楼市严重分化，成交额集中在200万以下，或千万以上

文｜邓浩志

楼市成交额，集中在200万以下，或千万以上

据统计数据显示，北上广深杭等大城市最近的二手房成交中，200万以下“极致刚需”房源成交量持续放大。除深圳外，其他城市200万以下二手房成交占比均在交易总量的50%左右，其中广州为60%，北京为57%，上海为49%。每座城市这些低总价房源占比平均提升了10%左右。

为什么低总价产品销售占比越来越高？

1、房价下行，扩大了200万以下房源的总体规模。过去4年，北上广深杭房价平均跌幅在40%左右，郊区及老旧二手物业跌幅则更大，已经接近50%。所以楼市高峰期400万左右的二手房，如今很可能已跌到200万附近；更多的房源落入这一价格区间，成交占比自然提高。

2、消费降级的大趋势，也在房地产领域显现。近几年经济和就业情况大家都有所感受，住房消费降级成了部分中产的无奈选择。通过“以大换小、以新换旧”缓解财务压力的家庭越来越多。对全新置业群体而言，也更倾向于保守的选项：不敢买太贵的房子，不敢贷太多款，既是不想背负太大压力、以防万一，也是担心房价继续下跌而买贵。以上都是便宜房子更好卖的原因。

3、需要注意的是，除了200万以下的房子更好卖，1000万元以上的高价房源也更好卖，成交占比不断提高。这是过去几年的大趋势，此前我已多次与大家分享，此处不再赘述。总之，在楼市不景气、总量萎缩的当下，住房消费需求正往两个极端分化。深层次原因，我感觉可能是：科创领域小规模的造富效应＋传统行业下行的大趋势，共同造成财富分化的结果。

北京2025年土拍成交楼面均价，同比上升20%

统计数据显示，2025年北京市累计成交涉宅用地40宗，土地出让金共计1427.4亿元，同比下降8%。与规模回调形成对比的是，成交楼面均价同比上升20%，呈现“量减价升”的格局。这种情况不仅出现在北京，全国各大城市土地拍卖的楼面价似乎都在上涨。

主要源于两个原因：

1、豪宅市场是当前楼市少有的增长点。贵的房子好卖、刚需刚改难卖已成普遍现象；豪宅好卖，开发商拿豪宅地块的积极性随之提高。

2、远郊地块卖不动，要么挂牌无人要，有人要的也是兜底行为。近几年，市场化程度高的开发商基本只拿中心城区和近郊项目，导致各地主推主城区地块。主城地块底价本来就高，成交占比提升，自然拉动整体均价上扬。

实际上，全国土地市场在2026年表现仍然不佳，这是楼市低迷的直接反映。只有楼市改善，土地市场才能好转；千万别以为弄出单价“地王”或通过成交结构改变让楼面价上升，就能扭转市场预期。

个人观点，仅供参考