出售继承的房子，要交20%的税？满足这个条件，可以不花一分钱

继承的房子想卖掉，听说要交20%的个人所得税？很多人一听到就慌了，卖一套200万的房子交40万的税，这也太狠了！

其实，这个说法是个普遍的误解。真实情况没那么吓人，今天咱们就用人话把这事彻底讲明白。

一、什么情况下才要交税？

1、首先明确：继承房子本身不交税

只有当你把这套继承的房子再卖出去的时候，才可能涉及个人所得税。

而且，这个税也不是按你卖房的总价直接扣20%，而是按“卖价减去当年买房成本”的差额来算的。

简单举个例：

当年花50万买的房，你继承后卖了200万。

假设相关税费共1万，那么需要交税的“增值部分”是：

200万－50万－1万 =149万。

你要交的个税是：149万 × 20% =29.8万。

而不是200万 × 20% = 40万。

二、符合这个条件，一分钱税都不用交

1、满五”：

从长辈买房的时候算起，房子已经满5年（不是从你继承的时间算）。

2、唯一”：

这套房子是你名下唯一的住房。

那么，恭喜你，卖房的时候可以免征个人所得税，一分钱都不用交。

这是国家给“满五唯一”住房的优惠，继承来的房子也一样适用。

三、如果不符合“满五唯一”，怎么办？

如果不符合“满五唯一”的条件，那就需要按上面说的“差额20%”来交税。

如果当年买房价格很低，现在房价涨了很多，差额确实会比较大。

但还有一种可能：

如果找不到当初的购房发票，无法证明成本，部分城市允许按总价的1%-3%来交税。

比如：200万的房子，按1%算就是2万，可能比按差额算更划算。具体情况，要咨询当地税务局。

四、几个常见问题答疑

1、父母还在世，怎么提前安排更省税？

可以考虑用“买卖”的方式过户给你，比继承更加划算。

这样，将来你再卖房时，“购房时间”就从这次买卖过户开始重新计算，更容易满足“满五”条件。虽然买卖过户要交契税等费用，但长远看可能比未来交高额个税更划算。

2、提前过户，又怕父母没保障？

可以设置 “居住权”（《民法典》新规）。

房子过户给你，但同时为父母登记“居住权”，这样哪怕未来房子卖了，他们也有权一直住下去。既省了未来的税，又让父母安心。

3、房子满五了，但不是我的唯一住房怎么办？

如果不急，可以考虑过户给名下没房产的子女再出售。注意！赠与本身可能有契税。

或者先自住或出租，等它成为你“唯一住房”时再卖。

最后说两句

继承房再出售，税不是按总价20%交，而是按差额交。如果“满五唯一”就免税，这是最佳状态。

如果父母还在，可提前用“买卖过户+居住权”结合的方式规划。各地执行有差异，操作前最好咨询当地税务局或专业律师。

房产是大事，政策也挺复杂。但理清楚了就会发现，国家给的优惠路径其实不少。别被传言吓住，做好规划，才能让家庭的资产传递得更稳妥、更省钱。