苏河美欣公寓双月考察：个人IP时代的“商改住”思路

经济、供需、办公模式变革等多重因素共振，全球商办市场正经历深刻变革。作为全球最重要的写字楼市场之一，上海主动推动存量焕新，在上海市规资局发布的《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024-2027）》及市政府《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》中，明确鼓励商务楼宇兼容多种功能，包括将商业办公用房改造为保障性租赁住房、服务公寓或人才公寓。

作为黄浦区推动“商改住”更新政策的首批落地项目，由原美欣大厦改造的苏河美欣公寓于9月1日正式投入运营、10月16日完成人才公寓揭牌仪式。该项目作为《上海市关于支持互联网优质内容创作的若干举措》（简称“沪九条”）发布后，黄浦区首个向互联网优质内容创作者开放的人才公寓，为存量写字楼焕新提供新的思路及经验。澎湃研究所研究员调研发现，市场对空间的需求是转移而非消失，互联网浪潮中升起的优质创作者如同一个个“小微企业”，他们的需求正倒逼城市存量空间的更新；租房关乎社交形象的投资，项目对城市资源的享有、对城市故事的讲述，将变得越来越重要，成功的“商改住”不仅是容身之所，更是创意孵化的加速器、个人品牌的展示厅和灵感生活的共同体。

多个首批：探索“商改住”的落地路径

从8号线和12号线交汇的曲阜路站出来，过了西藏路桥便是苏河美欣公寓。在社交平台上，不少中介号对它有如“苏州河畔”、“外滩旁的河景公寓”等形容，苏河美欣公寓工作人员告诉研究员，根据签约用户反馈，该项目租客最看重的就是地段。

苏河美欣公寓外立面。图片来源：申能金外滩公司

也正是缘于苏州河畔、西藏路桥头的优越位置，该项目承载着上海开埠以来的3次蜕变的历史记忆——1865年，中国最早的制气厂在此建成，由这里生产的煤气曾点亮了上海的首批煤气灯；世纪之交，大量外企的涌入增加了高档写字楼的需求，23层的美欣大厦在“煤气包”原址拔地而起，与同时期崛起的众多高层建筑共同重塑了上海的城市天际线；城市更新背景下，苏河美欣公寓成为上海首批“商改住”模式试点。

2017年，上海市政府《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中明确了“非居改租”的合法性，2021年又将此类项目纳入保租房体系给予支持。在此背景下，美欣大厦主要所有者申能集团，与黄浦区金外滩集团共同成立申能金外滩公司，共同推进美欣大厦改造为保障性租赁住房——苏河美欣公寓，推动这一历史与地理的双层地标完成功能转型。

“基于黄浦区核心区位优势与苏州河滨水区域发展规划，我们研判该区域高端写字楼供应充分，但高品质、可长期租赁的居住产品稀缺。”申能金外滩公司负责人告诉研究员，转向“商改住”不仅是盘活存量资产的举措，更是呼应区域发展从单一办公功能向“职住平衡”社区转型的重要尝试。

美欣大厦改造前空置率约30%，租金仅为周边甲级写字楼的60%。从经济模型看，改造为高端租赁住房虽然前期投入较大，但提升了资产长期收益稳定性与抗周期能力，预计租金收益与资产增值空间将显著优于单纯办公升级模式，且更贴合黄浦区“以居引人、以人促产”的发展逻辑。

改造后的苏河美欣公寓，地下两层为停车场与设备机房，地上1至5层融合商业、公寓公区与共享办公配套，6至21层为标准客房，22层布置大户型公寓，23层则为休闲酒廊。

苏河美欣公寓大堂。图片来源：申能金外滩公司

在办公楼的框架下，腾挪符合高端人才需求的居住空间，问题错综杂陈。华建集团建筑装饰环境设计研究院负责此次更新的建筑结构改造、结构机电改造及室内精装修设计，项目负责人黄海涛告诉研究员，作为老旧建筑改造项目，其结构复杂，叠加保障性租赁项目“双70”（建筑面积不超过70平方米的中小户型占比不低于70%）的规定，从结构加固、管井重置、机电系统全面更新与复合功能嵌入等方面均存在挑战，尤其是如何在保证楼宇主体安全的前提下实现居住功能的舒适性同时，还要满足保租房的设计要求。

由于大楼原始结构核心筒处于标准层中央，因此各套公寓围绕核心筒展开。东西南北四个朝向，考虑到景观、采光等要素，6-21层每个标准层排布了16套公寓，没有任何两套户型完全一致。公寓的18层如今开放为样板间，同其他楼层一样，16套公寓每一套都是因地制宜，改造后的落地窗，有的正对大悦城的摩天轮，有的正对四行仓库，有的正对黄浦江和苏州河的交汇处，还有的卧室窗外“镶嵌”着东方明珠。可以看到，通过设计，项目化劣势为优势，整个大厦可以说是360度的城市观景台，设计团队对立面进行了悉心推敲，确保了几乎所有住户的客厅与卧室都能拥有一面完整的“上海城市背景墙”， 四个转角户型更是提供了接近180度的全景视野。

位于公寓转角处的两居室户型，卧室+客厅可提供180度的景观视野。鲁怡 摄

朝东的部分房型，落地窗外“镶嵌”着东方明珠等上海地标。鲁怡 摄

服务区域：以小型综合体服务垂直社区

微博用户名为“徐汇老寿”的寿幼森是一名城市影像记录者，拥有上万微博粉丝，此前他曾拍摄过改造前的美欣大厦。改造后，老寿第一时间来到大楼，他告诉研究员，从这栋楼可以看得很远，也可以俯瞰到市中心很多尚未改变的城市肌理。

通过改造，老寿口中“苏州河边上独树一帜的存在”由封闭的写字楼改为承载区域需求的重要阵地。水石设计是苏河美欣公寓的外立面改造团队，在改造方案中提出运用具有上海近代建筑特征的装饰主义手法（ART DECO），对建筑立面重塑，披着红砖、圆拱等经典元素的大厦，和对面的四行天地、隔壁的衍庆里等历史地标共同“讲述”苏州河畔的底蕴与风潮，成为苏河沿岸的一个活力节点。

“由于大厦与苏州河岸线直接相接，我们在设计中着重强调了视觉与行为的双向渗透。通过首层商业界面全面采用开放式的设计，并结合可延展的外摆区，刻意模糊建筑与河岸步道的物理边界，让室内商业活动自然‘溢出’至公共空间，吸引人流驻足互动，形成建筑与滨水环境对话的活力界面。”

苏河美欣公寓外立面夜景。图片来源：申能金外滩公司

苏河美欣公寓组织的夜跑活动。图片来源：申能金外滩公司

申能金外滩公司负责人告诉研究员，改造过程中，业主方始终将项目视为“苏河滨水经济带”中的有机组成部分，而非一座单独的建筑。此外，不同于传统公寓“配套仅为点缀”的思路，在业态规划上，着眼于构建一个“服务社区、共享滨水”的轻消费生态。计划引入的品质咖啡、轻食餐饮、设计零售与便捷服务等业态，也面向市民、游客开放。这些业态的共同特点是具有停留性、社交性与亲和力，能够延长人们在滨水区域的停留时间，提升整体街区的活力和温度。

据了解，项目1-5层已经通了燃气，为未来引进轻餐饮提供了硬件基础，位于4层的健身房已投入使用。

苏河美欣公寓健身房。图片来源：申能金外滩公司

市场反馈：从单纯的居住需求到个人IP的一部分

《2025年网络视听内容创作者白皮书》显示，截至2024年底，国内网络视听产业规模突破1.22万亿元，相关企业总数达到75.7万家，仅2024年就新增12.5万家，新增占比超过16%。今年7月，《上海市关于支持互联网优质内容创作的若干举措》正式发布，提出在黄浦、杨浦两区挂牌建设互联网优质内容创作集聚区，并配套推出激励优质创作、完善产业服务、开放创作场景、拓展职业通道等措施。

就在苏河美欣公寓揭牌前3个月，其所在的黄浦区以外滩FTC为核心载体，全面推进互联网优质内容创作集聚区建设。紧邻外滩FTC，项目作为全市首个向互联网优质内容创作者开放的人才公寓，符合资格的相关从业者可以根据实际情况申请人才安居补贴租金范围每月从12000元到40000元，被视作黄浦区为优化创作人才居住体验、构建创意社群而打造的“灵感社区”。

研究员了解到，苏河美欣公寓的租户年龄涵盖20-60多个年龄段，和以往的高端人才公寓相比，其主力租户并非传统意义上的商务精英，而是一群新兴的互联网内容创作者。与此同时，其租户群体中有外企高管，也有退休老人将老房子卖掉后选择有管家服务且地段优越的苏河美欣公寓。

谢义铣是B站“老谢聊上海”的创始人，此前曾入住苏河美欣公寓体验，他拍摄的美欣公寓视频让不少大V种草，他告诉研究员，苏河美欣公寓之所以受到同行们关注，是因为互联网内容创业者在选住处时会格外关注“地理位置带来的附加值”，因为生活是创作灵感的重要来源。

黄海涛自2007年起执笔凯文公寓，苏河瑞贝庭公寓等若干个知名公寓的设计，他告诉研究员，在房地产上行期，高端人才公寓的租客以外派的商务精英为主，随着个人IP时代的到来，优质互联网创作者正成为高端公寓的重要客源，新生产力催生新空间需求，比如从地段选择上，传统商务客是效率导向、通勤导向，而内容创作者作为“一人公司”或小型工作室，偏好具有重要在地特征的地段，如苏州河畔、老厂房区，重视环境的故事感和出片率。

存量写字楼的改造，必须深刻理解并响应这些需求变化。“商改住”有巨大想象空间，但并非所有项目都适合这条路径：

1. 最大化利用地理与文化资源。在个人IP时代，居住空间已成为个人形象的延伸：内容创作者注重空间的“情绪价值”，偏爱在社交平台分享居住体验，在“商改住”的过程中，建议充分挖掘项目周边的自然景观、历史文脉或城市肌理，转化为空间设计的核心卖点，以个性化的姿态，融入城市的居住版图。

2. 城市场景导流。与周边美术馆、剧院、特色街区、老字号品牌建立合作，为创作者提供独家创作许可和素材，将改造项目深度嵌入城市文化消费地图。

3. 为楼宇或社区打造虚拟形象IP，或为入驻创作者提供数字分身创建支持。

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