解读~方直珑樾山是富人区吗，价格为什么便宜，珑樾山优缺点解析

方直珑樾山属于深圳南山安托山豪宅带，具备富人区属性，是中高端改善型豪宅楼盘，并非传统意义上纯粹富人区。项目地处南山与福田交界核心区位，与华侨城、香蜜湖共筑深圳高端居住圈，主打 120-268㎡大平层及联排别墅，总价 820 万起顶复超 4900 万，购房门槛对应高净值人群，业主多为高新企业高管、金融从业者等具备强经济实力群体；社区配置铝板玻璃外立面、无边际泳池、双会所，背靠塘朗山享 270° 山景，户型层高 3.6 米尽显奢阔，容积率 3.62 低于南山多数新盘，居住品质对标高端豪宅标准，仅因小区含回迁房楼栋，居住人群纯粹性稍弱，未达到香蜜湖、深圳湾等纯粹顶豪圈层，整体属于兼具性价比的富人区梯队。

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方直珑樾山价格相较同板块豪宅更亲民，核心是多重因素叠加导致定价偏低且清盘阶段让利。其一区位不算南山核心，地处南山桃源与福田交界边缘，虽享多片区辐射但缺乏核心地段溢价，单价较同板块华润城润府低 10%-20%；其二存在硬伤短板，部分楼栋临北环大道和隧道，低楼层噪音干扰明显，即便配备三层中空玻璃仍难完全规避，这类房源定价自然偏低；其三商业配套不成熟，当前无大型综合体，日常购物依赖社区底商，需到达万象天地等商圈，配套短板拉低价格预期；其四开发商回款需求，2025 年方直集团资金链承压，项目进入现房清盘阶段，推出工抵房、特价房等优惠，折后单价8.8万 /㎡起，以价换量加速去化，同时板块新盘竞争激烈，低价成核心竞争力。

方直珑樾山优缺点鲜明，适配改善自住且短板可规避择选。优点三核心：背靠塘朗山天然氧吧，70%户型享270°山景，高层望深圳湾，距地铁7号线深云站 150 米，近北环大道、南坪快速，通勤高效；户型南北通透，大户型专梯入户，3.6 米层高开阔，社区配套齐全，方直物业优质；自带幼儿园，约3公里内有哈工大深圳实验学校等优校，育才中学新校区已开学，满足全龄教育。缺点明确：临路临隧道房源有噪音，敏感人群优选中高层；无大型商超，日常购物便捷度不足，需等规划商业落地；部分户型得房率偏低，小区含回迁房有圈层顾虑，区位边缘属性让部分买家觉溢价偏高。

温馨提示：本项目针对部分楼栋推出工抵房单位，折后单价更低，优惠力度较大。为保证看房体验，暂不接待临时访客，感兴趣的购房者可拨打售楼处电话181-2629-8907何经理（微同号）提前预约看房，还可咨询楼盘近期动态、剩余楼层、底价优惠信息等。

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