官方发布 ♐外滩天潼里198售楼处最新发布:匠心品质铸就常熟人居

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最新消息，最新户型图发布！虹口北外滩「天潼里」二期等待入市！加推建面约408㎡洋房&247-330㎡叠加&520-700㎡合院！

⛩项目名称：「天潼里」二期

项目简介：虹口北外滩 高品质住宅

最新动态：前期正在热销中

区域板块：虹口北外滩

产品介绍：加推建面约408㎡洋房&247-330㎡叠加&520-700㎡合院

周边学校：1公里左右，有7所幼儿园、5所小学、5所中学

交通配套：附近有地铁2号线、10号线和12号线

医疗配套：3公里左右，有7所三甲医院

生态配套：2公里左右，有9座公园

1地段

项目位于虹口北外滩，毗邻外滩历史文化风貌区，距上海外白渡桥约300米，是黄浦江和苏州河“源流汇聚”之处。周边密布上海大厦、浦江饭店和俄罗斯领事馆等历史建筑，步行可达外滩源，对望“陆家嘴三件套”。

该地块是豪景出让给新湖，并由商业属性改为住宅，对面就是外滩豪景苑。地块东至吴淞路、南至天潼路、西至乍浦路、北至武昌路，旨在打造成有国际品质同时又有上海特质的高档住宅建筑。

交通方面，附近有地铁2号线、10号线和12号线，出行十分便捷。

教育方面，1公里左右，有7所幼儿园、5所小学、5所中学，教育资源丰富，文化氛围浓厚。

医疗方面，3公里左右，有7所三甲医院，为住户的健康生活保驾护航。

生活方面，2公里左右，有9座公园，完全可以满足老人的社交及娱乐需要。

该项目还可以步行至外滩，享受外滩的夜晚美景和顶级配套。

上海时尚新地标——外滩源，可以说是在项目门口。圆明园路上的真光大楼、兰心大楼、青年协会大楼等14幢历史保护建筑，都是人文底蕴深厚且不可复制的！

在保留原始风貌的前提下，外滩源将融入时尚现代元素，打造成多功能的高雅文化与时尚生活的中心。

当然，最值得关注的还是北外滩的政策规划。2020年2月20日公示了关于《虹口区北外滩街道控制详细规划修编（公示参与草案）》。规划要将北外滩建设具有全球资源配置能力和国际竞争力的顶级中央活动区！

根据规划，北外滩地区是黄浦江世界级滨水区的重要组成部分，将对标伦敦、纽约、东京等全球城市经验，综合区位条件及资源禀赋，建设成为：

1、与外滩和陆家嘴错位联动，居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；

2、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅闪亮的一幅画卷；

3、全球超大城市精细化管理的典型示范区！

2产品

项目由GOA大象设计操刀，汲取外滩西式古典建筑风格。以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

示意图，仅供参考

材质上，选取的清水红砖外墙在19世纪中叶的上海，是时髦与洋派的代名词。

在砖的生产过程中，项目不计成本地增加了手工敲打环节，连接出大量带有圆润弧度的线条，结合六色混色砌筑手法，创造出丰富的墙面纹理，美感全面焕新，再一次著新百年外滩的美学叙事。

实拍图，仅供参考

工法上，不同于大多数风貌项目，「外滩天潼里」的清水红砖全都采用了干挂外墙工艺。这种做法即能避免了多年之后红砖脱落的可能性，也会有更好的隔热保温效果，让项目更契合当代生活需求。

实拍图，仅供参考

在合院的景墙，采用了独特的干挂技法。夏日里阳光的照射下，会显出独特的光影效果；到了雨季，雨水从一块块凸起砖处淅淅沥沥蹚下，更是充满了美感。

实拍图，仅供参考

石材也是外滩建筑的标志。「外滩天潼里」对于这种昂贵用材同样满级！项目团队跨越19200公里，采购了巴西的波多尔红石作为入户门仪的主要材料，通过工艺极为复杂的内凹式琢刻，呈现出奢华内敛的格调。

示意图，仅供参考

风貌平层的主体，源自巴西进口的紫点金麻石材。阳光照射之下，会有紫色光彩点缀于金色奢石之上，构建出一种恬静优雅的美感。

示意图，仅供参考

合院的门头拱券，选自保加利亚最高等级的沉香米黄石材。为了减少石材加工缝隙，项目不惜成本地选择了整石雕刻的工艺手法，最终呈现出犹如艺术珍品一般的高雅质感。

实拍图，仅供参考

景观方面，为了凸显艺术高定气质，「外滩天潼里」重现了莫奈《睡莲》与梵高《花园》两大大师代表作的生活场景，构造了隐居于外滩的独特体验。

莫奈池塘示意图，仅供参考

梵高花园示意图，仅供参考

会所方面，这个仅有120多户的超级豪宅，竟然做了个约3000㎡的私属会所！这个体量在整个上海风貌项目中都是首屈一指！

会所涵盖半标泳池、SPA、儿童乐园、健身、室内高尔夫、网球训练室、雪茄室、红酒室、私宴、德扑等，集萃一站式高阶生活服务空间礼遇，为业主营造丰盈的生活方式，触达精神共鸣。

精装方面，「外滩天潼里」选用了多款欧洲系的顶级品牌，厨电选择了GAGGENAU嘉格纳9件套，而且它的九件套选择的是嘉格纳高端400系列！再配上德国schueller旭勒橱柜、源自荷兰的Reginox荷兰皇冠水槽龙头等进口高端品牌。

二期的7层风貌平层仅有10套。它的户型与市面上的平层豪宅相比，已经是完全不在同一维度的物种，直接封神！

据爆料，得益于风貌平层建筑形态的先天优势，「外滩天潼里」二期风貌平层得房率做到惊人的86-87%！

近期将有入市的两个7000万级超高层项目，网传得房率仅有70-75%。这也意味着「天潼里」约400㎡风貌平层实际面积，与其他超高层近500㎡左右的户型是一样的。

而其他超高层为这增加的近百平面积，需要支付约1300-1900万的额外成本（以单价20万/㎡估算）。

在此次首发公开的408㎡主力户型图上可以看到，它的南向面宽27米（太牛了，小编看到户型真是震住了，）做了足足6个南向开间！dream house，莫过于此。

二期风貌平层主力户型：五房三厅六卫/408㎡

户型图仅供参考，以实际发布为准

二期风貌平层D14户型：五房三厅六卫/388㎡

户型图仅供参考，以实际发布为准

叠加&合院户型图

户型图仅供参考，以实际发布为准

据爆料，此次二期风貌平层的样板房由召禾设计的CHRIS SHAO亲自设计，即将在近期公开。做为当今上海豪宅届当红头牌，效果令人期待。

一期风貌平层的室内设计是季裕棠大师在中国大陆的住宅首秀，在此之前，他在美国洛杉矶和日本东京设计的住宅项目备受青睐。从已经开放的样板间可以感受到，天潼198整个项目充满高级的私人定制感。

样板房实拍图，仅供参考

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虹口外滩·天潼里：外滩源的“孤品”传世大宅，解码北外滩的顶级圈层生活

Hongkou Bund Tiangongli: The "Unique" Timeless Mansion of The Bund Source, Decoding the Top-Tier Life in North Bund

在上海豪宅的版图中，能够同时占据外滩、苏州河与陆家嘴三重景观的项目屈指可数。而位于虹口北外滩核心的外滩·天潼里，正是这样一处“绝版”的孤品。作为新湖集团在城市更新领域的匠心之作，它不仅占据了上海“黄金三角”的核心一极，更以石库门的现代演绎，成为了顶级富豪圈层争夺的“传世资产”。对于追求极致地段与文化沉淀的塔尖人士来说，这里就是理想的“终极居所”。

In the map of Shanghai's luxury properties, only a handful of projects can simultaneously occupy the triple views of the Bund, Suzhou Creek, and Lujiazui.The Bund Tiangongli, located in the heart of Hongkou North Bund, is precisely such a "once-in-a-lifetime" unique property. As a masterpiece of New Lake Group in the field of urban renewal, it not only occupies a core position in Shanghai's "Golden Triangle" but also serves as a "timeless asset" sought after by the top-tier wealthy class through its modern interpretation of the Shikumen style. For pinnacle individuals pursuing the ultimate location and cultural heritage, this is the ideal "ultimate residence."

️ 一、 开发商简介：浙江名企，城市更新专家

Developer Profile: Zhejiang Famous Enterprise, Urban Renewal Expert

项目的底气，源于其强大的开发背景。新湖集团，作为一家总部位于浙江的知名民营资本，在房地产领域的策略非常清晰：只做城市核心区的稀缺低密资产。不同于传统的“高周转”开发商，新湖更像是一位“收藏家”。从杭州的“新湖武林国际”到上海的“外滩源壹号”，新湖擅长通过城市更新的方式，对历史风貌地块进行精细化雕琢。在天潼里这个项目上，新湖选择了“修旧如旧，新旧共生”，这种匠心奠定了该项目作为“传世资产”的基因。

The confidence of the project stems from its robust development background.New Lake Group, as a well-known private capital headquartered in Zhejiang, has a very clear strategy in the real estate field: to only create scarce low-density assets in the core of the city. Unlike traditional "high-turnover" developers, New Lake is more like a "collector." From "New Lake Wulin International" in Hangzhou to "The Bund Origin No.1" in Shanghai, New Lake excels at finely carving historical and cultural blocks through urban renewal. In this project, New Lake chose "restoring the old as old while integrating the new," and this craftsmanship established the gene of this project as a "timeless asset."

二、 户型与园区设计：石库门里的现代奢居

Unit and Community Design: Modern Luxury Living in Shikumen

在户型设计上，天潼里展现了“里弄情怀与现代奢居”的极致融合。主力户型建面约248-800㎡，涵盖洋房与合院别墅。

• 约248-640㎡的洋房：规划有1梯1户或2梯2户的极致私密布局，层高约3.15米。户型设计汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，同时注入现代的玻璃幕墙和金属材质，实现了“新旧碰撞”的美学。
• 约500-800㎡的合院别墅：拥有约3.6米的层高，空间尺度感直接对标顶级豪宅。合院设计细节示意致力于淬炼上海百年历史记忆，重构契合当代生活方式的顶级居住空间，诠释“孤品”私宅的价值所在。

In unit design, Tiangongli demonstrates the ultimate integration of "alley sentiment and modern luxury living." The main unit sizes range from approximately248 to 800 square meters, covering garden houses and courtyard villas.

• Approximately 248-640 square meter garden houses: Plan for the ultimate private layout of one elevator one household or two elevators two households, with a floor height of about 3.15 meters. The unit design draws on the Western classical architectural style of the Bund, using red bricks as the main material to replicate the romantic style of the old Shikumen, while simultaneously injecting modern glass curtain walls and metal materials, achieving the "collision of old and new" aesthetics.
• Approximately 500-800 square meter courtyard villas: With a floor height of about 3.6 meters, the spatial scale directly rivals top-tier luxury homes. The courtyard design details are dedicated to refining Shanghai's century-old historical memory, reconstructing a top-tier living space that fits contemporary lifestyles, and interpreting the value of "unique" private residences.

园区设计则是该项目的灵魂。项目由知名设计团队GOA大象设计操刀，室内硬装及软装则由国际顶级大师季裕棠（Tony Chi）执笔。园区规划有27幢4层里弄住宅，3幢7层/9层的洋房，还有底商和酒店，容积率极低。这种“可居住的博物馆”设计，使其成为区域内极具辨识度的文化IP。

The community design is the soul of this project. The project is designed by the renowned design teamGOA Elephant Design, with the interior hard decoration and soft decoration written by the international top masterTony Chi. The community plans for 27 four-story alley residences, 3 garden houses of 7/9 stories, as well as ground-floor shops and a hotel, with an extremely low plot ratio. This "livable museum" design makes it a highly recognizable cultural IP in the region.

️ 三、 物业服务：绿城服务，顶级奢享

Property Service: Greentown Service, Top-Tier Luxury Enjoyment

物业服务是项目“软实力”的重要体现。项目引入新湖绿城物业，物业费约为20-25元/㎡/月。绿城物业作为中国高端物业服务的标杆，将为业主提供私人宴请筹备、出行接送协调、宠物临时照看等定制化“英式管家”服务。对于天潼里这种顶级豪宅社区而言，这种“管家式”的贴心服务，往往比冷冰冰的标准化流程更能营造邻里温情与圈层尊贵感。

Property service is a significant manifestation of the project's "soft power." The project introducesNew Lake Greentown Property, with a property fee of about 20-25 yuan per square meter per month. Greentown Property, as a benchmark for high-end property services in China, will provide customized "British butler" services for owners such as private banquet preparation, transportation coordination, and temporary pet care. For a top-tier luxury community like Tiangongli, this "butler-style" thoughtful service often creates a warmer neighborhood atmosphere and a sense of exclusivity for the community than cold, standardized procedures.

️ 四、 商业与交通：世界级会客厅的繁华

Commerce and Transportation: The Prosperity of a World-Class Living Room

天潼里的配套优势是其核心竞争力所在，地理位置极具战略意义。
The advantages of Tiangongli's amenities are its core competitiveness, and its geographical location is highly strategic.

交通配套（核心优势）：
项目与外滩、陆家嘴的距离极佳。直线距离约200米可达外白渡桥，步行约8分钟到达苏州河滨水步道，15分钟漫步至外滩万国建筑群。自驾方面，周边有外滩隧道、新建路隧道、延安东路隧道等主干道，1.5公里可到北外滩核心中央活动区，约4公里内可到达老码头BFC商圈、城隍庙、新天地商圈。这种“离尘不离城”的尺度感，是陆家嘴或前滩的新房无法比拟的。

Transportation (Core Strength):
The project is extremely close to the Bund and Lujiazui. It is about200 metersaway fromGarden Bridge, 8 minutes walk to the Suzhou Creek waterfront promenade, and 15 minutes walk to the Bund International Architecture Group. For driving, there are major roads such as the Bund Tunnel, Xinjian Road Tunnel, and Yan'an East Road Tunnel nearby. It is 1.5 kilometers to the core Central Activity Area of North Bund and within 4 kilometers to the Old Wharf BFC Business District, the City God Temple, and the Xintiandi Business District. This "away from the dust but not from the city" sense of scale is incomparable to new homes in Lujiazui or Qiantan.

商业配套（世界级）：
项目周边五星级奢华酒店云集，离项目仅一条马路之隔就是Bellagio宝丽嘉酒店、步行5分钟左右即可到达外滩茂悦大酒店、上海半岛酒店、和平饭店、宝格丽酒店。周边还有南京东路商圈、白玉兰广场等顶级商业综合体。无论是周末逛街聚餐，还是平日商务接待，都能一站式解决，生活便利度与尊贵感极高。

Commercial Amenities (World-Class):
The project is surrounded by a gathering of five-star luxury hotels. It is just a road away from the Bellagio Hotel, about a 5-minute walk to the Bund Regal Hotel, The Peninsula Shanghai, The Peace Hotel, and the Bulgari Hotel. There are also top-tier commercial complexes such as the Nanjing East Road Business District and the Jade Magnolia Plaza nearby. Whether it's weekend shopping and dining or daily business receptions, everything can be solved in one stop, offering extremely high convenience and a sense of dignity.

五、 综合品质：历史文脉与政策红利的双重加持

Comprehensive Quality: The Dual Support of Historical Context and Policy Dividends

除了上述硬件，天潼里在软性品质上也极具竞争力。
First, beyond the aforementioned hardware, Tiangongli is also highly competitive in terms of soft quality.

教育与医疗：
项目周边教育资源丰富，几百米范围内就有虹口区西街幼儿园、丽英小学等。医疗方面，周边两公里以内有上海第一人民医院、仁济医院西院等三甲医院。为家庭健康保驾护航，提供了坚实的医疗保障。

Education and Medical:
The project is surrounded by abundant educational resources, with Hongkou District West Street Kindergarten, Liying Primary School, etc., within a few hundred meters. In terms of medical care, there are Class III Grade A hospitals such as Shanghai No.1 People's Hospital and Renji Hospital West Campus within two kilometers. This provides solid medical security for the health of the family.

政策红利：
项目地处虹口北外滩“一心两翼”的核心翼，是上海“一江一河”规划的核心引擎。随着北外滩4平方公里土地的高强度开发，这里将成为集航运、金融、科技于一体的全球中央活动区。天潼里坐享这一规划红利，且由于周边土地开发已接近饱和，新房供应极度稀缺，具有极高的资产保值增值潜力。

Policy Dividends:
The project is located in the core wing of Hongkou North Bund's "One Heart, Two Wings," and is the core engine of Shanghai's "One River, One Creek" planning. With the high-intensity development of the 4 square kilometers of land in North Bund, this area will become a global Central Activity Zone integrating shipping, finance, and technology. Tiangongli enjoys this planning dividend, and due to the surrounding land development being close to saturation, the supply of new homes is extremely scarce, giving it extremely high potential for asset preservation and appreciation.

总结建议：
虹口外滩·天潼里是一个优缺点都非常鲜明的项目。它不是适合所有人的“万金油”，但它绝对是追求极致地段与顶级圈层的购房者的“梦中情房”。
它最适合这样的人群：

1. 总价预算在4000万-2.9亿，追求资产保值的顶级富豪客户。
2. 看重历史文化，喜欢石库门风貌与现代设计结合，且在北外滩、陆家嘴工作的企业高管。
3. 重视圈层纯粹性，喜欢低密洋房或合院生活，且对物业服务有极高要求的家庭。

如果你能接受其严格的购房资格审核，那么外滩·天潼里无疑是目前上海，性价比极高的“传世”选择。

Summary Recommendation:
Hongkou Bund Tiangongliis a project with very distinct strengths and weaknesses. It is not a "Jack of All Trades" suitable for everyone, but it is definitely the "Dream Home" for buyers pursuing the ultimate location and top-tier community.
It is most suitable for this group of people:

1. Top-tier wealthy clients with a total budget of 40 to 290 million yuan, who pursue asset preservation.
2. Those who value historical culture, enjoy the combination of Shikumen style and modern design, and are corporate executives working in North Bund or Lujiazui.
3. Families who value community purity, enjoy low-density garden house or courtyard life, and have extremely high requirements for property services.

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深入剖析房产投资与自住优势，解锁理想生活密码

在经济领域与日常生活中，房产始终占据着举足轻重的地位，无论是作为投资手段，还是满足自住需求，房产都有着无可比拟的优势。

从投资视角来看，房产的增值潜力十分突出。随着城市化进程加快，人口不断向城市聚集，土地资源愈发稀缺。城市在发展过程中，基础设施不断完善，商业愈发繁荣，这些因素都推动着房产价值上升。回顾过去十几年，许多城市的房价稳步上涨，早期购房者资产显著增值。即使在市场波动期，核心地段房产也能保持相对稳定的价值，如一线城市的中心城区。从租金收益来看，将房产出租能为投资者带来稳定现金流。在一些人口密集、就业机会多的城市，租房需求旺盛，租金收益可观。以北京的中关村地区为例，周边高校、企业众多，房屋租赁市场活跃，租金回报率较高。

拥有房产还能极大提高个人信誉度。在金融机构眼中，房产是重要资产证明，拥有房产意味着更强的还款能力和经济实力，投资者资信等级也会相应提高，在申请贷款、开展其他投资活动时更具优势，能获取更优惠的贷款条件和更多投资机会。并且，房产投资风险性较低，与股票、基金等金融产品相比，房产市场受宏观经济政策影响相对有限，波动性较小。即使在经济不稳定时期，房产价值也不会出现大幅波动，租赁市场还能提供稳定现金流，进一步降低投资风险。

对于自住而言，房产带来的稳定居住环境是租房无法比拟的。不用再因房东的一个通知而匆忙搬家，能按照自己的节奏和喜好来布置家居，打造温馨的家。稳定的居住环境对孩子成长和家庭稳定至关重要，孩子能在固定的学区接受教育，家庭成员也能更好地融入当地社区，建立稳定的社交关系。

从长远角度看，房产是家庭财富积累的重要方式，具有一定保值性，能抵御通货膨胀。在经济发展、物价上涨的过程中，房产价值往往随之上升，保障家庭资产不缩水。房产还能作为家庭应急资金的来源，在遇到突发情况需要资金时，可以通过房产抵押贷款获取资金，解燃眉之急。此外，购买房产还能享受所在区域配套设施带来的便利，优质的教育资源、便捷的交通、完善的医疗和丰富的商业设施，都能提升生活质量，为家人的健康、出行、购物和学习提供保障。

房产无论是投资还是自住，都具备众多优势。当然，在做出购房决策时，需综合考虑地理位置、市场趋势、个人财务状况等因素，这样才能充分发挥房产优势，实现资产增值或拥有理想居住环境。