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南山·科技园K204-0148

《翰熙典居》

《翰熙典居》位于深圳粤海街道，地铁9号线“深大南”站无缝衔接。土地来源于桂庙新村旧改，01号和02号地块中间设“叶氏宗祠”，小区回迁房为主，商品房仅 714 套，占总房源的 23.6%。

1980 年，桂庙新村始建于清代，原名 “红花园村”，因村民供奉神龟而得名 “龟庙”，解放后更名为 “桂庙新村”。其历史可追溯至 500 年前，早期以蚝业和农业为主，曾是供港蔬菜基地。1980 年代，深圳大学筹建时，桂庙新村贡献大量土地，成为深大 “后勤基地”，并逐步形成 “城中村 + 高校” 的共生模式。

1992 年，深圳城市化改革后，桂庙新村通过 “三来一补” 工厂（如电子加工、制衣厂）实现转型，同时依托深圳大学扩招，发展为学生宿舍和小吃街，被称为 “深大后花园”。

2005 年，深大租借桂庙新村 32 栋民房作为临时宿舍，形成 “学生村” 生态，村内聚集大量餐饮、零售等服务业。

2015年，桂庙新村就被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》。

2017年还是城中村混合体，为寻求低租金人群，提供落脚处。

2021年3月，“桂庙新村城市更新单元规划”正式公布。

2021年5月22日，桂庙新村城市更新单元项目实施主体正式确认，为深圳市贯凯投资有限公司。

2023年9月正式开工建设，项目总投资 83.56 亿元，分3个地块开发，由 8 栋住宅、2 栋写字楼 + 酒店，1 所幼儿园组成。项目可售商品房仅 714 套，占总房源的 23.6%，其余为回迁房（1525 套）和保障房（791 套）。

2025年6月即将入市2栋3、4单元，105-120-140㎡户型

桂庙新村虽从城中村升级为10万+/㎡豪宅，但其本质更像“村委盘”，01地块和02地块中间还设置了“叶氏祠堂”，并且业态没有太大改变。很可能是大量回迁房继续出租，为村民提供稳定收入。3.2万商业是“大学后门小吃街升级版”。办公用作“学生创业”，保障房延续低租金，提供落脚处。

◆开发商：深圳市贯凯投资有限公司

◆物业：深圳市丹枫物业管理有限公司

◆占地面积：41659.44㎡

◆建筑面积：516339.81㎡

◆项目地址：深圳-粤海-白石路3888号

◆总栋数：10栋

◆总楼层：51-53层

◆容积率：8.9

◆物业费：6.5元/月/㎡

◆产品类型：住宅

◆梯户比：三梯五户

◆交楼时间：2028年3月31日精装

◆01地块总户数：1038户，车位834个，可售住宅247套

02地块总户数：872户，车位747个，可售住宅328套

03地块总户数：1120户，车位1019个，可售住宅139套

《翰熙典居》备案价格表

【交通地铁】

9 号线深大南站（紧贴）
该站作为 9 号线（梅林线）站点，可快速换乘 1 号线（科技园站）、2 号线（后海站），30 分钟直达福田 CBD。

11 号线南山站（783 米）
是 11 号线（机场线）与 12 号线（南宝线）的换乘枢纽。11 号线为快速线（最高时速 120km），15 分钟直达机场。

在建13 号线深大站（1.5 公里）
作为深圳南北向骨干线，13 号线一期南段（深圳湾口岸 - 高新中站）预计 2025 年通车。从翰熙典居出发，骑行 8 分钟即可抵达该站，10 分钟直达深圳湾超级总部基地。

规划15 号线科技环线
15 号线（科技城 - 前海）已启动建设，预计 2028 年通车。其深大南站与 9 号线换乘，将串联南山科技园、留仙洞总部基地、宝安中心等片区，形成 "15 分钟科创通勤圈"。

【教育资源】

幼儿园：小区楼下自带3200㎡幼儿园。

小学和中学：根据 2024 年深圳市南山区学区划分，翰熙典居在南山区第二外国语学校（集团）学府一小和南山区第二外国语学校（集团）学府中学的学区范围内。

【商业配套】

自带约 3.2 万㎡商业，采用 "双首层 + 退台连廊" 设计， "地上 3 层 + 地下 2 层" ，深大后门小吃街升级版。

海岸城（1.2 公里）：总建面 30 万㎡，涵盖超 300 家品牌，包括 Apple Store、特斯拉体验中心、米其林餐厅（莆田）。

万象天地（1.8 公里）：以 "艺术 + 科技" 为主题，引入全球最大的华为旗舰店（1.2 万㎡）、亚洲首家 % Arabica 咖啡烘焙工坊。

优点：

1、地段与产业优势明显：地处 “深圳最牛街道” 粤海街道，一侧是深圳大学，另一侧是南山科技园，有 “中国硅谷” 之称，汇聚了华为、腾讯、大疆等众多知名企业，能提供大量高收入就业机会，支撑片区房价。

2、工作交通便利：紧贴9 号线深大南站，11 号线南山站783 米，还有在建的13 号线和15 号线，串联前海、宝中等高端产业密集区。且临近南海大道、滨海大道，驾车20 分钟通勤所有西部核心区域。

3、学区优秀：小区自带幼儿园，南二外“学府一小”仅200多米。“学府中学”1公里。

缺点：

1、容积率9.0:楼间距多为18-35米，基本没有园林，住宅都在50层以上，高密度高楼层会有一系列问题。并且混合有酒店、办公，总体车位1：0.85，存在停车难问题。

2、小开发商村委盘，物业恐难以胜任管理：“贯凯”成立于2022 年 10 月，由深圳市万亿企业管理有限公司（75%）、深圳市阳光华艺房地产有限公司（15%）、 深圳市宇泽投资有限公司（10%）共同持股。阳光华艺以 15% 股权保留旧改经验输出，万亿企业管理通过香港资本解决资金缺口，宇泽投资负责本地资源协调。项目业态混杂，物业管理难度巨大。进出人员复杂，小开发商恐难以胜任。

3、豪宅的价格，却没有豪宅品质感：更像是“深圳大学后门小吃街升级版”，3.2万商业挤压园林空间，大量回迁房可能继续出租，办公用作“学生初创”，保障房延续低租金，提供落脚处。

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