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成都锦宸院

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今年虽然钱没挣着，但起码累着了。希望明年人瘦点，钱包鼓点，千万别再整反了。

眼看2026，别人的主要工作是计划元旦出行路线，我的主要工作是弄2025豪宅市场年报，不辛苦，命苦，一月份搞年会的时候和大家好好唠唠。

今天的主标题《驸马半岛，越来越好》是做年报时的新发现。

今年成都千万级豪宅备案套数前三的板块里，有驸马半岛。

今年成都千万级豪宅备案套数前三的单盘里，有驸马半岛的项目——锦宸院。

如果按全域成都的住宅单盘备案金额排序，位于驸马半岛的锦宸院仅次于天府新区的麓湖生态城，备案金额高居全域成都第二名。

过去几年，驸马半岛的高光表现主要在500万级以上市场。

今年初，驸马半岛开始供应千万级豪宅时，不少业内人士认为会是不小的挑战。

包括我也有类似看法，和麓湖、金融城、林家坝、天西、大源等列强扳手腕，不垫底就是胜利。

确实没想到，驸马半岛能把千万级豪宅市场的竞争格局推进成“年终复盘惊坐起，列强竟是我自己！”

驸马半岛崛起的头功，要记在锦宸院头上。

锦宸院是我今年踩盘次数最多的项目，在那里，我多次看到不少成都知名豪宅的项目操盘手前去观摩学习。

锦宸院今年一共推了三期，涉及四宗地块。

最新一期是上周开盘的锦宸院·上玺，官方数据开盘金额5.4亿。

基本延续了锦宸院今年一贯的业绩表现，不追求短期爆发，更侧重细水长流，绵绵不绝。

根据现版控规，驸马半岛共有16宗可开发住宅地块。

拉通这些地块来看，最新开盘的锦宸院·上玺所在的48亩地块，是整个板块内四至条件最好的住宅地块，没有之一。

做出这个判断基于以下几点：

一、处于驸马半岛的弧线顶点，板块C位

这是上帝视角可以直观感受的地理方位。

锦宸院·上玺处于绿湾头排位置，如果把驸马比作一个机舱，上玺所在的位置就是驾驶舱，它拥有双向视野。

不仅如此，其东侧紧贴一条贯穿驸马南北的中轴绿地。其中东侧约4500㎡市政绿地形成社区前场效应。

可以说地块处在了驸马的物理中心，生态C位。

因此项目利用这一特点，将主大门设置在了东侧，构建了一条难得的公园归家动线。而绿地对面则是预留的文体设施用地，未来将打造成片区的运动活动中心。

既是重要配套，也为上玺释放了东向的空间视野。无论进大门还是出大门，驸马半岛没有哪个地块的爽感可以超过锦宸院·上玺。

二、靠近规划中的枢纽节点

未来穿过驸马板块腹地的9号线2期，在驸马板块内部仅设了1个梅香湖站。

恰好正处于锦宸院·上玺的西北角。这让上玺天然就处在了区域的交通枢纽节点上，这使得大多数公共配套都在围绕它而铺开。

比如出门就是地铁、200米就是规划的商业综合体。

不到400米就有已经确定引进的成师附小、七中育才，以及规划中的幼儿园，东侧一街之隔还有预留的文体设施用地。

锦宸院·上玺是整个驸马近距离配套最丰富，享用效率最高的项目。

三、自带商业指标，填补最后1公里配套

这几年消灭底商的新建住区，呆板、无趣，缺乏人情味。因此，即便已经大规模交房，但仍难形成居住氛围的重要原因。

要知道，这些近人尺度的社区商业，不仅能提供即时性的便利服务，还能将街区转变为承载片区居民日常所需、生活记忆的重要载体。

所以，锦宸院·上玺自带的约5800㎡社区底商就显得弥足珍贵。

这些商业还将阶段性自持并强化运营，可以充分把控后期引入商业的品相。

单从挑高+玻璃幕墙的橱窗级门店设计，就已经能看到一个高品质时尚街区的雏形，为上玺补全了最后一公里的高级烟火气。

综上，我一直认为，锦宸院·上玺会是整个驸马半岛的一个重要转折点。

因为，过去板块内的豪宅卖得更多是低密生态的规划画面，而如今到了各种形态的配套兑现，使其真实入住的生活画面越来越清晰。

截至今年，华发股份&锦江统建组合已在驸马半岛合作拿下9宗住宅地块。

锦宸院·上玺作为联合开发的第7宗地块。从总图、景观、会所、户型等具体的产品设计上，能够感受到对于锦宸院一期的风格延续。

总图规划层面，锦宸院·上玺的住宅产品规划为建面约190㎡-329㎡精装洋房，以及建面约259㎡-272㎡精装叠拼。

套均面积达到了262㎡，比一期的定位还高。

从总图规划逻辑上，能看到几点更为成熟的设计创新。

▌打造公园归家前场

即前面提到的，归家大门设置在了地块东侧，结合约4800㎡的代建绿地，营造了一个穿过公园归家的超级社区前场。

大门的形制和锦宸院一期保持一致，这款大门应该是今年「显贵派豪宅」的代表之作。

上玺将前场的市政绿化和大门进行了一体化考量。

他们通过阵列微曲面树池，落客环岛水池，街角聚场等重要节点，让尊重的归家仪式多了一些野趣。

同时还将市政绿地打造成小业主家门口的自然课堂，栽种了各种丰富的植物。

▌所有楼栋全南北排布

锦宸院·上玺的住宅全部是南北排布，没有任何东西向楼栋。

因此，拉出的三条东西向景观视线通廊，让整体的总图感受更加舒朗通透。

和一期一样，在入口区域预留了一个楼间距超70米，约3500㎡的开敞中庭。结合下沉会所，这里未来就是整个小区的社交中心。

而本次推售的楼栋，均是分布在核心中庭区域。其中视野最好的9栋东边户规划了一条腿的建面约329㎡一层一户。

▌将北侧消防通道外置考量

这项精细化的设置带来了项目的一大超级IP场景。

由于小区内的扑救面硬化相对较少，景观连续面得以延长。

因此，诞生了整个驸马最网红的场景——缦回光影游廊。这条廊道有约140米长，贯通了地块的东西向。

提供给业主一个可全天候游园的灰空间避风港。还将分散的建筑与景观，以及单元入户大堂串联在了一起。

这条游廊提取了古典的拱圈+柱廊的形式。外接中庭水景，悬挑泳池和各种景观场景，将真实的酒店度假感带到小区楼下。

这是局座今年见到过的最为精彩的风雨连廊空间。

今年，锦宸院在「贵感制造」上将材料运用，设计手法推至了一个高度。

建筑层面，锦宸院·上玺延续了一期备受好评的外立面。山墙面也使用合金板，实现零漆感。

层间白玫瑰石材+金属材质的精致镶嵌感，这是锦宸院独有的“金镶玉”手法。优雅地弧形转角也让建筑更显温润质感。

这种没有死角的贵感材料覆盖，一直是锦宸院最大的致胜法宝。

这也是为什么大家从年初看到年末，如今依旧抗打的原因。

即便自带约5800㎡商业，上玺仍标配了一个庞大的会所体系。加上约2000㎡下沉会所、约2800㎡架空层泛会所，上玺拥有着超1万㎡的社区自配套，体量惊人。

穿过「步步高升，玉踏锦宸」的景观门廊，上玺在小区大堂光厅制造了一个落地观景台。

一期的画面是夹板式的悬挑戏水池，而上玺将这个水池靠边放置。

他们将两层通高的，如同雕塑感的架空层柱廊放置画面中心。背景是一幅巨大的连纹景泰蓝奢石景墙。

这款奢石是石材中的爱马仕，锦宸院一期把它用在了入口门厅的礼宾台，让人记忆犹新。

而这种深沉的蓝，过往我只有在葆蝶家的专卖店看到大面积使用，如今成为了锦宸院的御用VI色。

上玺将这一款昂贵的奢石，做成了整个小区的图腾。让购房者看到这种材料，就必然想到锦宸院，手法确实高明。

这一次，在会所功能的设置上，锦宸院更强调接地气的生活化的场景。

比如：下沉会所放大了运动功能。

除了室内恒温泳池、还有阳光健身房，还增加了迎合年轻人喜好的壁球馆；

而架空层泛会所则以松弛娱乐为主，配置了阅读区、茶室、桌游私董会等功能。

还有业主专属的社区造型室，这也是局座第一次在豪宅中见到的配置。

这些会所功能沿着巨大的下沉景观水院布置。它们通过竖向交通，景观连廊与架空层泛会所和景观链接一体。形成独特的岛屿式酒店度假感。

之前我就聊过，未来锦宸院还有一个重要目标，就是通过华锦CLUB的社群营造，让几个组团庞大的会所配套能够真正运转起来。

这种配置和场景进化，不仅只是在会所区域，在户型层面同样有体现。

锦宸院·上玺坚持了一期的户型空间母版，还做了一些差异化的探索和细节提升。

比如建面约190㎡户型。

和锦宸院1期195㎡户型对比，上玺将以前南向集中赠送的L型花园，做了多场景的划分排布。

全屋多达5个花园的设计，是我见过花园最多的190㎡产品。

使得户型内的主要功能，比如客厅、主卧、北向次卧都能够享受到阳台空间，高频的室内外切换，能够让房子更有呼吸感。

同时，内凹阳台设计也让使用功能更加灵活。既可开放作为室内呼吸空间，也可以封闭作为相应房间的X空间，适配功能性需求较高的家庭。

而在细节参数上，这款190㎡户型在四房三卫的配置基础下，实现了拉通阳台面宽高达9.4m的无柱面宽。

同时，这版190㎡户型也做了一些更符合实际使用的设计考量。

▌主卧阳台置于主卫之外。

既能对卫生间进行一定遮挡，又能形成卧区-阳台-卫生间的洄游动线，阳台无论是保留还是封闭成衣帽间，功能切换动线都非常丝滑。

▌北向2间次卧打造成平权双子房。

这对有二胎的家庭非常友好，房间分配得以一碗水端平。并且两间次卧中间设置的院馆空间，可以作为家庭亲子场地。

在全城700万量级的产品中，上玺这款190㎡户型从空间尺度到内装配置都有十足竞争力。

旗舰款自然还是建面约329㎡一层一户的产品。我记得一期这款户型还没有正式开放，就基本被选完。

上玺的329㎡户型也只有9套，加上一期的320㎡一层一户，整个驸马半岛仅有的18套300㎡+的整层洋房大平层。

同样是四房五卫三厅四院馆的配置，拥有对整个下沉庭院景观和东南向的超长外向视野。

在户型内部，这款329㎡和一期320㎡的主要差异在于将多出了9㎡，给了保姆间、主卧卫生间、以及次卧套房的卫生间尺度的提升，让所有空间都拥有更加平权和舒适的尺寸。

今年驸马半岛能够表现亮眼，还是因为成都主城三环，能够拥有低密指标和紧邻绿湾的连片土地其实并不多。

什么样的土地，决定了这里会长出什么样的产品。

所以，华发统建在驸马半岛能有机会搞一场综合性系统开发。在成都核心区域逐渐饱和之后，这种连片开发项目非常难得。

多地块联动的方式，给了华发统建既做出产品的宽度，以覆盖更多适配人群，也做出产品深度，将低密优势强化的可能性。

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