北京房产律师：回迁房没办证，购房合同权利能继承吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

张先生与李女士系夫妻，育有三子。长子张明与妻子刘芳于2015年登记结婚，婚后未生育子女。2022年4月，张明因突发疾病去世，未留遗嘱。

张明生前，其父母在农村拥有两处宅基地，2009年因拆迁共获得四套安置房。2010年，全家签署一份《家庭协议》，明确：四套回迁房均由父母出资回购，归父母所有；三兄弟仅有居住权，不得出售；将来由三兄弟协商继承。协议落款中，张明的签名由其弟弟代签，称已电话征得同意。

2012年，父亲张先生以自己名义选定一套回迁房（后称一号房屋），随后向甲公司（开发单位）提交《业主姓名确认书》，申请将该房屋认购人变更为张明。同日，甲公司与“张明”签订《回迁安置房购房协议》，约定总价18万余元，房款从拆迁补偿款中支付。该房屋已交付使用，但尚未办理产权登记。张明去世后，刘芳继续居住，后被张先生夫妇换锁收回。

此外，张明婚前曾购买一处无产权证的房屋（后称二号房屋），婚后由其与刘芳共同居住。刘芳称婚后用夫妻共同财产偿还了购房债务，但无证据。

张明去世后，刘芳起诉请求：

确认其享有一号房屋《购房协议》项下的全部权利义务；

分割其他遗产（略，本文仅聚焦房屋）。

张先生、李女士反诉要求：

依法分割二号房屋，三人各占三分之一份额。

双方核心争议：

一号房屋是否属于张明的遗产？购房协议能否继承？

二号房屋是否为张明个人财产？能否分割？

裁判结果

法院判决：

一、一号房屋的《购房协议》项下权利义务，由刘芳、张先生、李女士共同继承；

二、二号房屋的居住使用权益，由刘芳、张先生、李女士各继承三分之一份额；

三、驳回双方其他诉讼请求。

法院说理

关于一号房屋：

虽由父母出资、源于宅基地拆迁，但父亲已通过《业主姓名确认书》将认购权转移至张明；

甲公司与“张明”签订的《购房协议》真实有效，购房款已付清，房屋已交付；

尽管未办理产权登记，但合同项下的债权请求权（如要求办证、主张交付等）属于可继承财产；

因张明未留遗嘱，该合同权利作为遗产，由其配偶、父母三人法定继承。

关于二号房屋：

该房屋无合法产权，属“小产权房”，不产生所有权，但具备居住使用价值，可作为财产性权益处理；

购买于婚前，应认定为张明个人财产；

刘芳主张婚后共同还债，但未提供证据，法院不予采信；

居住权益作为遗产，由三人各继承三分之一；

鉴于刘芳无其他住房、经济困难，法院虽确认三方共有，但未强制分割或要求补偿，保留其实际居住权。

律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“小产权房”虽无产权证，但居住权益可继承。法院通常按份额分割使用权，而非所有权。

回迁房即使未办证，购房合同权利也可继承。关键看合同是否成立、房款是否支付、是否实际交付。

父母出资≠父母所有。若通过书面文件将购房人变更为子女，可能构成赠与或权利让渡。

代签行为效力存疑。家庭协议中他人代签，若无授权或事后追认，难以约束被代签人。

婚前购房+婚后无证据还贷 = 个人财产。主张共同还债必须保留转账、借条等凭证。

温馨提醒：涉及拆迁房、小产权房的继承纠纷，务必尽早确权。拖延可能导致房屋被占用、出租收益流失，甚至丧失主张权利的最佳时机。