越南房价猛涨

东亚似乎总绕不开“炒房”这个循环——日本、韩国、中国都曾深陷其中，就连刚崭露头角、被称作新“世界工厂”的越南，如今也开始显现类似的苗头。

当地房价一路猛涨，公寓均价已冲破每平米8000万越南盾（约合2.1万元人民币），和我们国内的苏州、南京、成都等二线城市水平不相上下。

从经济层面看，越南目前人均 GDP 刚接近 5000 美元，大致相当于中国 2010 年的水平。

而 2010 年时，上海、北京、深圳的房价才刚突破 2 万元/平方米，广州在一万多，大部分二线城市还不到 1 万元。

近年来越南在很多方面效仿中国——制造业产业链的搭建几乎是照抄中国的路径，文化领域如影视剧和电影审美也在模仿，甚至“越南版李子柒”数量比中国还多，只是整体质量略逊一筹。

唯独在房地产上，越南的模仿可谓“青出于蓝”。

观察下来，越南房价之所以一路失控，背后的玩法与我们熟悉的套路高度相似，核心绕不开土地供应与货币放水两点，只是越南的操作更显激进。

首先是土地。2024 年越南实施《新土地法》，主打市场化方向：取消政府限价，引入年度土地价格表，按市场原则评估地价。初衷虽好，效果却适得其反——新法落地后，地价立刻飙涨三到五倍。这一幕我们并不陌生：面粉贵了，面包怎么可能便宜？

面对预期中的成本攀升，开发商在政策过渡期疯狂抢地，进一步推高土地价格，形成“地价涨—抢地—地价再涨”的恶性循环。

开发商自然会把新增的成本全盘转嫁到购房者身上。

越南的根本问题在于，经济发展速度很快，但法律法规明显滞后，对开发商缺乏有效约束，于是大量房企开始囤地惜售，减少新房入市。

与此同时，越南正经历一场声势浩大的反腐风暴，不少官员抱着“多做多错、不做不错”的心态，审批环节变得异常谨慎，大量项目卡在流程中，导致新房供应骤然萎缩。2024 年，人口近千万的胡志明市全年仅推出约 5000 套住宅，无异于杯水车薪。

一边是土地和住房供应“卡壳”，另一边却是货币供给如洪水般涌出，供需严重失衡，为房价失控埋下了伏笔。

为了稳住经济增长，越南央行开启了长达十余年的降息周期，基准利率从高位一路滑落至 4.5% 的历史低位。需要注意的是，不能用我国当前的利率水平去类比——2010 年我国基准利率还在 6% 以上，而越南经济刚起步就把利率压到 4.5%，等于在“撒钱”。

市场上流动性激增，M2 增速长期保持在 13% 以上。但越南缺乏足够多元的产业来吸纳这笔巨量资金——原本放水意图是引导资金流入制造业，可制造业根本接不住：今年全球需求疲软，叠加贸易摩擦反复，工厂订单不足，不敢大幅扩产。

于是，天量货币兜兜转转又涌向房地产。资金像油遇火，一点就着，迅速推高市场热度。银行甚至推出面向 35 岁以下人群的零利率购房贷款，并打出“年轻人买房的黄金时代”等宣传口号，精准地把一代越南年轻人的未来与楼市深度绑定。

此外，越南还有一个特殊背景——外资和外国人群体庞大。伴随全球产业链转移，大批韩国、中国、日本的工程师、高管涌入越南北部工业园区，与本地快速崛起的富裕阶层一起，构成高端市场的强劲购买力。在河内的高端公寓租赁市场，外籍租客占比超 40%，高租金回报支撑着更高的房价。对他们来说，以美元计价的越南房产并不算贵。不少越南人无奈调侃：房子是为外资高管和本土新贵建的，与普通民众关系不大。

不过，从经济基本面看，越南的确一片火热——去年 GDP 增速达 7.09%，在全球主要经济体中名列前茅，甚至超过印度。今年官方预计全年增速将突破 8%，发展势头迅猛。

这也解释了为何外资争相进入越南房地产市场。过去中国房地产上行时对资本流入设限，如今在越南，这些限制基本被放开。结合城镇化率 45%、经济发展阶段及相对年轻的人口结构等因素，越南房地产仍有较大想象空间。

面对节节攀升的房价，不少本地购房者担心房价后面继续上涨，只能咬牙入市。

现在越南人对房价持续上涨的信念，就像我们曾对房价“只涨不跌”的笃信一样，已在心里烙下了难以撼动的“思想钢印”。

只是苦了许多越南普通年轻人——他们被迫接受房价上涨的现实，却真切感受到自身的无力与无奈。

我的知识星球（谭谈财经），内容包括：

（1）房产、金融、时政、职场和社会思考等领域的深度思考，由于面向私域，所以并非”删减版“

（2）收集的有价值的学习资料，包括外资研报原文、电子书籍等

（3）房地产和金融周报各一篇，分析未来房产走势&有价值的投资领域

（4）每日最新各类有价值的金融数据、政策动向简评

（5）大家的问答，主要覆盖房产、投资、生活，集思广益、提升认知