12.7亿“折价”处置金鸡湖地标债权，光大信托化解万亿扩张遗留风险

近日，阿里资产平台挂出一则“苏州某置地有限公司不良债权”转让公告，让停工三年的苏州中南中心再次进入公众视野。

作为该债权唯一的抵押权人，光大兴陇信托有限责任公司（下称“光大信托”）此次拟打包出让的债权本息合计锁定12.7亿元。

这笔锚定金鸡湖西CBD核心地块的债权，既映照出这座近500米摩天地标的坎坷历程，更揭开了光大信托在激进扩张时期埋下的风险病灶。

对光大信托而言，这不过是其近年来密集踩雷华夏幸福、恒大、泰禾、融创、佳兆业等数十家出险房企后的又一次无奈资产清算。

苏州第一高楼的“重资产”困局

苏州工业园区金鸡湖西岸，曾被寄予厚望打造世界级CBD。2012年6月，中南建设以6630万元的底价拿下了这个稀缺地块，并于同年9月成立了苏州中南中心投资建设有限公司。

在最初的规划蓝图中，这座地标的高度直冲729米，地上137层，一度剑指“国内在建第一高楼”，预计2021年完工。

然而，摩天大楼的雄心很快遭遇了现实的引力。2019年，因国内限高政策调整，严禁新建500米以上超高层建筑，中南中心的高度被迫“压减”至499.2米，地上层数也缩减至103层。

尽管高度缩水，但作为计容建筑面积达36.4万平方米的超巨型综合体，其对资金的吞噬能力依然惊人。

为了减少对上市公司业绩的影响，中南建设在2019年以4.4亿元的价格将项目公司股权转让给控股股东中南控股，试图通过剥离这类高投入、长周期的重资产项目来寻求缓冲。

2020年6月，项目正式举行复工典礼，并于2021年先后完成了大底板浇筑和主塔楼核心筒正负零浇筑。

然而，短暂的繁荣未能掩盖开发商日益枯竭的现金流，2022年中旬，随着中南集团资金链彻底断裂，这座建设中的地标全面停工，沦为金鸡湖畔的一处巨大伤疤。

此次光大信托挂牌的12.7亿债权中，本金为12亿元，利息为7138万元。

尽管抵押物包含金鸡湖西CBD核心地段的在建工程及其1.7万平方米土地，但债权处置面临着极为复杂的司法处境。

公告明确显示，苏州中南中心目前存在多轮查封，而光大信托这宗债权仅属于“轮候查封”。

这意味着受让人即便拿下债权，也必须先理清前期错综复杂的法律纠纷，并承担后续庞大的复工建设资金。

在当前写字楼空置率波动、商办资产流动性受限的背景下，这块曾经的“黄金地块”已然变成了考验受让方资源整合能力的“烫手山芋”。

光大信托的激进“神话”

苏州中南中心的债权危机，不过是光大信托闫桂军时代激进扩张留下的后遗症冰山一角。

回望2015年4月，1968年出生的闫桂军临危受命出任光大信托总裁。此前，他深耕交通银行及光大银行宁波分行、总行、杭州分行多年，积累了扎实的金融管理经验。彼时的光大信托刚完成重组改制，管理资产规模不足600亿元，净利润仅1.5亿元，在信托行业处于末流位置。上任后，闫桂军迅速祭出“基金化、证券化、资产管理化”的“三化战略”，带领公司开启了一段近乎疯狂的“业绩神话”。

在他的带领下，光大信托的资产规模上演了令业界侧目的几何级跳跃。这家刚完成改制的机构仅用一年多时间，便将管理资产规模突破3000亿元，从行业末位一举跻身前20强。此后扩张势头愈演愈烈，2018年底资管规模飙升至5700亿元以上，较2015年实现逾10倍的极速膨胀。及至2021年底，光大信托的信托资产规模更是攀上10957亿元的峰值，不仅稳居行业前五，更一举超越老牌“信托一哥”中信信托，创下行业瞩目的增长奇迹。

然而，这场规模“神话”，底色是对风控红线的漠视与权力的垄断。闫桂军主政期间，光大信托内部风控报告往往以“总裁意见优先”为准绳，审批流程高度行政化。

据报道，对于一些其他金融机构避之不及的高风险项目，只要闫桂军点头，风控部门就必须出具“可通过”的报告；他甚至亲自担任部分风险项目的项目经理，无人敢提出反对意见。

这种模式让光大信托一度被冠以地产圈“旧改放款王”的称号，其房地产信托计划增速连续多年领跑全国，资金密集涌向恒大、融创、佳兆业、阳光城、泰禾等高杠杆房企，单笔放款额度动辄超10亿元。

权力的失控最终引来了法律的严裁。2025年5月27日，湖北省荆州市中级人民法院一审公开开庭审理闫桂军受贿、违法发放贷款及滥用职权案。法庭披露的细节显示，2002年至2021年近二十年间，闫桂军利用职务便利，为他人在贷款审批、职务晋升等方面提供帮助，非法收受财物折合人民币共计2.1亿元；2016年至2020年，他更是指使下属违规审批发放贷款高达63.9亿余元，刷新了金融领域职务犯罪的纪录。

随着光大集团原董事长李晓鹏及闫桂军等核心成员相继落马，光大信托前期因激进经营与违规放贷埋下的“底层风险”，正以惨烈的方式在财务报表上集中清算。这家曾经的万亿级信托巨头，已彻底告别高光时刻，陷入利润缩水、营收腰斩与巨额减值的多重困境。

财务数据显示，公司归母净利润在2020年触及26.1亿元的历史峰值后，便随风险的密集暴露一路下滑：2021年降至15.6亿元，2022年进一步跌至11.9亿元，2023年更是探底至3.7亿元，较巅峰时期缩水近86%。尽管2024年年报显示净利润微升至4.7亿元，但仍不足巅峰时期的两成。

营收端的表现，更揭示了其业务基石的系统性动摇。自2021年以62亿元营收创下高点后，光大信托开启了营收“四连降”：2022年跌至43.2亿元，2023年缩减至27.4亿元，2024年进一步萎缩至21.1亿元，仅为四年前高位的约三分之一。作为核心创收支柱的“手续费及佣金收入”，同样遭遇重创，从2021年的56.9亿元腰斩至2023年的28.1亿元。

最令市场震惊的，是光大信托针对前期违规项目计提的巨额资产减值。公司信用减值损失从2021年的0.4亿元起跳，2022年增至4.7亿元，2023年更是一次性计提22.5亿元，同比增近380%。如此规模的减值直接吞噬了绝大部分经营利润，既验证了资产负债表内沉淀的大量房地产与政信类不良资产，也标志着公司已被动进入“缩表”清算期——其资产总额从2022年的229.4亿元，缩减至2024年的208.2亿元。

债务纠纷覆盖地产圈“半壁江山”

在光大信托万亿资产规模的背后，隐匿着一张几乎覆盖国内出险房企“半壁江山”的名单。数据显示，其房地产信托资产规模一度高达916.8亿元。

作为首家爆雷的头部房企，华夏幸福曾多措并举，试图通过“卖、带、展、兑、抵、接”六种方式清偿2192亿元金融债务，而光大信托正是其15家核心债权机构之一。

这场耗时五年的协议重组，最终走向实质性失败——原本承诺2023年底兑付的30%现金，实际清偿率不足5%，被债权人讥讽为“空头支票”。

截至2025年三季度末，华夏幸福已陷入资不抵债的绝境：资产总额2745.2亿元，负债却高达2647.4亿元，归母权益录得-47.4亿元，最终无奈启动司法预重整程序，光大信托的巨额债权也随之踏入漫长的清偿之路。

同样将光大信托拖入泥潭的，还有曾经的商业巨头万达。双方因一笔标的额约1.9亿元的借款纠纷对簿公堂，光大信托向兰州中院依法申请对万达地产、武汉万达文旅置业等四家关联公司强制执行。

为保全资产，光大信托采取“连环查封”措施，不仅冻结了万达地产持有的相关股权，还查封了武汉中央文化区、武汉万达文旅城项目的多宗土地使用权及房产。

这场博弈在2025年9月达到高潮：因万达未能按期清偿欠款，实际控制人王健林一度被列入限制消费名单。

尽管限制令一日后便撤回，但万达内部流动性的高度紧张状态，已彻底暴露在公众视野中。

光大信托与闽系房企的纠葛则更为深重，且介入方式更为激进。2018年11月，时任董事长闫桂军主政期间，光大信托曾向泰禾集团抛出200亿元综合授信，还与福晟集团签署100亿元战略合作协议。

时过境迁，这些昔日的战略联盟如今大多演变为法庭上的剑拔弩张——光大信托针对阳光城申请冻结的银行存款高达29.3亿元，针对佳兆业及其关联公司的查封总额亦突破23亿元。

为对冲信托产品无法兑付的风险，光大信托不得不亲自下场“操盘”，变身开发商——先后全资接盘恒大系旗下滁州恒大悦府、重庆黛宸（恒大黛山华庭）、东莞鸿钏（恒大悦龙台）等四个项目，同时大幅增持广州佳兆业悦峰、三亚佳兆业海棠伴山等项目股权，试图通过直接控盘盘活资产，抓取最后的残值。

房企的困境并未阻挡监管层的整治步伐。2022年9月，甘肃银保监局连续开出罚单，直指光大信托存在多项违法违规事实，包括信托资金投入后管理不到位、违规调节风险监管指标、违规向不符合条件的房地产项目提供融资等，罚款金额累计达230万元。