「楼盘测评」，卓越珺奕府房价为什么便宜，什么时候交房，优劣势

卓越珺奕府是深圳龙华定位中高端的刚需盘，其房价低于周边楼盘，和区域环境、产品属性等多方面有关，交房时间分两期确定，同时楼盘在性价比、交通等方面优势突出，也存在居住密度高、周边界面欠佳等问题，以下是详细测评内容：

房价便宜的原因

周边界面差拉低价值：项目北侧和东侧被城中村环绕，城市面貌杂乱，且短期内无大规模旧改计划。同时临近布龙路主干道，低楼层易受交通噪音和尾气干扰，这些因素均降低了房源溢价空间，使得定价难以提高。

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回迁房占比影响估值：该项目回迁房占比达 17.88%，回迁房与商品房混住可能影响社区管理和居住氛围。且回迁房流入二手房市场时定价通常更低，会冲击项目整体二手房估值，开发商制定新房价格时也会相应压低。

市场竞争与开发商策略：龙华新房、二手房市场竞争激烈，周边新盘单价多 7 万 +/㎡，二手房单价 6.6 - 7.85 万 /㎡，该项目为抢占市场只能低价竞争。另外网传开发商资金链紧张，为加快资金回笼，不仅定低价，还推出多重折扣与工抵房等优惠，12 月加推的楼栋更是给出 85.8 折年终冲刺优惠。

板块产业支撑薄弱：楼盘位于龙华大浪街道，所在板块产业基础薄弱，和龙华核心区以及南山、福田等产业密集区域相比，缺乏强劲产业集群带动人口流入和消费升级，区域房价上涨空间受限，只能靠低价吸引购房者。

交房时间

该楼盘分两期交付，均为精装交付。其中一期计划在2026 年 6 月 30 日交房，二期（含加推的 3 栋、5 栋等楼栋）计划在2027 年 6 月 30 日交房，较长的交付周期让购房者需承担额外租房成本，也存在一定的交付品质不确定性。

楼盘优劣势

类别 具体内容

优势

1. 性价比突出：折后单价低至 4.5 万起，部分户型总价 373 万起，和周边房源形成明显价格倒挂；得房率约 92%，83㎡能做三房两卫，98㎡可做四房，空间利用率在同面积段户型中竞争力强，且精装交付搭配西门子家电、小米智能家居，配置超出同价位楼盘。

2. 交通出行便捷：距地铁 4 号线龙胜站约 500 米，2 站到红山，3 站到深圳北站，5 站到福田；在建的深大城际 2026 年开通后，3 站可达宝安机场，同时紧邻布龙路、福龙路等主干道，自驾出行也很方便。

3. 教育配套完善：自带 12 班幼儿园，楼下规划 24 班小学，对口的高峰学校录取积分低，无需高价买学区房就能获得优质学位，覆盖多年龄段教育需求。

4. 社区配置贴心：打造约 2.3 万㎡新加坡度假式园林，配备泳池、儿童乐园、有氧环跑道等设施；车位比达 1:1.1，规划大量充电桩车位，能满足有车家庭需求，且卓越物业响应迅速，居住服务有保障。

劣势

1. 居住密度高：项目容积率达 6.75，由 7 栋 48 - 49 层超高层组成，总户数 2136 户。3 梯 6 - 7 户的梯户比导致早晚高峰等梯时间长，且窄楼间距让低楼层采光差，部分低楼层冬季日照不足 2 小时，隐私性也受影响。

2. 商业配套短期滞后：虽自带约 2100㎡社区底商，周边 3 公里内有多个商场，但目前社区底商尚未开业，业主日常基础采购需依赖 1 公里外的港铁颂荟，不够便捷。

3. 增值空间有限：所在板块产业基础薄弱，缺乏核心产业带动区域价值提升，再加上回迁房对二手房流通的冲击，项目未来房价上涨动力不足，不管是自住换房还是投资，增值回报率可能不及龙华核心区等板块楼盘。

4. 学位竞争有潜在风险：随着周边入住人口增多，对口的高峰学校后续学位竞争会更激烈，未来可能出现业主子女积分不够无法入学的情况。