深业上城的 2025：攻守有道，从容自若

原创 三火姐（赵焱 ） Hot商业

2025年12月29日 08:01

站在岁末，回看2025年的深圳商业，有一种“现实的紧绷感”：品牌更谨慎，预算更缩减，连“调改”都带着急于自证的冲动——必须迅速见效，必须有深圳速度。

但终究还是有不一样的项目，这一回，是Hot商业持续观察的深业上城。

◎缝合城市的深业上城

行至岁末，深业上城这一年的经营章法逐步显形：外部能感受到“放”，不断引入的新品牌，愈发有调性的推广动作，有大开大合的张扬；而当我和项目伙伴深聊之后，才能看到内部真正支撑她的，是适度的含蓄的“收”，带着“宁愿慢半步，也要把结构留好”的克制。

收与放之间，是更成熟的运营手法，在这座商业体归属相对集中的城市里，两股力量同时成立，“快”才不会显得浮、“稳”也不会显得慢，当外部是可被感知的迭代速度，内部是标准与结构的缓慢上移。

而时间，看不见却魔力无边的时间，只会把不同商业项目间的差距越拉越大。

变化被看见：

上城的“外向”迭代

今年最直观的“放”，落在深业上城的THE STREET外街。

虽然开街才刚刚一年，但这一年成长飞快。节假日的外街常常一位难求，以至于坊间有传闻——几位没赶上窗口期的餐饮大佬相聚时，只能举杯慨叹：“错过了。”

但THE STREET外街更可贵的地方，并不在热闹本身，而在她并没有靠“加码热度”去解决问题，而是先把空间做顺。

◎THE STREET外街

原本更像连廊的一段，被拉成更开阔的街道尺度，店招与外摆向前伸出来，室内外的边界不再切得那么硬；顶棚之下也“种起树”，过去偏暗、偏冷的区域，如今成了一座四季都能停留的花园式街区。

外街之外的“放”，还体现在一楼的深圳市内免税店。由中免与深免合作落地，体量接近2000㎡，在同批试点城市里面积最大。不过，免税商业一旦做到这个尺度，就需要把消费动机做实：让人愿意专程来，也愿意在这条动线上多停留一会儿。

◎深圳市内免税店

围着中庭做了一圈“深圳之光”黑科技体验廊，把华为、荣耀、科大讯飞、影石、优必选、时空壶、RingConn等本地科技品牌直接嵌进动线里，等于把“深圳制造”叠加进免税场景，让这段路不只是买，更值得逛，深圳的产业气质，也因此被放进商业的日常。

◎在深圳市内免税店游逛的外国友人

至于稍远的规划，是希望能吸引更多来自中东的客群。

2025年的广交会，中东国家采购商占比明显增长，这一变化未必会立刻在零售端兑现，但这至少可以解释上城为什么要把免税做在市中心、把体量做得足够大，她想承接的从来不只是“今天的热”，还有下一轮客群结构变化之后的消费需求。

再往下到负一楼，正在调整重开的英皇电影城，其实也是“放”的延伸，原本偏功能、偏封闭的室内层，将打造为绿意与光线交织的公共界面THE GARDENs。

她带来的不仅是观感的提升，更是风格上的对齐，与上城近几年更自然、舒缓的场景语言，连成同一套表达。

◎THE GARDENs有望春天绽放

2026年，THE GARDENs将以亚洲美食巡礼的姿态绽放，看起来只是一次局部更新，却更像一个信号：当盒子商业里，最难动的模块开始松动，负一楼可以成为下一轮整体提升的起点。

以推广为内容永动机

持续赋能招商

如果只谈招商变化，很容易落到“招了什么、来没来”的清单里，但深业上城今年更值得记录的，其实是推广与招商之间更接近“系统工程”的配合：推广不再只是把一场热闹推到极致，更像做基础设施，让前端的触达、现场的体验、后端的复购，都能在同一套逻辑里运转。

围绕主流中产家庭的生活审美与价值观，持续把气质做实、把日常做厚，于是招商的解释成本自然变低，不需要反复“证明你是谁”，项目本身的场景与表达已经替招商完成了表达，运营也更容易把阶段性的热度，沉入日常的停留与消费里。

◎国际花卉热植展及国际面包节

基于免税店落地带来的“国际化”叙事，上城把内容做成了可持续运行的系统：以免税店开业预热为牵引，国际文化节被做成系列化的“内容母题”， 国际（深圳）首届热带植物展、韩国咖啡节、国际面包节、 法国节、比利时精酿啤酒节等主题被连续推进，并且通过领馆等外部资源的介入，让“国际化”成为可持续的日常，而非一次性的造势。

更深一层，是审美与节点的“提气”。

她总是先于招商——先把“这里将成为怎样的地方”放在台面上，这样包括场景的质地、内容的表达、以及一次次重复出现的标准。

于是你会发现，上城的“变高”不是靠某一次重磅露出，而是靠节点的连续兑现，做到了“把标准压进日常”。

而真正的力量，来自克制。

不追求花哨的惊艳，把统一、干净、耐看当作底线，活动务必经得起近看，平面与线上推广确保稳定出品。

当时间线被拉长，差异自然显现：难复制的从来不是某一场爆点，而是这一套长期有效的标准，和“把标准做成习惯”的执行。

真正的功夫在“收”

蓄势等待关键节点的爆发

热闹并不稀缺，难得的是热闹之后仍有秩序。

三楼的小镇是一个很好的观察点。这两年运动和户外品类很火，行业里容易出现思维惯性：把优势推到极致，做成单一标签。

◎三楼小镇吸引多家运动品牌入驻

但团队没有这样做，而是以更慢的方式调结构，让零售、餐饮、茶饮与生活方式并置，让变化以动态推进的方式发生，而不是一次性倾斜。

◎三楼小镇在2025年不断焕新

商业空间的运营，从来都是关于品牌如何排布的竞赛。

目光放得长远些，深业上城也在为有望明年落子的品类预留空间，这种过程同样需要等待，意味着决策尺度往后放一步：不把当年的盘面用到极致，而是把关键位置、邻里关系、动线层级留出来，也为后续的升级让出空间。

即使是前文提到的THE STREET 外街，团队也并不满足。

2026 年，他们将在外街东段继续做“细活”，打磨界面、动线与停留体验，毕竟这一区域与临近的文华东方酒店相邻，目标客群和气质上可以实现更好的呼应。

上城的解题尺度

从“项目经营”到“城市运营”

外部看上城，会以为她赢在“动作多、迭代快”，但项目同事和不少商业地产同行聊下来，最明显的差异反而在于“系统化”的思维，团队更早把目光放在“趋势”和“人的变化”上，不只是守盘面，而是不断去找新的方向。

也正因为这份判断更早，团队有自己的系统观，位于城市缝合地带的深业上城，不像福田CBD有顺路客流，所以不能只靠商业模块“自转”，而是把写字楼、政企联动平台、公园、市内免税等资源，按一条可被复用的路径串起来，把单个项目做成一个商圈。

◎空山基作品《太空旅行者》首次在深业上城展出

这种系统观背后，是更强的资源整合力，而且是基于福田本身的资源优势做整合：倾向于“先建联再互相赋能”，把项目附近的深圳音乐厅、深圳市当代艺术与城市规划馆、关山月美术馆等资源聚拢进来，甚至把会员权益做成互通，让文化变成长期可调用的日常供给。

更有意思的，是她的“半步领先”。当别人还在等条件成熟、等风口兑现时，上城会先把能承接需求变化的底座铺好，比如更早把公园做起来，先把公共空间和生活方式的场景立住。

◎French Market 法兰西夏日市集

◎斯巴达勇士赛深圳站

现在的深业上城，更是往前一步，主动去做城市在地文化与商机的发掘：用国际文化节、面包节、斯巴达等城市级内容，把项目放进“城市运营”的语境里，让人来这里不只是消费，也是在一次到访里更集中地看见深圳的面貌与差异，让这里成为代表深圳的文旅地标。

结 语

明年11月，APEC领导人非正式会议将在深圳举行，并配套工商领导人峰会及相关部长会等活动。

应该说，这种“全球客流+高规格议程”的叠加，会抬升城市的文旅能级，也会放大城市级商圈的综合能力：交通可达、空间承载、内容表达、服务体系、品牌面向国际客群的适配度，都会被集中检验。

对深业上城而言，APEC更像一次城市级的“放大镜”，期待这座位于城市中轴线上的多元业态融合的商圈，继续把系统运营的能力落到更具辨识度的城市体验上——不只是一处热门目的地，更是一张能够被全球游客记住的文旅名片。

◎深业上城已成为深圳全新的文旅名片