绍兴借读房，现在还推荐吗？丨ASK老裘

注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房等

@叶子

有北海或者鲁小的借读房推荐吗？

老裘

其实现在不太推荐弄借读房。

因为2025年借读房达到了一个很大的数量，像鲁小、北小等一些热门的学区，几年以后入学的家庭都已经弄了借读房。而2026年又是越城区学区新政落实的一年。

这种情况下，官方是有可能加码限制政策的，借读房的不确定性太大。

如果你的孩子没那么着急上学，那建议可以再等等看看。

@原

老师，大坂绿园是否可入手？想知道它抗跌不抗跌

老裘

现在的楼市行情下，我们建议有自住需求的，可以出手买房。因为房价已经来到相对低位，可以用更小成本住上更好的房子。

自住情况下，我们一般就不要太考虑抗跌不抗跌了，而是去考虑这个房子，在不在预算内、能不能满足我们的居住需求。

从改善自住的方面来说的话，大坂绿园还是比较不错的选择。

首先地段上位于大小坂湖南板块，不仅坐享大湖资源，周边居住氛围、生活配套也在快速成熟中，比如利佰家商业广场等。

然后项目是交付还没几年的次新房，属于宝业的高端产品系列、精装交付，算是二手房里比较头部的项目。

最后就是价格上，虽然挂牌均价还在2.7万元/㎡左右，但最近成交价已经在2.2-2.3万元/㎡，性价比比较不错了。

不过在学区上，大坂绿园还不是特别好。建议你可以看看隔壁的新盘宝业大坂碳积分，地段和产品差不多，但是属于双老实验的学区。如果能用上青年安家的话，单价最低甚至能压到2万元/㎡以内。

不过今年柯桥的青年安家补贴已经结束了，可以等等看明年还会不会有。

@yanniecat*

裘老师，我一直关注你的，想问下手上的云筑是卖，还是持有，不缺现金流。

老裘

像你这种情况，应该是之前买房投资的，不过目前云筑的价格，相较高峰期有了较多下降，就是不知道你是在哪个时期买房的。

正所谓“沉没成本不参与重大决策，已有损失不影响当期决策”，既然云筑是投资配置的一部分，那在处置上，也应该和其他投资类型一样。

房地产行情在比较晦暗的时候，如果有更好的投资渠道，那不如果断出手换仓。

@摸摸头

你好 目前在柯桥工作，与父母同住，想分巢， 首付能凑个55万左右，有个上幼儿园的小朋友，有推荐吗？

老裘

首先不清楚你对买房板块的需求，是选择离工作单位近一点，还是选择和父母住近一点，这个需要详细说说；

其次比起首付来说，更应该考虑总价预算。因为首付最低可以做到15%，意味着如果55万做最低首付，可以撬动366万元的房子，那就能买到柯桥大部分房子了，不过月供会高达约1.35万元。总价降下来，月供就会少一些。所以不仅要考虑首付，还应该根据你们家的收入水平、收入期望，去综合考虑房屋总价预算。

最后就是家里小朋友在上幼儿园，那你有没有买学区房的打算呢？像新房里大坂碳积分、元垄城的学区更加优质一点，二手房里学区好一点的更多，不过很多都是老破小，小区品质要一个个去看过。

你可以添加住绍小助手，更加详细聊聊你的购房预算和需求，这样更能匹配到适合你的房源。

@Bess

两湖中天观樾vs荣安御宾府，稍微荣安贵点，可承受，请问买哪个？

老裘

这两个项目都位于袍江两湖板块，仅仅一路之隔，地段上来说大体相似，不过御宾府会更靠近两湖公园一点，观樾诚品西侧有一条高架。

观樾诚品是18层左右的小高层，面积有89-125㎡，全装交付；

御宾府是11层的洋房，面积有88-109㎡，也是全装交付。

两个项目都是交付没几年的次新房，不过御宾府的109㎡能做到四开间朝南，是小户型中比较出彩的。

观樾诚品整体挂牌价在1.3万元/㎡左右，御宾府在1.6万元/㎡左右，不过实际成交御宾府比观樾诚品高1000元/㎡左右。

就看你愿不愿意为了洋房生活，付出这个溢价了。

@心随意动

老师，，我想问下群贤府的房子86方的，目前多少价位可以出手

老裘

群贤府作为柯北次新房，整体挂牌价在2.1万元/㎡左右，但86㎡的毛坯房最低已经有挂1.4万元/㎡的房源。

群贤府目前的问题是二手挂牌房源比较多，竞争比较激烈。而且旁边还有一个万和宸章府，整体挂牌价在1.5万元/㎡左右，最低已经到1.1、1.2万元，对群贤府形成价格压制。

如果你考虑现在出手的话，除非房源有明显优势，比如精装较好，不然还是要通过价格来吸引购房者。

@old king

绍兴御河湾这个楼盘如何，可以买吗？

老裘

御河湾位于城西二环以内，周边有冠城商业广场、迎恩门商业，靠近绿云路高架。

项目地块两面环水，自带一个中央大泳池，全部为23-29层高层。

约10年房龄，小区保养还算可以。

单从小区地段和本身素质来说，是比较宜居的。

目前整体均价大概在1.78万元/㎡左右、成交价在1.6万元/㎡左右。差不多价格下，新房也还有一些选择。

比如同在城西的康业辰起越心，约12800元/㎡起，一样的预算可以买到更大面积，而且还是高品质的洋房产品。

同等预算，你也可以去镜湖看看，像佳源广场、海樾府、金麟府、滨湖湾等二手房，也都有房源可挑的。

@麻薯麻麻

有2套小户型的房子，想换一套金色家园的一套大的，是否有转换的必要

老裘

金色家园高层大面积在140㎡左右，能做到三房两厅两卫，挂牌的房源中毛坯、精装都有，毛坯最低单价已经来到了1.3万元/㎡左右。

金色家园的地段是镜湖大滩核心，地铁1号线凤林路站地铁口，周边配套丰盛、生活氛围成熟，而且属于鲁小文源校区的学区，地段位置是非常不错。

缺点是小区已经交付十多年了，房龄稍微有些大了；然后是33层的高层。

从价格角度来看，如果你小户型能置换出的资金不多，那么金色家园确实是改善的不错选择；如果你的资金比较充裕的话，其实可以考虑壹号院、奥璟园等洋房看看。

很多自住的客户，其实可以不用执着于“抄底”，现在已经是房价的相对低位，差不多已经回到十年前了，可以用更低门槛置换改善房源，是不错的时机。

@朱**

老师你好，手里有一套老破小47方左右，是继续持有出租还是卖掉？学区已用不到。

老裘

你的学区是哪里的呢？

除非是特别顶尖的学区，比如鲁小一初的学区房，不然都建议把老破小出掉。

@一撮头毛

房贷贴息明年实行吗？绍兴会实行吗？

老裘

近期房贷贴息的讨论声很大，但目前都还没有官方定论，还不确定到底会不会实施，我们也就不妄加揣测了。不过如果中央实施了，那绍兴迟早也会落实。

我想说的是，其实买房不一定非要等明年到底会不会贴息，因为从近几年的政策情况看，大部分政策一开始只涉及新增购房，但为了确保政策公平，最后都会扩大到存量房源中。比如之前的房贷利率调整就是如此。

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