楼市年度点评之新房篇：量缩价涨 结构性分化依旧突出

建商品住宅成交走势上半年稳健，下半年疲软格局。基于2024年下半年的利好举措，上半年平顺开局，小阳春虽然兑现，但交易面积尚未超过70万平方米，成色不足。7、8月份的淡季更是跌入僵局。9月份在“8.25”政策推动下有反弹，但成交量不足60万平方米。年末的收官更是“虎头蛇尾”。截止到25日，全年成交只有533.78万平方米，比24年减少23.94%

数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理

Point1

供应特点：供应锐减 “积分”含金量下降

截止12月25日，新建商品住宅供应497.91万平方米，同比减少30.63%。供应呈现以下特点：

1

供应节奏稳定，高频率少批量

今年新房投放大幅度弱化“批次”印象，传统销售季甚至每周都会有数个新盘“过会”，入市项目密度高，选择余地大。

2

“以需定供”，强化信心和预期

这一特征在下半年尤为显著。以往市场预期高，新房热销，一批房源投放至少百套起。但是今年一些热卖的中高端改善项目投放出现几十套就开盘的现象，目的就是为了保证“去化率”，给市场产品热销的印象，继而强化预期，为后期开盘做铺垫。

3

触发积分的项目大幅减少，积分“含金量”下降

截止到25日，达到积分制的楼盘有28个（包括同一小区开多次盘），触发积分制的项目减少。且积分的含金量开始不足，不少项目虽然触发积分，但分数不算高，且投放数量不足百套，有“人为”痕迹。

表：积分最高前十楼盘

数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理

4

内中环、中外环占比提升

内中环供应占比达到14.36%，占比比去年提升5.29个百分点，另一个占比提升的是中外环，达到19.64%，比2024年提升1.50个百分点。主要是外环内土地供应有所增加，不少项目上半年拿地后下半年开盘，市场改善意愿释放显著。

Point2

成交特点：豪宅继续独当一面 结构性不平衡进一步加深

市场成交持续萎缩，但依然有不少看点：

1

新房豪宅化倾向进一步固化

全年成交套均总价达到了1千万，去年套均总价932万，似乎新房就是豪宅市场。套均面积达到124.54平方米，比去年增加2.64个平方。这基于改善客群不断增加，中心区提供丰富且优质的产品，配合信贷优惠政策，激发改善意愿。

2

价格继续上行

上海新房市场在全国范围内是鹤立鸡群的存在。国家统计局数据显示，11月70城房价指数同比上涨5.1%，领跑全国。除了新房品质在提升，成本推动导致价格上涨外，结构性因素也是重要原因。

从成交前十榜单可以看出，榜单中出现4个10万+项目，且排名都在前5,。此外，基于产品升级、价值回归，核心地段的产品价格天花板在不断抬升。比如今年出现高福云境，均价达到21.27万元/平方米。露香园一期项目均价达到21.23万元/平方米。

表：成交前十榜单：

数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理

3

结构性不平衡，外环外依旧存压力

当前库存为811.55万平方米，比2024年略有减少，但是结构性分化依旧难以扭转。中环内去化周期都在12个月以内，风险可控。但外郊环去化周期达到18个月，郊环外则达到37个月，可见外环外去化依旧面临一定困难，仍需要政策大力支持。市场的热度呈现点状分布，虽然外环外去化有压力，但一些板块推出项目，比如宝山杨行，嘉定新城，曹路等等，推新盘市场承接力表现不错，甚至还有触发积分制的项目。相反，中心区的项目也不见得都能全部销售完毕，即便顺销一个月也不一定能卖掉1套。

4

豪宅感受到些许凉意

上海高端改善市场一直受到资金热捧，但是下半年开始，豪宅去化感受到一丝风向转变。以往豪宅只要开盘就能全部售罄，当前没有全部消化完的项目变多。即便全部认筹完，网签速度也不快，对房企资金回笼造成压力。此外，营销上都做了积极应对，比如开渠道等，以往豪宅信心足，都不愿意这么做。

Point3

后市预测：政策有望继续宽松 成交依旧在低位盘整

年底北京迎来楼市宽松举措，进一步降低置业门槛，降低购房总成本。给上海、深圳这样的一线城市带来更多期待。从方向来看，进一步释放刚需和改善力量，化解结构性不平衡风险，所以，明年政策的宽松是大概率事情。此外，今年土地成交没有特别明显增加，因此，明年的总体供应还会受到牵制，这对去库存也有积极帮助。预计明年新房成交量或继续在当前水平波动运行，但价格依旧会延续小幅上行的走势。