行公布的的1年期LPR为3.0%。

这也是京投公司时隔多年再次与京投发展开展借款交易，2019年、2021年，京投发展分别向京投公司申请借款。

虽然融资动作频繁，但是京投发展总体筹资现金流为负。据其财报，今年前三季度，京投发展筹资活动产生的现金流量净额为-15.47亿元。

京投发展短债压力较大，据其财报，截至今年3月底，京投发展一年内到期的非流动负债规模为12.96亿元。但到9月底，一年内到期的非流动负债规模增至72亿元。

同时，京投发展货币资金规模却在下降。财报显示，截至今年3月底，京投发展货币资金规模38.65亿元，而9月底，其货币资金规模降至27.44亿元。

存货大增

京投发展是京投公司旗下唯一的房地产开发平台。

据其官网，京投发展擅长轨道交通车辆基地一体化开发，将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源。开发项目主要集中于北京。

2019年是京投发展土地收获大年。据其公告，2019年，京投发展新增房地产储备110.41万平方米。

2020年-2023年，京投发展新增房地产储备面积分别为0、36.3万平方米、0、12.55万平方米；2024年、2025年前三季度，京投发展新增房地产储备均为0。

从销售数据来看，2024年，京投发展签约销售金额54亿元，同比下降34.91%。

今年，京投发展销售情况有所下行。据其公告，今年前三季度，京投发展签约销售金额23.66亿元，同比下降31.30%，签约销售面积5.88万平方米，同比下降67.92%。

近年来，京投发展房产销售业务毛利率也有较大变化。据其财报，2024年，其房产销售业务毛利率为1.51%，相比2023年减少5.96个百分点。而在2022年，房产销售业务毛利率为19.55%。

在此背景下，京投发展存货大幅增长。据其公告，2024年，京投发展存货规模为447.4亿元，同比增长21.54%。

随着市场持续下行，京投发展对存货计提跌价。2023年，京投发展对于密云·锦悦府、三河·倬郡项目计提存货跌价准备1.6亿元。2024年，京投发展再次对密云项目存货计提跌价准备1550.73万元。

2023年和2024年，京投发展分别计提资产减值损失2.45亿元、1.67亿元，分别对利润总额影响2.45亿元、1.67亿元。

自2023年起，京投发展连续亏损。2023年、2024年，京投发展净利润分别为-6.59亿元、-10.55亿元。今年前三季度，京投发展营收5.55亿元，同比下降50.74%，净利润-3.74亿元。