独家！鼎晖收购上海base佰舍苏河项目即将尘埃落定

作者 |睿和智库 责编 | 韩玮烨

摘要：

上海商办新政后功能融合首宗案例。

临近年底，京沪两地大宗交易落单频繁。睿和智库获悉， 近日上海静安区base佰舍苏河项目已被鼎晖收入囊中，该交易不日将顺利完成。base佰舍为锦和集团旗下服务式公寓品牌，而锦和的背后则是华平资本。

据传闻，另一国有资本亦参与了该项目的前期竞购，但最终被鼎晖拿下。

base佰舍苏河项目位于上海静安区新疆路518号，由一幢老旧星级酒店改造而成。

该公寓于2018年开业。共有194间客房，面积从49-165平米不等，包括单间、一居室、二居室等多种房型。地理位置上，紧邻人民广场、南京西路商圈，步行5分钟可达大悦城、静安雕塑公园及人民公园。地铁8号线，12号线曲阜路站，1号线新闸路站近在咫尺，出行生活较便利。

该项目已运营7年，具备成熟的运营基础。此次并购后，预计将进行翻新改造。

base佰舍苏河项目基本信息

数据来源：公开信息、睿和智库整理

该交易的亮点之一在于，base佰舍苏河项目，将是上海商办新政下功能融合的实践案例。

今年7月29日，上海印发《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》。政策明确“在地区中心区域，培育商务楼宇地区特色，强化职住平衡，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房

含人才公寓

含人才公寓

根据上海统计局近期的数据，上海现有商办建筑达2亿平方米。睿和智库认为，该政策核心是功能兼容与规划弹性，在保留土地原用途的前提下，通过精细化管理、审批许可和正负面清单机制，嵌入租赁住房功能，既能盘活低效存量，又能缓解居住难题。

base佰舍苏河项目有可能是政策落地后的第一单。交易完成后，同步完成了商业金融用地

C2/C8

根据上海最新规定，新实施的非居住存量房屋改建保障性租赁住房项目，需按相关规定办理项目认定。改建类项目作为保障性租赁住房的特殊类型，取得认定书后，区房屋管理部门需向市相关部门报送材料，以落实财税支持、水电气价格优惠等政策。

具体流程上，《上海市保障性租赁住房项目认定办法》明确，既有租赁住房项目

指办法实施前已合规审批建成或在建的租赁住房项目

申请材料需重点提交已合规审批为居住类房屋的证明：

• 一般项目需提供载明租赁住房、公寓、宿舍等用途的不动产权证或建设工程规划许可证；

• 改建类项目需提交区政府同意纳管为租赁住房的认定文件及联合验收通过意见；

• 区房屋管理部门审核材料齐全后，5个工作日内出具《保障性租赁住房项目认定书》；

• 项目类型与认定标准方面，改建类项目需满足70平方米以下户型占比≥70%，且土地用途不变更、不补缴土地价款。

base 佰舍苏河项目完成规划调整后，实现产权、运营合规性全面升级，将收获三重红利：

一是产权稳定性大幅提升，解决了 “ 商改住 ” 政策不确定性问题；

二是运营成本降低，可对接保障性租赁住房认定，享受民用水电、税收减免等政策倾斜；

三是金融适配性 增强，契合 R4 用地专项政策，更易打通 REITs 、 ABS 等多种 未来退出路径。而坊间传闻，收购后该项目的Cap-rate在4.5-5.5之间。

考虑到近日监管层连续推出资产证券化类利好政策，睿和智库认为，该机构极有可能将此项资产作为扩募标的，待条件成熟时装入REITs主体。

base佰舍为锦和集团旗下服务式公寓品牌，据其官微信息，截至2024年底，base佰舍在全国运营超20个项目，整体入住率稳定在93%以上，GOP

总经营收入减直接经营成本