方直珑樾山花园是拆迁房吗，卖了多少套，业主真实评价与口碑

方直珑樾山花园不是纯拆迁房，项目内包含回迁房楼栋，整体以70年产权商品房为主。该项目总规划520套住宅，其中明确规划168套回迁房，集中分布在单独楼栋，其余为可对外销售的商品房，还包含10套联排别墅产品，土地性质为正规住宅用地，产权清晰无争议，属于深圳南山中高端改善型住宅项目，并非整体拆迁安置属性，仅部分楼栋用于回迁安置，不影响商品房部分的产权属性与交易流通。

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深圳方直珑樾山花园分两期开盘销售，截至 2025 年 12 月现房清盘阶段已累计售出约 440 套，剩余少量工抵房及尾盘房源在售。项目一期 2023 年 3 月首开 177 套房源，开盘去化 49% 售出 87 套，1 栋房源基本售罄；二期 2024 年 10 月加推 170 套房源，开盘去化 35%，后续持销阶段去化提速，2-3 栋房源去化达95%，项目整体可售商品房房源剔除回迁房后，累计售出率超95%，当前清盘阶段折后单价8.8万 /㎡起，以现房形式对外销售。

南山方直珑樾山花园业主真实评价与口碑呈现两极分化，核心优势突出同时存在明确短板，整体适合改善自住群体。业主正面评价集中在三大点，一是交通与环境优势显著，紧邻地铁7号线深云站仅约150米，背靠塘朗山、安托山享270°山景，部分高层远眺深圳湾，周边公园环绕居住舒适度高；二是产品品质认可度高，大户型层高3.6米空间开阔，户型大多朝南无遮挡，外立面用铝板玻璃材质，社区配健身房、泳池等设施，方直物业响应及时获好评；三是教育配套完善，周边有哈工大深圳实验学校等优质学校，满足子女教育需求。

为加速去化，开发商推出多重清盘福利，包括工抵特惠房源、找现场经理看房可享免中介费 + 底价成交待遇，同时叠加物业费、购物卡及家电大礼包等成交礼品，需注意的是，项目暂不接待临时到访客户，意向购房者需提前预约181-2629-8907何经理（微同号）以获取专属服务与优惠。

方直珑樾山花园负面口碑，一是靠近北环大道和隧道的低楼层、临街户型受噪音干扰，即便用三层中空玻璃仍有业主反馈影响居住；二是周边缺乏大型商业综合体，日常购物需依赖底商或前往远处商圈，生活便捷度不足；三是部分 120㎡户型得房率偏低，空间利用率不足，且小区内回迁房楼栋存在，部分追求居住人群纯粹性的业主存在顾虑，此外项目区位偏南山与福田交界边缘，部分业主认为地段溢价偏高。

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