上海楼市，进入三大天王时代，中海缺席

大家好，我是地产高富帅。

2025年的上海市场，可以用激情澎湃来形容，放眼全国，8-10万+单价的住宅项目已经都是上海市场的刚需了，年末扎堆上市的豪宅多如牛毛。

超强的购买力+土地端口的持续释放，也造就了大上海整体楼市的繁荣景象，特别是上半年融创上海壹号院，绿城潮鸣东方的日光再现，把这种豪门盛宴推向高潮。

年关将近，上海楼市也迎来了“闯关交卷”的关键时刻。

12月15日，国家统计局发布的《2025年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，今年11月，上海市新房价格同比上涨5.1%，1—11月平均同比上涨5.7%，均领跑全国楼市。

此外，今年11月，上海市二手房网签成交合计22943套，成交量也创下了自今年5月以来的新高。根据中指数据，1—11月，全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，“新房+二手房”整体网签成交量同比基本持平。

不用质疑，如今的大上海，绝对是楼市一线风向标，各种房企扎堆布局上海，从早期的头部央企与本土民企成为主力之后，外来国企军团也试图弯道超车布局上海内环。

如今想要在上海真正享有一席之地，除去在内环拥有标杆项目以外，在市场口碑与整体团队专业厚度方面都务必有杀手锏，否则也只能是昙花一现，早期一批闽系国企就是典型案例、

从中指数发布的前11月上海业绩榜单不难看出，上海已经全面被三大头部央企主导，无论是土地储备还是标杆项目的市场反馈，都呈现持续影响力。

华润置地以417.9亿元跃居销售额榜首，保利发展（395.8亿元）、招商蛇口（387.8亿元）紧随其后，头部阵营竞争更趋激烈。

项目层面，优质楼盘持续领跑。融创上海壹号院以220.3亿元稳居榜首，嘉里金陵华庭（214.2亿元）、华润置地翡雲悦府（142.5亿元）位列二三位。

很显然综合牌面来看，华润置地，保利发展，招商蛇口，三大央企基本上就是中海如今楼市的绝对主角，尽管中海今年有点掉队。

随着中海发展与招商蛇口联合操盘的安澜上海的热卖，中海很有可能在最后一个月追上榜单，位居前五左右问题不大，保持头部位置不会动摇。

地产一品塘今天对以上三大天王来一次全方位拆解，看看这四家到底有何高招，能够在高手云集的大上海站住脚。

华润置地：玉女素心剑法式操盘

2025年的上海市场，绝对是属于华润置地的全面胜利，不仅有多个热门项目的持续热销，并且很多操盘思路与产品调性都持续引领着上海市场。

如果说去年中海发展在上海登顶是有占到改善红利的一面，那么今年华润置地在上海的胜利绝对是与底层功底有很大关系，可以说是其武功造诣的体现。

首先从土地储备获取方面来看，华润置地在上海基本上覆盖了传统的招拍挂，城市更新，合作占股等多元化手段，属于是对上海整体城市运营视角在做土地前瞻投研。

华润置地上海全年权益拿地超过200亿，位列上海房企前列。‌ 上半年其通过公开竞拍联合越秀集团50.9亿元拿下新杨思宅地，也是唯一一个公开市场获取的项目。

同时通过股权转让方式新增土储，全年共获9宗地块，其中8宗来自上海地产转让，形成“公开+非公开”双线作战格局。‌

特别注意的是，华润置地上海下半年土拍拿地动作减缓，下半年在城市更新方面集中火力，也奠定了华润置地在上海的整体风格，深耕城市运营，贡献更加多元化产品组合。

在产品操盘方面，华润置地在上海绝对是这几年的超级高手，从产品研发来看，上海澐启滨江，外滩瑞府，上海士林润园，翡雲悦府，四大热门项目都代表着华润置地的深厚产品功底。

因此，华润置地2025年在上海的独家武功就是玉女素心剑法，魅力来自视觉与效能的高度统一，让人明知危险却仍想靠近观看。

华润置地双轮驱动战略，就是双剑合璧时不仅毫无杀气，反而美得令人心醉。但在这极致的美感中，却藏着天衣无缝的配合与一击制敌的精准。

华润置地善于把不那么热门的板块，通过一系列城市运营的思路去操盘拆解，通过其严苛的客户研究数据倒逼产品团队定制客户画像。

去年到今年持续热销的上海超级红牌：宝山南大智慧城，在华润置地的规划重塑下，南大一跃成为上海顶流板块，片区统筹模式下的全新生活方式，为板块聚集更多人气和活力。

今年上海当家花旦：华润置地翡雲悦府，直接让对手汗颜，单盘销售套数高达千套，也让非豪宅板块的浦东新杨思持续受到全上海改善客户关注。

保利发展：起步晚 学习快

前面两年，保利发展在上海的发展只能说平平无奇，无论是产品与营销思路方面都不属于特别惹眼，但是总有一两个项目能够出圈。

但是在2025年，保利发展在上海可谓是整体有个质的飞跃，特别是在产品提升方面，舍得投入是一个基本方向，更重要的是更加回归客户导向，经营质量在起飞。

保利发展在上海投资策略也较为集中，精准的深耕最有价值的核心内环为主，公开市场拿地也属于陪跑将军之一，保利发展报名16宗，摘的4宗。

保利发展今年在上海权益拿地金额137.48亿元，虽然没有其他头部央企多，但是也顺利激进百亿俱乐部。

上海市场截至12月26日，已成功出让35宗涉宅地块（含组合地块），揽金约1027.5亿元，成交金额同比上涨1.43%。

各家头部房企都或多或少在上海这两年都有过高溢价拿地经历，如何对地王或高溢价土地进行破局才是头部央企所需要面对的核心问题。

去年保利在上海打造的超级豪宅：保利世博天悦累计销售额达240亿，最高产品单价超30万/㎡，是长三角第一个破30万/㎡的项目。

这个项目今年也在持续热销中，一举杀入上海单盘百亿俱乐部，这也让保利发展拿地信心倍增。

2025年6月19日，保利发展以总价35亿元、楼板价95530元/㎡的高价成功摘得杨浦东外滩64街坊地块，创下了杨浦滨江楼板价的新高。

这也是今年年初保利天奕取得了市场关注之后，保利上海准备在上海大干一场的首次高溢价土拍，这一时刻的保利已经转换了身份，开启了单盘主意的全面转型。

作为“外滩系”第一个搞多阳台的产品，外滩曜全系标配了“全屋飘窗+双阳台+独立电梯厅”这个梦幻三件套。

更绝的是，部分飘窗有望采用非承重结构，整体对客户来说，可调整空间就变得更大，保利的产品研发水平逐年都在提升。

保利发展对于杨浦可谓是足够的重视，已经连续落子五个项目，换了上海城市总的保利发展，今年在上海打硬仗思路越来越坚决。

总结来看，保利上海用的武功是独孤九剑，属于本身内力不算强，而重剑理悟性，保利在上海的发展就是领悟了单盘注意的精髓。

招商蛇口：稳如磐石，借力登顶

招商蛇口作为这三年来上海的常胜将军之一，近三年都位居市场前列，上海也是最为核心的战场之一，2025年变化也比较大。

2024年之前的招商蛇口，曾经也迎来登顶机会，但是这也是在华润+中海两大对手缺席土拍的环境下，赢得有点胜之不武。

时间来到2025年，从投资逻辑来看，也迎来了些许变化，曾经对上海采取农村包围城市策略的招商蛇口，也开启了收缩深耕战略。

在公开市场来看，招商蛇口上海今年报名16宗，斩获3宗，今年土拍市场确实还是属于机会主义为主，运气还是非常重要。

如果单靠招拍挂市场，如今房企想要在上海持续发力，几乎还是不太可持续，招商蛇口在今年开启了第二条路线：城市更新。

身为城市更新的先行者与实践者，招商蛇口上海公司2025年用“深度参与上海城市更新”的答卷，属于头部央企中把城市更新作为长期战略实施，这与中海在上海早几年策略几乎一样。

招商蛇口自2021年参与到上海城市更新领域以来，始终以“保护历史文脉、焕新城市活力”为核心理念，积极参与风貌旧改与“两旧一村”项目。

今年9月5日，上海土拍市场迎来年度重磅消息——在第七批次土拍收官次日，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资组成的联合体，通过上海联合产权交易所正式完成徐汇东安城市更新项目核心地块（127b-24、125-31）的股权交易，以战略级手笔获取上海徐汇区核心区位约50万方大体量开发权。

这一个超大城市更新就是后面由招商蛇口与中海发展主力操盘的世界地王项目：安澜上海，这也是招商蛇口今年在上海最为关键的项目之一。

因此招商蛇口今年在上海的权益投资也高达257.87亿元，与华润置地站到了同一起点，在招商蛇口全国来看，仍是高位值。

近两年，招商蛇口立足匠心“产品观”，关注客户需求，持续打磨产品品质，构建出招商蛇口独特的产品力IP——3+1产品系，包括天青、揽阅、启序、玺4大产品线。

招商蛇口也是近两年市场上产品力进步最快的房企（没有之一），市场的反馈也是如此，在上海产品内卷漩涡中，招商蛇口的借力打力策略赢得头筹。

上海康定壹拾玖、海上·清和玺两大项目的市场热销反馈，也让上海主流客户见证了这家老牌央企的真正实力。

更让小编惊喜的是，安澜上海备案均价178800元/平方米，首开211套建面约192-588平方米房源，总价门槛约2715万，上周首开劲销9成，首开业绩突破90亿。

项目作为中海与招商蛇口的合作项目，产品端由招商蛇口主力操刀，作为上海首个抬版项目，从产品力多维度表现都是精品中的精品，实体示范区一经推出直接让人移不开眼。

安澜上海通过全域抬板手法创造了“新的地面”——抬板之上，住宅组团与周围城市空间隔离，100%大户型，无小户型混杂，低楼层采光与通风问题得到了更好的解决。

而抬板之下是约3万平方米商业街区与约8000平方米全龄社区配套立体衔接。

总结来看，招商蛇口上海用的武功是乾坤大挪移，属于本身底子就扎实，可牵引挪移敌劲，乃至“以彼之道，还施彼身”。

总结：

今年上海市场的三大金刚，各有各自的绝活，华润置地作为今年的“上海一哥”已经毫无悬念，其他房企追赶起来还是压力很大。

更值得关注的是，中国金茂，绿城中国，保利置业三家上海市场的超级黑马，今年的市场热度也非常不错，也是未来能否进阶上海前十的后辈天团。

最为特殊的是中海发展，2025年上海拿地最多的央企，今年在上海出圈的项目不算多，或许明年才是中海在上海大爆发的时刻。

2025年的上海楼市，是顶级房企将“武功”化为“舞道”的舞台。他们不再仅仅争夺土地，而是在编织城市未来的肌理；

今天就聊到这里，对于2025年上海楼市有想分享的朋友，也可以留言讨论。