翻倍上涨！上海动迁户，用房票把郊区新房买爆了！

事实证明：

上海广泛推广的房票，是一次精准且有效的救市。

因为今年下半年以来，自从全市范围大规模推广房票开始；

郊区很多新房，在房票客户的集中买入下，迎来了久违的热销，部分项目甚至单月销量翻倍。

而且，随着市中心各区开始推广房票，未来预计还有一大批房票购买力进入市场。

这些购买力，能否让上海郊区的楼市全面复苏起飞？

聊到房票，是因为最近一张海报，在朋友圈刷屏：

一个嘉定的新房项目，房票客户累计认购超过5亿元。

另一张海报上显示，超过180张房票选择买入了这个项目。

看到这个消息我也很震惊，赶快找开发商的朋友了解下情况：

1、这项目是不是真的卖的很火？数据有无问题？

2、房票这东西对于市场帮助大不大？

大家给我的口径都比较相似：

1、项目确实卖的很火，数据真实，据说销售团队都已经要去阿勒泰度假了（旅游不知道是不是真的哈哈哈）。

2、不仅仅这一个项目卖的火，嘉定其他几个新盘项目卖的同样很火。

比如同样位于嘉定老城的新房项目南山璞缦也是迎来了火爆热销，还上了上海新闻：

据项目营销负责人透露，项目的月销售量因为房票客户的涌入，直接翻了一倍，从30套变成了60套的规模。

12月4号当日，有五十多组来自彭赵村（后面会提到）的居民，同时在南山的售楼处签约，单日签约金额超3亿元。

实话说看了这个新闻我是很震撼的。

因为郊区、尤其是接近远郊的地方，很久没有这么热销的消息了。

除此之外，像是位于嘉定新城嘉定老城交界位置的星尚观澜世嘉，据说最近也有不少房票客户订房。

当然，问了一圈，我也发现了一个有趣的现象：

嘉定区内其他板块的新房，虽然也有一些房票客户买入；

但是提振效果最明显的，还是前文提到位于老城、新城附近的这几个项目新房项目。

我研究了一下原因，这主要和嘉定率先采用房票安置动迁的区域有关。

嘉定是今年7月1日开始推广房票试行办法；

９月5日，嘉定马陆镇彭赵村北片区成为嘉定首个试点房票的城中村改造项目。

随后，包括马陆镇彭赵村北片区和南片区、安亭镇黄渡北片区和徐行老街动迁改造项目都陆续引入了房票安置模式。

截至11月30日，4个项目中，共有538户村民选择房票，涉及房票金额33.67亿元。其中，马陆彭赵村北片区、彭赵村南片区共467户选择房票，选择率高达68%。

动迁居民选房一直都有“聚堆的习惯”：

大家选房还是选到一起；

只不过以前是大家一起选同一个小区的动迁房，现在变成了选同一个小区的商品房。

前文提到的两个热销的项目，大部分的房票购买力都来自于率先动迁的彭赵村。

他们都是嘉定的“本地人”，嘉定老城对他们相当于南京路，离自己原来的“故土”也不远，自然成了选房的最高优先级。

从价格上来说，这边的新房总价400w上下，也符合他们的房票预算范围。

毕竟想要买到南翔，那就得600万上下了，自己就要多花一两百万，还远离了“故土”。

当然，新房热销的不仅仅是嘉定。

青浦自从推出了房票政策之后，不少新房项目也迎来了一波小高潮：

根据青浦房管局释放的数据：

11月1日至12月3日，青浦区21个商品房累计接待动迁安置客户617组次，其中123组客户成功认购商品房。

像徐泾的灿耀星城、赵巷的华发虹桥四季、包括朱家角（朱家角周围的城中村改造也发了房票）的一些新房项目，近期也因动迁居民的造访，迎来了热销。

当然，这些案例还只是个起步阶段，因为现在全上海都在推广房票：

1、浦东在航头试点房票政策，已经发出了500张左右的房票。

2、徐汇的江南新村旧改，率先开启了市区发房票的先河。

3、普陀近期动迁，也开始给拆迁户发房票了。

未来几年，无论是想要买房还是卖房，看行情的时候，房票购买力都是必须要考虑的一股力量。

一旦忽视了，就非常容易踩坑——卖便宜了或者买贵了。

那么，随着房票的逐渐推广，到底会给上海楼市带来哪些影响？

首先从楼市视角看，房票的推广对于市场肯定是巨大的利好，尤其是对于郊区新房的去库存是巨大的帮助。

大部分的房票金额都在500万以内，基本对应的就是之前严重滞销的外环外新房产品。

郊区的房票本身就是是只针对本区新房使用，对区域的新房有直接带动作用；

市区的房票类似徐汇发出的，虽然是全市新房二手都可以用，也的确利好了周边的老破小成交——

但是只要是其中有一部分考虑新房的朋友，他们的基本选择范围也是外环外的新房，迟早会转化成为购买力。

当然，之前房票政策刚推出的时候，就有很多网友提出一个疑问：

这明显是为了帮助郊区新房去库存，对于郊区的二手房是毁灭性的打击，因为购买力都被抽走了——郊区的二手市场要更加崩溃了。

客观来说，这个说法其实是有道理。

毕竟当下相当于定向引导了大部分的拆迁购买力选择了在售的新房项目，让本可能选择二手房的购买力投入了新房的怀抱。

但是这个其实是非常“房产”的一个说法——

忽略了房票政策的推广，对于上海郊区城市建设的巨大帮助：

从中长期看，房票对于郊区城市发展建设是利大于弊的，对于二手房来说，长期来看也是利好。

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房票的本质，是城市发展理念的变革——

更好的利用城市的每一块土地资源，提高上海的城市上限。

以前动拆迁的模式，是先建设一大堆品质很一般的动迁房给动迁户选；

动迁户拿了一些现金、又拿了一些动迁房之后，需要几年时间的时间，把这些房子处理掉再去改善买房。

对于动迁户个人来说，这个链路的问题在于：

在动迁房上耽误了大量时间精力、交易过程损失了中介费和税费，才能通过买入新的房产，住上改善用的“好房子”。

而对于城市发展来说，这个问题更大：

浪费了很多非常不错的土地，牺牲了很多板块的未来。

土地上的建筑可以塑造区域的价值，没人喜欢动迁房扎堆的区域。

如今上海近郊就有很多不错的片区，都是当年的动迁房基地，上限就完全被封死，大家对于板块的认知就是个动迁基地。

从居住上看，建设高密度、低品质的动迁房本身就不符合好房子的理念；

从发展上看，同样的土地无论是建设商品房、建设产业园区、建设公园公共配套，对于区域发展来说都能进一步抬升区域价值，甚至可能会让板块逆袭。

而采用房票制度之后，就解决了这个问题：

1、对于居民来说，不用先处理动迁房再改善置换，直接一步到位；

2、对于城市发展来说，也节省了很多的土地资源，让土地能创造更大的价值。

而定向激励郊区新房的去库存，本身对于郊区城市建设来说就是必走之路：

因为，郊区建设新房，人来了，郊区才能带来发展；

新房一直卡着不建设，区域的发展受阻，对于整个区域的价值是重大损伤，原来的二手房才是真的玩完了。

很多朋友经常把这种去库存的行为视为洪水猛兽，其实大可不必。

因为在今天，上海大部分郊区的发展模式已经很难复制张江的神话，产业远远跑在前面；

绝大部分郊区板块，产业引入、城市建设、人口导入一定大方向上是三位一体的，单身其中唯一能最快走在前面的恐怕就是人口导入——

建设住宅区引入居民，再配以相对应的公建配套、商场公园、学校、医院。

先有了人，才有了后面的一切，一切规划的落地需要靠新房建设带来人口导入。

因此，从城市发展视角：

不断卖地、建新房、导入人口，这个过程就是郊区发展的一个必选项——

新房滞销，循环受阻，人口进不来，配套都难落地，才是郊区很多板块的头号问题。

刺激郊区的新房去库存，才能让这个过程有序进行下去，才有可能让五大新城这些概念落地，让近郊板块继续摊大饼融入市区。

而区域发展好了，二手房才能站稳价值，长期看才是真正的“有发展”。

因此，房票政策，无论是对于短期的市场恢复，还是长期的城市建设，都是重大利好。

此外，多说一句，让动迁户定向去买新房没准还是个福利：

万一后续真的给了新的大招，那到时候本地居民未必抢得到新房了。

当然，有动迁户的区域，当下的价格性价比是不高的，无论是新房还是二手。

如果你是普通买家，建议和我们沟通下市场情况，别去跟动迁户抢房，那就纯属踩坑了。