无产权车库买卖合同无效，法院按过错比例判退部分款项｜北京房产律师

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一、案情介绍

2019年2月18日，李伟与赵建国签订《购房协议》，约定李伟以16万元购买赵建国位于某村的12号车库（面积17平方米）。

赵建国向李伟出示了其从村委会购得该车库的收款凭证，李伟据此相信车库合法。

当日，李伟通过他人账户将16万元转账至赵建国妻子王芳账户。赵建国交付车库，李伟此后一直用作储藏室。

2024年8月，某街道办事处下发通知，认定12号车库未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，责令限期腾空。

2024年9月，车库被强制拆除。

李伟遂起诉，请求：

确认《购房协议》无效；

赵建国及王芳返还16万元购车款。

赵建国辩称：

李伟应先返还车库（虽已灭失），否则不退款；

李伟无偿使用5年半，应支付占用费约8万元；

拆除损失应由李伟自行承担。

王芳辩称：

自己非合同当事人，不应担责；

李伟明知无产权仍购买，风险自担；

其长期使用车库却要求全额退款，违背诚信与公平。

庭审中，李伟明确表示：车库后续如有任何补偿权益，自愿放弃，由赵建国自行主张。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 赵建国于七日内返还李伟10万元；

❌ 驳回李伟其他诉讼请求（包括对王芳的主张及6万元差额）。

违法建筑买卖合同无效，但买家长期占有使用，需自行承担部分损失。

三、法院说理

合同无效：标的物系违法建筑

根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。

12号车库未取得规划许可，属于违法建设，买卖协议自始无效。

财产返还原则适用“折价补偿”

《民法典》第157条规定，合同无效后，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。

车库已被拆除，物理上无法返还，但李伟已实际使用近5年半，享受了占有利益。

双方均有过错，按比例分担损失

卖家赵建国明知车库无合法手续仍出售，存在主要过错；

买家李伟未核实产权状况，轻信村委会收据，亦有过失；

综合使用年限、拆除时间、过错程度，酌定返还10万元（62.5%）。

配偶王芳不承担责任

合同签订方为赵建国，王芳仅为收款账户持有人，非合同相对人，依法不承担合同责任。

买家放弃后续权益，避免双重获利

李伟明确放弃对拆除补偿等一切权利，法院据此确认其不得再就该车库主张任何利益。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

无产权车库、储藏室、小房等，绝大多数属违法建筑

村委会出具的“收据”“证明”不等于合法产权，无法对抗规划执法。

“能用就行”是最大误区

即使使用十年，一旦被认定违建，不仅房款难全退，还可能面临强拆无补偿。

合同无效≠全额退款

法院会综合考虑使用年限、过错比例、是否获利等因素，通常只支持部分返还。

付款务必付给合同相对方

本案中款项付至配偶账户，虽不影响事实认定，但增加了举证难度，也易引发责任争议。

购买前必须查“三证”：

✅ 建设工程规划许可证

✅ 不动产权证书（或合法审批文件）

✅ 房屋测绘报告

缺一不可！

重要提醒：

北京大量小区配套车库、地下室、自建小房无合法手续，交易风险极高。

切勿因价格便宜、短期可用而忽视法律隐患。