北京买房：理清思路，购房建议1757

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在住南四环的**小区（发布的话请打码，我怕挨骂），2013年买的联排，当时4万多现在7万多，这升值是不是很差啊？因为我们旁边的老破小在当时连2万都不到，现在5万多了。

我认为是我们的物业管理的实在不行，除了最基本的保安保洁之外几乎是不管理，导致私搭乱建，占用绿地，私装地锁的比比皆是，从外边看像别墅小区，一进门跟农家乐似的，甚至还不如大杂院呢。

A：

1、升值也不算很差，毕竟地段儿不错，该有的配套一样儿不少，而且离产业区也不远，所以价格走势在全北京的别墅小区里高于平均线。

当然和周边的别墅小区比就相对一般了。可以看看南边四环外的**小区，当年应该比您的还便宜点儿呢，但现在都8万多了。在剔除其他的差异之外，那就是物业管理的因素了。

2、但这也没什么办法，我刚看了看，人家物业费5块多起步，您这小区应该也就2块多钱吧，一分钱一分货。再加上小区的规模小，物业没多少利润，积极性自然不高了。

而且有些事儿也不是物业能管的了的，顶多是劝阻一下，但要想真正制止还得找城管和交管，毕竟物业没有执法权。

3、总之您这小区的价格走势在别墅类产品中还可以，毕竟地段儿算不错的。其他的看法也都对，但谁能有什么辙啊？只能凑合住着呗，实在忍不了了就去考察一下**小区，看是不是愿意换房，惹不起躲得起。

仅供参考。

二

Q:

请帮我看看上地的这几套房哪套性价比最高，我们预算是500万之内溢价最低的，中介给筛选了几套。

A：

1、我不知道哪套性价比最高。因为这只有面积和价格，具体的楼座楼层朝向和装修什么的，都得到现场具体分析，否则面对数字顶多是说个大概而已。

2、简单说吧，这几套房的平均总价都500万之内，均价11万一平，46平的平均租金5500，那租售比就是900左右。而北京目前这种小户型的平均值是500，那这几套房的平均溢价率就是40%以上，甚至高达50%也有可能。

可以参考一下北边回龙观的，比如新龙城吧，这里是肯定没有学区溢价的。也有40多的小户型，均价200万，平均租金4000多，租售比肯定在500之内。

3、其他的我没什么说的，具体情况还是问当地中介吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。