一场精准的“政策捕捉” 传鼎晖收购上海base佰舍苏河项目

观点网 上海苏州河畔，一幢服务式公寓悄然易主，掀开了住房租赁行业生存逻辑变革的一角。

最新消息显示，12月29日，位于上海静安区新疆路518号的base佰舍苏河项目，正式被鼎晖投资收入囊中，这场交易预计在年内落下帷幕。

这是自7月上海新政发布以来，首个成功落地的“商办功能融合”案例。

在市场人士看来，接下来，base佰舍苏河项目“收购、调规、运营优化、资产证券化”的每一步，都将成为上海存量商办楼宇改造的鲜活样板，为超过2亿平方米的存量市场铺出一条可复制的路。

不过，在资本市场眼中，这更像一场精准的“政策捕捉”行动，锦和资管与base佰舍借此实现高位变现，而鼎晖投资则入场锁定未来的丰厚利润与回报。

与此同时，这一买一卖之间，行业逻辑已悄然转向，当下住房租赁的战场，正从传统的“租金差”搏杀，升级为更考验眼光与资本的“金融局”。

政策捕捉

最新消息显示，12月29日，位于上海静安区新疆路518号的base佰舍苏河项目，正式被鼎晖投资收入囊中，交易预计年内收官。

商业客查阅发现，项目坐落于静安苏州河畔，由一幢老旧星级酒店改造而来，项目于2018年开业，并在2024年引入联合办公品牌Kreator创氪际入驻裙楼。如今，项目已变身为集办公、商业与居住于一体的复合空间。

从地理位置来看，base佰舍苏河步行可达人民广场、南京西路商圈与大悦城，静安雕塑公园、人民公园近在咫尺，地铁8号线、12号线曲阜路站及1号线新闸路站环绕，南北高架、西藏路构成便捷路网，生活与通勤皆十分便利。

从官方小程序获悉，项目目前正处于升级改造阶段，暂未开放租赁信息。

不过，从历史报价来看，49-58平方米的单间月租约1-1.2万元，87平方米的一居室约1.4-1.6万元，97平方米一居室约1.7-2万元，127平方米的两居室则在2.3-2.6万元左右，对比同地段同类型公寓产品，base佰舍的租金优势较为明显。

从市场披露数据来看，该项目长期入住率超93%，运营利润率达80%以上。

这样一个地处核心区位、运营成熟的资产，无疑为鼎晖投资提供了稳定的基础盘，即便鼎晖收购之后作为持有出租，项目也能提供长期潜力。

但鼎晖投资的收购远不止于持有。

2025年7月，上海出台新政，允许将商业金融用地调整为兼容租赁住房性质，调规后70平方米以下户型占比需提至70%以上，可申请保障性租赁住房认定，享受民用水电气价、税收优惠。

换言之，这个地处上海核心地段的项目，未来有望进行调规改造，显著提升资产的现金流。同时，在新政的支持下，调规改造后项目仍可申请保障性租赁住房认定，并打通REITs、ABS等证券化退出通道。

显然，这不仅是上海“商办功能融合”新政下的首单实践，更是一次典型的“政策捕捉”操作。

通过主动资产管理，鼎晖投资有望实现资产合规转化、现金流优化与价值提升，最终瞄准金融化退出。市场传闻，鼎晖投资此番收购后的资本化率可达4.5%-5.5%。

与此同时，也有市场人士认为，此番收购成功验证了“商办改保租”模式的可行性，为上海约2亿平方米商办存量提供了可复制的样本，也将推动更多资本关注并参与存量租赁资产的改造与证券化进程。

行业逻辑

那么，base佰舍为何选择在此时出售？

市场普遍认为，这并非简单的资产剥离，而是其投资循环的自然环节。

一方面，新政虽带来资产增值窗口，但项目要实现“商办功能融合”的升级，还需要投入新的资金，而此时出售却能借政策之利，实现高位变现。

另一方面，base佰舍是锦和资管旗下的服务式公寓品牌。2021年，锦和集团与华平投资共同成立锦和资管，而后，该集团便确立了“轻重并举”的战略框架，即锦和资管负责重资产的投资与退出，而上市公司锦和商管则专注于轻资产运营。

而本次出售，正是资管平台履行其“投、融、管、退”闭环中“退出”职能的关键一步。

显然，这是一次主动的战略退出，而非被动出售，锦和资管与base佰舍抓住了政策机遇，实现了资产增值与资本回收的双重目标。

事实上，苏河项目并非个例，今年以来，base佰舍已接连挂牌多个成熟资产。

其中，5月，北京三里屯工体商圈的北京佰舍base工体传闻整体出售；6月，上海徐汇区base佰舍公寓（龙华西路店）以约2.1亿元参考价挂牌；同期，黄浦区的滨江店也传出带租约出售的消息；11月，浦三路店以4亿元报价推向市场……

接连放售旗下成熟资产，其背后是整个行业逻辑的深刻转变。当下，随着公募REITs退出渠道打通、Pre-REITs与ABS等工具逐步成熟，中国长租市场正从传统的“赚取租金差”模式，转向以“资本运作与资产增值”为核心的金融化运营发展阶段。

成熟资产退出之外，近两年，锦和集团的租赁业务布局中，“资管”与“运营”分离的趋势愈加明显。

例如今年8月，信达地产旗下信悦资管与base佰舍在上海签署协议，成立合资平台，共同打造自持中高端公寓品牌；此外，锦和资管也携手建信住房租赁基金，共同推进上海杨浦安波路等项目。

实际上，类似的资本化运作在行业中同样屡见不鲜，此前，魔方公寓的部分项目由华平系基金持有，魔方负责运营；朗诗寓则联合信达等机构成立基金，收购存量资产进行绿色改造，旨在通过REITs实现退出。

从base佰舍到魔方公寓、朗诗寓，其背后揭示的是，住房租赁行业的盈利逻辑已从租金差价，转向资产增值与管理收益。由此，一场以金融为引擎、以退出为导向的行业变革，正悄然展开。

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